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在北京，買房，特別是二手房，是一件很累人的事情。有一組數據，目前，北京五環內的新房項目不到2000套，北京一年商品房成交總量接近20萬套，新盤的比例不足5%，五環內比例不到1%。這組數據，能說明很多問題。01雖然定了房，因為換房，周期拖得很長。有句古話說，夜長夢多。時間越長，不確定性就越大，各種風險因素也就越多。因為，在北京，買房，需要考慮的不僅僅是錢的問題，還需要考慮各種政策風險。比如，一個政策，小了說，可能只是影響貸款利率，嚴重點，首套購房資格變成了二套，首付不夠了，本來買得起的，現在買不起了。最嚴重的是，可能會影響你的購房資格，特別是換房，最怕賣了買不回來。因此，在買房、換房之前，這些都是需要考慮的因素。02除了政策風險，還有違約風險。比如，剛簽了購房合同，房價大漲，房東後悔了，違約。又或者，剛簽了購房合同，房價跌了，或者遇到了更合適的房子，購房人違約了。關鍵看違約成本，只要違約成本足夠低，或者可以覆蓋，絕大多數人會選擇違約。上次換房的時候，遇到一個房子，因為當時市場不好，下跌市場，連續違約了3次，都是買房人違約，房東收違約金就白賺了30萬。因此，無論是買房，還是賣房，找一個靠譜的對手，很重要。我聽到最離譜的一次違約是，因為一張嬰兒床翻臉了。買房人想要賣房人的嬰兒床，賣房人不給。買房人說，我就看中了你們家的嬰兒床。賣房人說，我就不給。翻臉了。這個時候，合同就很重要了。買二手房，房東留下傢具家電是很正常的事情，在簽合同的時候，雙方都是大好人，說這個好商量，到時候又翻臉不認人了。因此，能寫到合同上的，盡量寫到合同上，白紙黑字，先小人後君子。03很多人覺得，定了房，簽了合同，就可以不關心房價了，我不是。最近，一直在關注附近幾個小區的成交價格，不小心，發現了一個秘密。其實，在我訂房之前，附近三居室的價格一直沒怎麼跌，因此，我定的房子，價格是當時最低的。因為市場不好，基本上每一套新成交的房子，都會比上一套便宜。因此，再後來，買房人都拿著我定房的價格去跟房東談，最近成交的幾套，跟我們的價格差不多。只有一套很例外。這套房子，比我晚成交兩周左右，同樣面積和戶型，比我們貴了至少10%，掐頭去尾，還比我們貴了50萬。可是，這套成交價格只在網上掛了幾天，就消失了。有人違約了？我去問中介。得到的答案是，偷偷撤掉了。這套房子成交價格太高了，其他房東都拿自己房子跟這套比，這套賣了500萬，我為什麼要賣450萬？現在的市場，是買方市場，成交很難，除非降價，降價，還不能比上一套價格高。突然，有種上當的感覺。其實，很好理解，中介的目的只有一個，都是為了成交。04曾經一個中介跟我說，現在的房子價格都是透明的，網上都能查到，買賣雙方都清楚。我也曾經以為，互聯網時代，信息的不對稱，越來越不明顯。其實，信息不對稱一直都存在。誰掌握的信息更多，在商業談判時，誰就更有優勢。投資也是同樣道理，你掌握的信息更多，你能遇到的機會也就越多。