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這兩天，北京連續出讓多塊土地，搶得很激烈，又出現了地價超過房價的情況，讓人看不懂的是，這次是自住房的地價！4月25日，北京出讓朝陽、大興、門頭溝三個自住房地塊，預計供應2520套自住房。最終，競拍結果讓人大呼看不懂：朝陽區管庄塔營村地塊和大興瀛海鎮地塊自住房限價均為29000元/平米，而且是含精裝修的價格。競拍結果卻是，管庄地塊樓麵價拍到了31763元/平米，而瀛海鎮地塊樓麵價則是拍到了30228元/平米。樓麵價就是摺合到每平米建築面積的地價了，而房子最後的總成本至少包含：地價、建築成本、裝修成本。這一批自住房項目要求精裝修交付，而且北京市將要出台自住房裝修標準，要為自住房裝修設定最低標準。於是，業內人士也表示看不懂了！自住型商品房項目是政府定價的，房子將來售價是限定死的，那麼地價高於房價的話，開發商靠什麼賺錢？難道拿這樣的項目，開發商真的只靠賭嗎？賭未來政策改變？這顯然是不理性的，也不是上市公司應該做的決定。就此問題，房小評採訪了某位大型房地產企業總經理。「首先在拿這些項目的時候，能不虧肯定是力保不要虧的，但是有的時候為了生存，也沒辦法。」這位總經理說，目前市場上這種高價拿自住房用地的企業，很多是沒有算帳的，直接就是以賭博心態拿地，有的是為了生存。但是正常情況下，開發商對這些地塊都是要有嚴格測算的。自住房地塊計算成本方法比純商品房要節省一些，首先就是房子不愁賣，沒有營銷費用；其次是房價由政府制定，地價太高，沒有土地增值稅，純商品房成本的大頭是土增稅；最後，自住房建築成本計算方法也跟純商品房不同。最重要的是，要看地塊中除自住房以外的部分有哪些，例如配建幾萬平米的商業部分可以算是資產，作為上市公司來說，得到幾萬平米商業面積，也是可以按照一定價格計算增收的。再比如，實在沒辦法的時候，從規劃上想辦法，有的項目往下挖兩層，做個下沉式廣場，賣下面的部分，當然這都屬於動歪腦筋的辦法了。的確，如今房地產拿地已經進入一個精算的時代。而且同一地塊，不同的企業來操盤的計算方法也是不一樣。誰更會運營、更能節省，誰就贏！能夠每平米比別人多算出來一千塊錢空間，就在土地市場上無往不勝了。而這種演算法是建立在開發商運營能力的基礎上的。演算法不是算盤上算賬，考驗的是一個企業商業運營和建設運營能力。在商辦地塊回歸商辦屬性以後，商辦運營能力和金融運營能力又會變成房地產企業競爭的門檻。如今的土地市場都是公開透明的，但是這種自住房、限價房地塊競爭的不是將來通過房價上漲賺多少錢，而是通過控制成本往下摳出來多少錢。正負演算法不一樣。在這個精細化時代，顯然民營企業會比國有企業更有競爭力。房評報道｜自媒體矩陣平台拇指長按｜關注我們原創內容｜謝絕轉載｜歡迎轉發