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昨天下午的一則通知顯示，上海也對公寓說「不」了，除了北京，上海市第二個。不再開發公寓，最大的原因恐怕就是這些原本用於商業和辦公的項目，最後大部分變成了剛需用來居住的場所和部分有錢人手中的投資品。這種房子雖然首付比較高，但總價還是相對便宜，入市的門檻不會比住宅高。在住宅市場受傷的剛需，為了能在一線城市有套屬於自己的房子，他們能將公寓的優點放到無窮大，至於缺點則會刻意去忽略掉。買一套公寓要花多少錢？對於剛需來說，一套公寓300萬，首付150萬，成本跟住宅差不多。這是之前的行情，現在好像要全款了。即使這樣，仍然有部分購房者打算購買。筆者的一位上海朋友，近期就頻頻看房，由於尚缺兩年的社保，他關注的主要是公寓市場，準確地說是二手公寓。準備的資金是300萬，家裡掏。可能從我的角度來說，不是很贊同他現在來買公寓，畢竟這個市場現在已經被大多人拋棄，現在進場不等於當慈善家，幫助業主出貨么？關於這300萬，我給了他兩個建議。第一，買不了房，倒不如拿去買理財產品，本身就是幹這一行的，找款收益率高的理財產品不是難事吧？而上海樓市呢，1-4月份的數據，大家自己看圖：夠穩吧。明顯比很多理財產品的收益都要低很多，當然唯一的擔憂是未來兩年能否保持住這一局面，我個人認為，綜合目前各種措施的執行力度和延續性，未來這種局面會繼續下去，以往那種從收益的角度，買到即賺到是難以出現了。第二，趕緊找個對象，本地的女孩，沒有貸款記錄的就行，帶300萬雖然不算多，但好女孩還挺多的，一塊買套住宅難度還不算大吧。不過，我想說的到不是這個，而是當前一二線，特別是一線樓市的零星變化。在住宅成交嚴重萎縮的當下，部分人看到了公寓市場的一些變化：市場已經完全變成買方市場，大部分業主都是願意跟購房者談的。現在很明顯住宅會保持一種慢牛的狀態，等兩年並不會虧，但我的這位同事的想法卻很粗暴：現在公寓便宜，地段好的不貴的也有（他看中了一個中環的公寓項目，300萬上下），對於他這種不滿5年的購房者來說，還是具備相當的吸引力。最關鍵的是，他們家可以立刻拿出300萬，這點錢能夠匹配的也就是公寓了，他們急於把錢變成房子，這個理由也很無敵。的確，現在住宅市場很差，至於周邊，盲目進去風險更大。公寓雖然有那麼點優勢，但總體來看還是很尷尬的，最關鍵的就是上面不支持。這個風險說不定哪天又來個更大的。但有部分剛需又願意小心謹慎地選擇能夠入手的公寓，原因自然是想在這座城市留下來，想有個自己的窩。為什麼我們需要公寓？公寓是非常重要的一類房子，它單套面積更小，單位租金更低，適合喜歡獨門獨戶的租客居住。未來發展租賃市場，公寓是十分重要的一類供應房源。大部分業主如果手裡有公寓，那麼他必定首先有一套住宅，居住還是首先要解決的。大多數購買公寓的人，都很清楚，回報主要來自於租金收益，從這個角度來說，如果二套房購買公寓，算得上是長線價值投資，而不是追概念玩短線。這是一種合理的市場化選擇。比起那些瘋狂的住宅市場，公寓市場要理性得多。那麼現在為什麼又捨棄公寓呢？道理很簡單，公寓被包裝成住宅了，大家買房子也並不是沖著租金去的，追求的也是短期利潤。而從開發商的角度來說，開發公寓能夠從規劃上做文章，最大限度地降低成本擴大利潤。從ZF的角度來說，如果購房者全款買，倒是沒啥關係，不涉及銀行，不會給金融帶來什麼影響，但偏偏就是這種既是公寓又是行業的邊緣產品，可以隨便買，不受5年社保影響，消耗了大量銀行資金，其槓桿的穩定性遠不如住宅。恕我直言，公寓是很適合目前的一線城市的，它這種小面積高密度的特點，必然能夠滿足大量剛需的獨門獨戶租房需求，僅靠政-策導向的公-租房和自-住房，想要滿足龐大的租房需求，還是非常捉襟見肘的。對公寓的態度，應該是引導購房者追求租金回報率上面來，而不是一刀切的搞掉它。換句話說，一刀切地搞掉公寓，反而增加了ZF的負擔。現在是市場退居二線，行-政手段站在最前沿，恐怕不是什麼好事。本文為作者原創，未經授權不得轉載