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從2016年二季度開始，熱點城市逐步出台收緊型調控政策，上海、深圳、廊坊等地率先出台限購政策，隨後在9月至國慶期間，全國20餘城出台限購限貸等調整政策。四季度這些熱點城市逐漸降溫，成交量下滑，房價漲幅縮小或微跌。2017年一季度，以北京為首的部分城市房價再度大漲，促使地方政策又現一輪加碼。當前，各界對於房地產泡沫的關注度之高，可謂史無前例。為了更好地觀察2016年與預測2017年的房價合理程度，有必要深入研究一下全國房價收入比的變化情況。此外，本報告還就近年來主要國家、地區的房價收入比，或者房價與收入增長走勢做了深入探討，以便為研究的房價收入比，提供一個更加宏大的背景與參照系。房價收入比走勢分析2009年以來全國房價收入比總體呈現下行態勢，於2014年達到十年來最低點7.1。但近三年來比值持續攀升， 2016年達到近五年來最高值7.4。房價收入比上行主要有兩個原因，其一是由於2016年一線城市和重點二線城市房價有明顯上漲，其二是由於收入增幅小於房價增幅。展望2017年，預計樓市政策「抑制投機為主、去庫存為輔」將貫穿全年，預計全國商品住宅成交均價增幅在5%左右，增幅有所回落。同時，隨著各項改革的推進和收入基數的提高，預計城鎮居民可支配收入增長仍將保持平穩在8%附近。綜合此類指標，報告預計2017年全國房價收入比有望小幅降至7.2左右，相比2016年7.4有所回落，同時仍處於合理區間內。全國商品住宅房價收入比走勢及預測 房價收入比的國際比較近年來主要國家房價增幅明顯大於收入增幅根據國際清算銀行和各國統計部門公布的數據，本報告收集到世界20個國家的歷史房價指數與家庭可支配收入中位數，以2000年作為基準年分別計算相應指數，並對20個樣本國家的房價指數和家庭可支配收入指數取算術平均值，得到20個樣本國家住宅價格及家庭可支配收入的總體走勢。回顧近20年可分為如下五個階段：1、1997-2002年間亞洲金融危機（1997）、美國納斯達克互聯網泡沫破裂（2000）、「911」事件（2001）等一系列因素使得全球經濟嚴重受創。為了刺激經濟增長，美聯儲在2001-2003年間連續進行了13次降息，全球市場進入貨幣寬鬆時期，同時房價開始上漲。這期間房價指數與收入指數接近。2、2003-2007年間進入2003年，在低利率的刺激下，房地產信貸市場愈發活躍，房價加速攀升。2005-2007年，房價指數明顯向上偏離收入指數，房價收入比持續走高。期間為了抑制通脹和資產泡沫，美聯儲收緊信貸，並在兩年內連續加息17次，全球貨幣政策趨緊。3、2008-2010年間2007年，次貸危機爆發，美國房價泡沫破裂，經濟增速大幅下滑。到了2008年，危機逐漸向世界範圍擴散，樣本國家房價指數開始下調，房價指數與收入指數走勢差距收窄，房價收入比回落。2007-2008年間，美聯儲10次降息救市，全球貨幣政策再次轉向寬鬆，2009-2010年房價指數與收入指數走勢差距小幅擴大。4、2011-2013年間2010年，希臘主權債務危機爆發，隨後兩年間蔓延至歐洲多個國家。受歐債危機影響，樣本國家中，荷蘭、西班牙等國房價暴跌。2011年底，樣本國家房價指數開始下調，持續到2012年底與收入指數重疊。為了刺激經濟增長，歐洲大幅放寬貨幣政策，瑞典﹑瑞士﹑丹麥等國相繼出台負利率政策，全球進入更加寬鬆時期。 5、2013年後 樣本國家房價指數大幅攀升，房價指數與收入指數走勢差距不斷擴大。2013年至2016年底，樣本國家住宅價格指數累計上升18%，明顯高於收入指數9%的增幅，房價指數向上偏離收入指數程度不斷擴大，房價收入比呈現上漲趨勢。