Zi 字媒體

3月26日，北京市四部門聯合發文，禁售公寓。想知道調控全部內容的朋友，可以在文末查看。這次北京禁止散售商辦產權的物業，主要就是針對那些按居住功能建設的、所謂的「商住房」或「公寓」產品。其實此前上海也有類似政策，總的來說主要是這兩大城市住宅長期供不應求，再加上各種嚴苛的購買條件，導致市場的部分需求轉移到了類住宅產品上，商辦類物業也出現了價格暴漲的情況。公寓這類商辦性質的物業其實在相當程度上緩解了大城市住宅供不應求的壓力，實際上它對房價的穩定還是起到了積極的作用，否則房價只會更高。在辦公、商業都普遍過剩的當下，住宅形態的公寓其實不失為商業用房的一種出路，與其空置，不如改頭換面進入居住市場緩解住房壓力。北上深三地的住宅情況近乎零庫存，公寓也脫銷至價格暴漲。但縱觀全國，也就只有這三城有如此情況。而廣州及幾乎所有二線城市的商辦類物業去庫存都還不是件輕鬆的事情，近期雖然搭上順風車出現量升價漲的局面，但尚未到嚴重供不應求的狀況。所以除深圳外，各地效仿北京禁售公寓的可能性較低。再者，絕大多數大城市的商辦類項目土地一直供大於求，不開發公寓這些項目都是沒有出路的，所以並不存在「禁售公寓是為保商辦」這一說。公寓市場過熱的負面影響其實也是有限的，但因為公寓的利潤超出了預期，導致所有商、辦物業都主動變成公寓，這可能是管理者所擔心的。或也因此，北京踩了剎車。而站在管理者的角度來看，公寓太過分散也影響未來「商改住」的推進。按此前中央「商改住」的精神：重點扶持企業發展「商改住」的租賃市場。如果公寓產品都賣散了，那也不利於企業成規模地發展租賃業務。所以北京禁止散售商辦物業，或者也是在為醞釀中的本城市「商改住」政策做鋪墊。值得關注。