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塵歸塵，土歸土。在這一系列房地產調控新政落地以後，最難受的就是在北京擁有商辦項目的開發商了——商辦限購政策出台後，保守估計北京市有幾百萬平米商辦物業砸在了開發商手裡。這些資產如何處理，成為開發商們最著急的問題。新政之後，北京商辦項目最小分割面積不能低於500平米，這一條規定成為商辦項目突圍的關鍵。「限購政策我們都不怕，畢竟以公司名義購買，還是很多人會選擇的做法，通州市場就證明了這點，」一位開發商營銷總監對房小評說，大家都在研究新政后，尚在手中的商辦物業該怎麼辦？對於開發商來說，想要解鎖新政，無非是沿著兩個方向尋求出路：一方面是商辦物業如何繼續實現銷售；另一方面是如果這些商辦物業不銷售了，持有后又該如何運營？很多開發商想走運營的路子，但是自己沒有經驗，也算不明白運營管理的成本。為此，雅詩閣等高端公寓運營公司的電話，就被打爆了，無數開發商希望和雅詩閣合作。其他諸如途家、長租公寓類公司，今年生意都很紅火。原因就是開發商手裡的商辦物業不能賣了，於是就尋求租賃運營的合作夥伴。與這些運營商合作的最大問題是不賺錢。上述營銷總監說，這些運營管理公司只是託管方，因此管理費和品牌費價格不菲，如果項目運營效益一般，都不夠運營管理公司成本呢，開發商還要再出錢補貼。這些商辦物業轉身長租公寓等運營類物業的最大問題是，當初拿地成本過高，當時開發商都奔著商改住去競爭的地塊，土地溢價率很高，靠租金回報是遠遠不能覆蓋的。且不說商辦物業改姓，就是住宅物業改為長租，也難實現財務平衡。之前萬科在北京拿下的第一塊純自持商品房地塊，至今無法開發，萬科和小米等高科技企業談了定向建設的方案，但是至今仍未找到理想合作夥伴。旁觀者算了一筆賬，萬科在海淀拿下的這個地塊，年租金回報率不到百分之三，連銀行利息都不夠。住宅物業尚且如此，自持商辦物業又會如何呢？上述開發商營銷總監說，很明顯資產證券化（ABS）急需開放政策，否則憋在開發商手裡的這些自持物業，將永難找到出路。相關閱讀房評報道｜自媒體矩陣平台拇指長按｜關注我們原創內容｜謝絕轉載｜歡迎轉發你有好建議嗎？