20個樣本國家住宅價格及家庭可支配收入增長走勢數據來源：國際清算銀行、經濟合作與發展組織、國際貨幣基金組織、各國統計部門網站、易居研究院21國房價與收入的偏離度排名根據近20年來房價指數與收入指數的差值，進一步得出目前各國房價與收入的偏離度，並通過全國新建商品住宅成交均價以及城鎮居民人均可支配收入估算出房價與收入的偏離度，加入比較。截至2016年，21個國家房價與收入偏離度排名顯示，加拿大、瑞典、澳大利亞、英國、挪威、法國、比利時等7個國家房價位於合理區間之上；西班牙、、丹麥、韓國、美國、義大利等6個國家房價處於合理區間；瑞士、荷蘭、芬蘭、南非、愛爾蘭、德國、泰國、日本房價等8個國家位於合理區間之下。其中加拿大房價收入偏離度高最高為87%，此外，瑞典、澳大利亞的房價收入偏離度都超過了70%，房價存在泡沫。而日本的房價收入偏離度數值最低為-58%，市場偏冷。房價收入偏離度為10%，接近合理區間上限。 21國房價與收入的偏離度排名主要結論2008年次貸危機爆發，全球市場進入貨幣寬鬆環境，世界主要國家房價重回上升軌道。隨後2012年歐債危機爆發，歐洲進一步大幅降息使得全球房價整體加速攀升。但各個國家之間仍然存在結構分化，冷熱不均的現象。根據近20年來房價與收入的長期走勢，本報告得出21國目前房價與收入的偏離度排名。其中，加拿大、瑞典、澳大利亞的房價收入偏離度都超過了70%，房價存在泡沫。而日本的房價收入偏離度數值最低為-58%，市場偏冷。房價收入偏離度分別為10%，接近合理區間上限。樓市的發展邏輯與全球主要國家總體走勢相類似。在2014年底央行宣布降息以來，去庫存利好政策頻出，加上資產荒等一系列因素，大量資金湧入樓市，使得房價漲幅不斷擴大，在2016年達到最近七年來的最高值，同時房價收入比值也攀升至近五年來的最高值，部分區域市場泡沫浮現。為了抑制房價泡沫風險，目前、加拿大、瑞典、澳大利亞、挪威、韓國等多個國家紛紛出台新一輪的樓市調控政策，針對成交價格、買賣資格、銀行信貸、房貸保險、房地產稅收（房產交易稅、印花稅、土地稅）等多個方面和領域進行了管控。此外，隨著2015年底美國進入加息周期，全球性貨幣寬鬆恐將難以延續。綜合以上原因，預計2017-18年全球房價上升趨勢或將放緩，房價收入比趨穩。 本報告對房價收入比的計算方法和衡量標準房價收入比指標主要用于衡量房價是否處於居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民自住需求相匹配的程度。對於房價收入比的衡量，各類研究有不同的指標。易居研究院給出了其中一種測算方法：房價收入比=住房總價/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均價×100平方米戶型)/(城鎮居民人均可支配收入×城鎮家庭戶均人口)。報告顯示，2016年全國新建商品住宅平均成交價格為7203元/平方米，全國城鎮居民人均可支配收入為33616元，全國房價收入比為7.4，其含義是：普通城鎮家庭在不考慮其他支出的情況下，需要7.4年時間才可以認購一套全國均價水平、100平方米戶型的住房。報告對房價收入比劃分了不同的區間，以更好判斷當前房價收入比是否偏高。從區間劃分來看，全國房價收入比處於6.5-7.5內屬於合理區間，低於6.5屬於偏低區間，而高於7.5屬於偏高區間。基於此類判斷，2016年全國房價收入比仍處於6.5-7.5的合理區間，但接近此類區間的上限。備註：20個樣本國家包括加拿大、瑞典、澳大利亞、英國、挪威、法國、比利時、西班牙、丹麥、韓國、美國、義大利、瑞士、荷蘭、芬蘭、南非、愛爾蘭、德國、泰國、日本; 瑞士、愛爾蘭、比利時、芬蘭、丹麥、美國2016年家庭可支配收入中位數暫缺，基於近三年平均增長估算。執筆人：易居研究院研究員 王夢雯 易居研究院