Zi 字媒體

因新政付不起首付，算違約嗎3月17日是周五，在這之後的兩天時間裡，王小姐的大腦絲毫沒有休息。她一直在盤算，自己能否湊齊首付，她拉了一個長長的單子，計算身邊每一個親朋好友可以借錢的額度。在簽訂合同時，王小姐計劃貸款300萬元，新政一來，她最多只能貸180萬元，缺口高達120萬元，而原本的幾百萬元首付已經是借錢湊齊的。「如果真的湊不夠，我算違約嗎？」王小姐已經向賣方支付了100萬元首付。王小姐回憶道，中介當時跟她講，北京近期市場變動比較大，不少賣家因為房價上漲而違約，為了提高賣家的違約成本，建議她交高額定金。但是，最初為了避免賣家違約而繳納的高額定金，現在成了一塊心病。她擔心，如果她買不了這個房子，賣家還會不會返還定金。北京市中唐律師事務所主管律師王玉臣告訴法治周末記者，如果因為新政的原因導致首付提高，且買方無力支付提高后的首付款，不算買方違約，買方可以要求解除合同，同時要求賣方退還已付房款。「這種情況構成了合同法中的情勢變更。最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條也對情勢變更做了解釋。」王玉臣說，按照合同約定買方是不存在違約的，因為不是買方不遵守合同約定而導致合同無法履行，而是因為政策變動，導致首付提高，在原告確實又無力支付更高首付款的情況下，原來的合同就面臨變更。如果不能變更達成新的補充協議，這樣一來最初合同訂立的目的無法實現，買方可以要求解除合同。但是，王玉臣提醒，需要注意的是，如果賣方不退還已付款，買方起訴賣方，作為買方如果想解除合同拿回已付房款，必須證明確實是因為新政導致的首付款提高而不具備履行能力。若合同中明明約定了如果不能貸款，就全款支付，法院是不可能支持買方此類訴求的。北京東元律師事務所主要負責房地產業務的律師李松也告訴記者，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條還規定，因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。在當前的北京，和王女士一樣焦慮的人不在少數。「首付門檻的大幅增加可能帶來滿足首付的群體佔比的減少，其中影響最大的則是已成交但未網簽的群體（保守估計有1萬單左右）。」但是李松提醒道，如果買賣雙方在合同里明確約定，若發生政策變動，以政策規定為準，買方再以支付不起首付而要求解除合同，就算違約了。