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調控深入，各地進入存量房時代的特徵逐漸明朗化，與此同時，最近中介掛出的二手房源呈下滑態勢，成交也在低位徘徊。同策諮詢研究部總監張宏偉指出，判斷一個城市是否進入存量房時代，只需要看其二手房交易量是否超過新房。這將呈三大特徵：二手市場活躍的城市，表明投資活動越多，資金流入量越大；房價上升壓力越大，則表明置換型市場競爭激烈，張宏偉認為均價1.5萬元/平方米的城市是主流；租賃市場會開始興起，切入長租公寓的時機來了。一線城市、熱點城市土地供應縮量，二手房成交主導市場的趨勢將越發明顯。有券商預測，到2020年，存量房交易佔新房成交的比例將提升至70%。存量時代城市格局杭州就是正在進入存量時代的熱門城市之一。在過去兩年去庫存的政策影響下，可售新房數量下滑明顯，加上新推地塊的預售證審批要求提高，新房從拿地到入市的供應周期在變長。自2015年起，杭州市二手房成交量明顯增加，此現象在主城區尤其明顯。杭州市住保房管局市場處的數據顯示，2015年杭州主城區二手住宅成交43794套，超過同年新建商品住宅的43679套，實現了逆轉。到了2016年，主城區二手住宅共計成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城區率先進入存量房時代。北京則更早進入了存量房時代。2009年，其二手住宅成交量已達26.7萬套，遠超當時新建商品住宅11.5萬套的成交量。2016年，北京二手房成交量繼續攀升，在所有商品住宅中佔比超過8成。據亞豪君岳會統計，北京全年二手房成交突破27.2萬套，新房成交量僅為4.7萬套。指數研究院報告表明，除一線城市外，南京在2016年突破15萬套二手房成交量，不僅相當於2014年和2015年兩年成交量的總和，也比2016年新房銷量多出2.4萬套。成都、天津、杭州的二手房交易套數和新房交易套數在進入2016年後也都達到了1︰1左右。對此中原地產首席分析師張大偉於16日向記者表示，從市場看，二手房價格相比新建住宅更能代表市場價格，尤其大部分熱點一二線城市，二手房交易量都已超50%。從市場趨勢看，北京二手房市場已經出現了成交量大跌，成交價格微跌的現象，預計從趨勢看，在淡季6-8月，成交量有可能繼續低迷，而成交價格的變化可能會更加明顯。相比新房市場的規範，二手房交易過去一直存在許多漏洞，一名業內人士指出，此領域相對處於「野蠻生長」階段，交易信息不完全透明，還有虛假房源、二手房經紀人業務水平良莠不齊等問題。不過，早已進入存量時代的上海，二手房交易過程產生的資金就受到官方監管，買家將房款打到指定的監管賬戶，在未完成房產交易過戶前，可確保這筆資金的安全性。房企搶灘有業內人士認為，房企通過公開市場拿地已變得越來越難，這導致其開始尋求土地以外的投資機會，比如二手房市場。這既是防禦房地產領域政策調整風險的考慮，也是在2017年市場降溫預期下的一種主動防禦策略。對於房企而言，告別黃金十年，二手存量房交易市場將取代新房交易市場成為資本追逐的熱點。開發商萬科、融創都開始搶灘二手存量市場。4月19日，萬科投資30億元入股鏈家集團。今年初，融創以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%股權。數據顯示，在二手房交易領域，鏈家在北京、上海、天津、成都、青島、大連、武漢、重慶的市場佔有率為第一。張宏偉指出，隨著新房市場逐漸觸碰到天花板，萬科一直在尋找新的業務增長點。萬科的商業邏輯是利用自身的房地產生態系統捆綁新的業務增長點，這包括養老、教育、度假、租賃公寓、物流地產等地產業務，及裝修與智能家居、建築產業化等延伸業務。今年年初，萬科總裁郁亮也公開表示，萬科希望傳統開發業務以外的新業務也能達到跟開發業務相提並論、並駕齊驅的水平。房企切入長租公寓的邏輯也在於此。（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）21世紀經濟報道及其客戶端所刊載內容的知識產權均屬廣東二十一世紀環球經濟報社所有。未經書面授權，任何人不得以任何方式使用。詳情或獲取授權信息請點擊此處。