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洞察戶型趨勢，把握住宅潮流 找好戶型指北針 戶型庫地產10強6家在用（點擊文末「閱讀原文」，查看指北針戶型庫免費下載方式）俗話說：買套房子窮三代，選錯戶型悔一生。商品房是我們大部分人一輩子購買的最貴的商品，戶型的好壞很大影響了我們每天的居住品質。歡迎地產建築人加入戶型庫QQ群：311588975交流哦！買房戶型諮詢請加QQ群：292231175。各位屏幕前的戶友，大家好！ 昨天我們看了一個學區小房的改造，感覺不過癮，今天我們再看一個。本文授權轉載自Parke說房，作者： 作者作者Parke，，由庫哥編輯。一我們習慣把市區15年以上房齡的小面積房子，稱為老破小。「老破小」顧名思義，是指房屋年限久遠，樓體及環境破舊，戶型小而且不合理的房子。我們現在所稱的「老破小」，一般是上個世紀八九十年代的、帶著光環的老公房，後來在住房市場化過程中，漸漸成為房改房，最終走向了市場。相對而言，「老破小」往往在主城區，交通便利，出行時的公車、捷運資源都在選擇範圍內；生活便利，周圍購物中心、超市等配套設施完善。最值得稱讚的，「老破小」教育資源豐富，很多國小、中學的名校往往都建在這些地方。主城區新樓盤的價格已經高到工薪階層遙不可及了，但「老破小」價格相對新樓盤低，就成了購買學區房和市中心黨的不二選擇。在杭州，老破小有它獨特的魅力和市場。杭州整個城市發展相比它的經濟發展，實際上是滯后的。當一個城市絕大多數買房人眼光，如果還停留在其看中的地段與一個城市傳統核心區域去比較距離。那麼我認為這座城市算不上一個大城市。在城市規劃中，大城市必須要有多個城市核心區，才能解決大城市面臨的各種問題。但是，大城市發展多核區也會面臨一個新問題，那就是核心區與核心區之間，容易出現真空地帶，這個真空地帶依然保留著農村的行政編製，甚至很長一段時間，這些區域都不在規劃的範圍內。為什麼會出現這個問題？我們來想另外一個問題，就是大力發展城市群有什麼好處呢？我們希望的是通過規劃城市群，是希望讓城市與城市之間更合理的戶型，促進人口和產業能向這些城市群導入，促進土地資源的高效利用。但是，我們實際上會發現其結果往往會浪費很多資源。如果當一個城市產業和人口由內而外自動溢出，政府實時關注動態變化，進行提前規劃和引導，而不是先提前大興土木工程，會不會更合理一些呢?可往往城市群的發展或一個大城市的擴張，最直接的受益是土地財政。這會成為新的增長點，這也可能會成為一個城市的財政負擔。我們再回到為什麼杭州的老破小還是會充滿著魅力？學區 — 優質國小的溢價地段 — 綜合時間成本的溢價杭州知名的國小所在的學區戶籍，大多都是老房子，房子本身其實已經失去了意義，更多的是一張學票，而這張學票使用幾年後可以轉手給其他人。所以這條利益鏈的核心是：這條利益鏈上的人不能讓該小區失去學區房的title，一旦失去，會造成群體性事件。現實中很多家長其實都非常討厭學區房的存在，但到了需要的時候又會趨之若鶩。所以在今年年初，老婆就抄底了入手了一套西湖區中上等的老破小學區房，不是頂尖國小，但拿來保值也是足夠用了。這套房子的作用就是：保值+出租每月租金在3500—4000元之間。為了以後出租出去讓自己的良心過的去，我並沒有準備廉價搞搞，還是想好好的裝修設計下，且最重要的是材料都要用最環保的。二房子建築面積42平方，套內面積只有33平方。典型的筒子戶型，和目前的很多商住公寓是一樣的戶型。這套房子實際有兩個較大缺陷：樓板有傾斜現象，層高低，陽台和廚房的高低差5CM以上。進深過長，導致房屋整體通風光照效果不佳。在裝修之前，我列了最想要的需求：衛生間一定要充分利用面積，淋浴和馬桶空間一定要更大一些。要有客廳的功能分區，且盡量避免暗區。房子雖小，但要滿足兩個人的居住空間，還是要做到五臟俱全。我們一一來分析為什麼要這麼設計的原因。原模樣進門即廚房，且廚房區域只有3個平方，進門玄關區域有5個平方。所以導致廚房和進門玄關不能分割開，只能做開放式廚房。在這塊區間，我們要想到以下問題：冰箱擺放位置（單開門冰箱要預留70CM）玄關櫃（極小戶型更需要較多的儲物櫃體）過道區間（至少要有90CM以上的）半U的櫥櫃，最好是雙盆的水槽。所以根據這些尺寸來看我們在這塊區域的設計如下：示意圖如下：在有限的空間範圍內，既做到了功能的實用性，又緩解了局促感，並且為了換鞋舒適，做了換腳凳。我們再來看衛生間。我個人對衛生間的要求非常高，馬桶必須和淋浴區分開。而我們看到，原始結構圖上的衛生間只要2個多平方。我們發現會有以下問題：衛生間的布局混在一起，沒有做到儘可能把淋浴區單獨隔離開來。會導致類似洗衣機一樣的電器會整體進水，沒幾年就會壞掉。並且原衛生間還有一個最大的問題：衛生間整體抬高了10CM。為什麼會這麼做，是因為原來的下水管移位不像現在技術這麼發達，原來是圓管，現在下水移位可以做到扁管移位。所以我們對不到3㎡的廚房做了以下設計：半開移門，馬桶移位至進門右手邊，給淋浴區單獨做了淋浴空間，把台盆放進了淋浴房內，在馬桶上面做了吊櫃做收納空間。最後再說一下客廳和卧室的隔斷。很多人一想到隔斷，肯定會首先想到移門。可是我個人認為，能不用移門盡量不要用移門，因為移門的壽命不長。所以在這裡，準備做成高低櫃。既增加了衣櫃，起到了功能分區並且沒有阻擋客廳的光線的作用。以上，是極小戶型老破小的裝修設計建議。建築人加入戶型庫QQ群：311588975交流！買房戶型諮詢請加QQ群：292231175。投稿郵箱：kuge@huxingku.com簡歷請投：hr@huxingku.com各位戶友，我們明天見！ 【高屋講習堂•第4期】一、主題：大數據和房地產戰略定位【總裁班】時間：預報名滿20人確定開班地點：深圳開小灶特權：前8名報名繳費的同學，和組團學習人數最多的小分隊，都分別享有與導師共進午餐、深度私聊的開小灶特權。聯繫我們：指北針戶型庫單機版購買，請登錄淘寶店企業版和集團版，請致電聯繫電 話：0755-8254 6575（深圳）淘寶店：官 網：投稿郵箱：kuge@huxingku.com簡歷請投：hr@huxingku.com