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二手房交易 違約金追不上房價漲幅昌平法院上半年受理房屋買賣合同糾紛案同比增長近五成；賣方「坐地漲價」、毀約違約難獲法院支持2015年至今年年初，北京二手房房價連續上漲，受利益驅動和政策影響，法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數量持續攀升。昨天上午，昌平法院召開新聞通報會，通過分析2015年至2017年上半年房屋買賣合同糾紛案件的審理情況，對二手房買賣的糾紛案例和成因進行了分析，這其中因房價上漲導致賣方違約成本降低，成為二手房交易糾紛的一個突出原因。據昌平法院統計，2015年至2017年上半年，昌平新收合同類糾紛案件數量分別為13185件、13149件、7412件。其中涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類糾紛案件總數的比重為7.6%；2016年新收案件1299件，案件數量同比增長29%，占合同類糾紛案件總數比重為9.9%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長48%，占合同類糾紛案件總數的比重為13%。由上述統計數據可知，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數量多，所佔比重不斷增加，2016年和2017年上半年，房屋買賣合同糾紛案件數量更是出現大幅度增長。通報會上，昌平法院民一庭副庭長李笑指出，在司法實踐中，法院會通過審理案件打擊違約行為，保障房屋買賣交易市場的穩定。■ 探因房價漲幅超過違約成本在通報會上，昌平法院民一庭副庭長李笑介紹，通過對這類案件情況分析發現，糾紛產生的一部分原因是由於賣方欲提高房價而拒絕履行合同，也就是通常所說的「坐地漲價」，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關手續，導致買方不能按期批貸，進而無法履行合同。賣家為什麼敢於堂而皇之地違約？李笑分析稱，按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的20%，而一旦房價上漲幅度過快過高，違約成本便會低於房價上漲帶來的利益，為了獲取利益最大化，賣方會選擇違約或者阻礙合同繼續履行。政策影響買方履約能力李笑表示，在二手房交易過程中，財政、金融等政策性因素會對買方產生一定影響。以今年3月以來，北京市連續出台多部購房政策為例，新政對購房資格、首付比例、貸款等均作出嚴格的規定，主要目的是打擊炒房。從今年第2季度開始，受新政影響，部分買房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購房資格，或受貸款數額限制而沒有能力繼續履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或購房款。房地產中介經營不規範李笑說,房屋買賣交易手續大多由房產中介公司啟動安排，買賣雙方簽訂的合同也多為中介機構印刷好的格式合同。而中介機構的居間水平和經紀人的素質良莠不齊，一部分中介機構提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意迴避本應當明確約定的期限,導致房屋買賣合同不能順利履行，引發買賣雙方爭議。還有少數中介人員因急於獲得中介費，不嚴格審查房屋情況，造成合同無法履行。■ 案例賣家毀約違約 多被法院判敗訴記者通過昌平法院、海淀法院和朝陽法院近期的案件梳理髮現，賣家「坐地漲價」或者毀約違約，阻撓合同履行，通常情況下都不會獲得法院的支持。房主願雙倍返定金 法院判繼續履約2016年7月27日，王先生與史女士簽訂房屋買賣合同，約定王先生向史女士購買位於昌平區回龍觀某小區的房屋，成交價格為333.5萬元。此後，王先生起訴稱，合同簽訂后，他依約向史女士支付了購房定金10萬元、首付款40萬元。但因之後房屋價格大幅上漲，史女士明確告知自己房子不賣了，在沒有正當理由的情況下拒絕繼續履行合同。王先生遂起訴至法院，要求判令史女士繼續履行合同，交付房屋、辦理房屋過戶手續，並支付違約金。史女士辯稱不同意繼續履行合同，表示可以雙倍返還王先生購房定金20萬元。昌平法院經審理后認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案雙方當事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方均應按照合同約定履行自己的義務。合同簽訂后，王先生依約履行了支付購房定金及首付款的義務，史女士拒絕履行合同構成違約，應依法承擔繼續履行、支付違約金等違約責任。最終法院判決王先生向史女士支付剩餘購房款，史女士協助王先生辦理房屋過戶手續並交付房屋，並判決史女士給付王先生遲延履行違約金。賣家反悔輸了官司 過戶並付違約金金先生為方便孩子入托及上學，經中介公司居間介紹，與張先生簽約買房，合同約定房屋成交價226萬元整，合同簽訂后，金先生即按照約定向對方支付了定金10萬元和首付款30萬元整。但2016年4月25日，賣家卻簡訊告知其「房子不賣了」，要求單方解除合同。金先生於是起訴請求法院判令張先生、劉某繼續履行合同並支付違約金。法院經審理后認為，金先生與張先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》系雙方當事人真實意思表示，且未違反國家法律強制規定，故法院確認合法有效，對雙方當事人均具有約束力，雙方當事人均應嚴格遵守履行。張先生於2016年4月25日單方通知金先生解除合同，導致金先生無法完成後續的繳稅、付款、過戶及抵押貸款手續，其行為構成根本違約。法院判決金先生一次性給付張先生剩餘購房款186萬元；張先生、劉某協助金先生辦理涉案房屋的過戶手續；張先生、劉某向金先生賠償違約金20萬元。