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海外房產投資五大新變化 在過去1年多時間裡，海外房產投資又出現了一些新的變化，比如豪宅價格仍在持續走高，部分國家和地區出台政策限制房產投資，商用物業投資回報增高，以及湧現了一批新興的投資城市等。 文/本刊記者 甄愛軍 變化一：亞洲關注度提高 國內投資者對亞洲地區的投資熱情仍居高不下。高力國際公布的數據顯示，一季度，在亞洲以外的投資額達20億美元，同比下降49%；而在亞洲以內的投資額達52億美元，同比激增62%。高力國際預計海外房地產投資從美國向亞洲市場轉移的趨勢將會持續，一是因為人民幣匯率趨於穩定，投資者為保持資本價值而尋找海外投資的動力減少；二是因為政府可能會悄然遏制房地產開發商及其他投資者進行大額收購，避免犯下代價高昂的錯誤。 一季度內地開發商在香港地區的投資額創下歷史新高，總交易額達361億港元(46億美元)，同比驟增213%。香港取代美國紐約，成為今年以來內地資本對境外城市房地產投資的首要目的地。 圖 對外直接房地產投資的主要目標城市 圖1 截至目前，寫字樓是最受內地公司投資者歡迎的房地產類型。Real Capital Analytics公司的數據顯示，自2012年以來，內地投資者共投入506億港元(65億美元)，用於購買香港地區的寫字樓物業。 高力國際亞洲區研究及諮詢服務行政董事夏思堅(Andrew Haskins)分析認為：「內地開發商和機構已經將香港地區視為國內市場的固有組成部分。我們預計隨著人民幣匯率逐漸穩定，政府將會願意放鬆新的資本管控措施，因此投資海外房地產的內地企業將很快恢復長期增長趨勢，但將更多關注亞洲地區。」 變化二：豪宅價格亞洲漲幅大 就價格變化情況來看，亞洲豪宅價格在過去1年裡變化最大。 根據萊坊近日公布的《2017財富報告》數據顯示，截止到2016年底，摩納哥仍然是全球豪宅價格最高的地方，100萬美元在這裡只能購置17平方米豪宅，摩納哥豪宅價格也因此連續第十年蟬聯全球最高頭銜。香港仍然排名第二，100萬美元可以購置20平方米，與去年相當。 在全球豪宅城市分佈最多的前十城市中，亞太地區佔據半數席位。據了解，在前十中，除了香港之外，還包括新加坡、上海、北京和悉尼。之所以會出現這樣的變化，得益於過去1年亞太地區房價出現較大漲幅。根據萊坊國際豪宅指數，內地城市的豪宅表現突出，上海、北京和廣州躋身排行榜的首三位，其豪宅錄得超過 26% 的年升幅。2016年首爾排名第四位，樓價錄得16.61%的年升幅。 此外，歐洲國家豪宅水平出現回落現象。以英國為例，由於受到「脫歐」影響，導致部分財富流出英國，豪宅價格也因此下滑。截至2016年底，100萬美元在倫敦可購豪宅面積為30平方米，相較2015年增加了整整8平方米。 變化三：限制力度加大 由於資本流動的速度越來越快，政府也加大了控制力度。以為例，政府規定個人投資者每年的海外轉賬金額不得超過5萬美元。 但也並非只有限制資本的外流，還有其他國家也出現了類似的情形。如俄羅斯規定直接持有房地產的外國公司現在必須向俄羅斯當局提交詳細備案信息。自2016年年初以來，巴西要求作為新註冊實體最終受益者的自然人進行實名認證。此外，近期英國政府也在就對外國公司是否採取類似措施而進行磋商。 另外，通過增加稅收等手段，限制國外資金湧入，也在過去1年裡成為部分國家所採用的措施。如澳大利亞的維多利亞州、新南威爾士州和昆士蘭州已宣布，在這三大州購買住宅的外國買家還需繳納額外的瑩稅附加費；同時，外國居民銷售高價值澳大利亞房地產時，還將新征10%的預扣稅。此外，紐西蘭對短期房地產投資行為徵收新增的資本增值稅；加拿大溫哥華則出台了房屋空置稅。 變化四：商業物業回報走高 商業物業投資回報在不斷走高，這讓大多數偏好住宅的投資者感到有些出乎意料。 萊坊有關人士表示，在過去10年間，全球商用物業投資回報一直處於上升趨勢中。萊坊資本市場研究主管安東尼介紹，近年來個人投資者一直是全球商用物業投資的主力軍，其投資總額佔過去10年市場總成交量的20%～25%之間，在2016年更是上升到了30%左右。 從市場表現來看，商用物業投資回報穩定增長。根據MSCI分析機構的數據顯示，全球房地產在過去10年非槓桿回報率為6.3%，而到了近5年內年回報則上升到了9%，其中印度尼西亞以15.3%的回報排在首位，愛爾蘭和美國分別以14.7%和12.0%排在二、三位。此外，澳大利亞、加拿大、馬來西亞和英國回報同樣也不錯。 對於未來商用物業投資有何新的變化，萊坊研究人員注意到，投資者強調「有床樓宇」越來越多，除了酒店之外，投資者開始關注私人租賃的學生宿舍、老年公寓和醫療設施等其他資產類物業。另外，城市物流業也隨著以電商為主體的新零售的崛起，開始受到投資者關注。 變化五：新興城市增多 在過去數十年裡，人們投資海外房產，大多數情況下是為子女教育考慮。但目前投資多元化趨勢已經更為明顯，教育不再是人們考慮的主要因素。 據了解，雖然倫敦、紐約、巴黎等主要全球門戶城市仍然對外國投資者具有巨大吸引力，但越來越多值得投資的城市正在浮現。安東尼表示，這些城市正在大力建設和發展一流的教育設施、基礎設施，並致力於打造人們願意工作、購物、娛樂和生活的魅力城市。而且這些城市還有一個共同的特徵，就是科技公司正在快速發展，大量高科技人才的進駐，有望成為推動當地房地產市場發展的新動力。 據介紹，目前值得關注的新興城市包括荷蘭阿姆斯特丹、美國邁阿密和奧斯盯印度班加羅爾、德國柏林、墨西哥城以及澳大利亞墨爾本等7個城市。