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繼6月29日斥資551億元吃下廣州中心城區的「黃金地段」后，萬科這回看上了在新加坡上市的物流巨頭普洛斯公司。7月14日晚間，萬科公告稱，其與另外四大夥伴聯手，以3.38新加坡元/股的價格收購普洛斯。在其中，萬科是唯一的房地產公司，也是占股比例最大的股東。組團搶購普洛斯14日中午，萬科在深港兩市發布停牌公告，稱因發生對股價可能產生較大影響、沒有公開披露的重大事項，股票下午13:00起停牌，停牌時間預計不超過2個交易日。截至午間收盤，萬科A報24.59元/股，漲幅0.65%，市場未見大額成交。萬科企業港股收於23.20港元，漲幅2.43%。「沒有公開披露的重大事項」究竟是什麼？萬科也不藏著掖著，當天晚間就給出了答案。收購概況據了解，以萬科為首的「參團」夥伴包括：萬科集團（占股21.4%）、厚朴投資（占股21.3%）、高瓴資本（占股21.2%）、中銀集團（占股15%）和普洛斯管理層（占股21.2%）。此前盛傳的平安集團不在該名單中。按計劃，此次收購總價116億美元（約合人民幣790億元），以上述比例計算，萬科出資額約169億元。交易最晚於2018年4月14日前完成。以梅志明為首的普洛斯管理團隊，是此次財團的重要參與方。梅志明是普洛斯的核心創始人及CEO，在他的領導下，普洛斯於2008年分拆獨立，並快速壯大。普洛斯為何引得如此多財團競相搶購？行業內外對普洛斯不吝溢美之詞：物流業當之無愧的霸主，全球最大的工業及物流設施提供商。根據普洛斯2016年年報，公司實現7.77億美元的收入，同比增長10%；實現7.19億美元的歸母凈利潤，同比增長48%。截至2017年6月18日，普洛斯資產達410億美元，包括5500萬平方米物流基礎設施，分佈在、日本、美國和巴西等多個國家。這讓財團們「覬覦」。2016年11月，有消息稱，普洛斯將被幾家公司組成的財團收購。當時盛傳的資本方陣營有：黑石集團、平安集團、萬科集團、華平投資集團、KKR等。而其中，萬科和平安是近年來有意進軍物流地產的代表，也一度被視為普洛斯的挑戰者和競爭對手。如今，平安出局，萬科領銜的Big Boss隊伍終於露出真面目。有觀點認為，這起被看作亞洲最大規模的私募股權收購案之一，一旦達成，普洛斯將從新加坡交易所退市。據悉，新加坡政府投資公司表態稱，支持普洛斯的私有化交易。「資本大亨+地產大鱷+電商巨頭的股東背景下，私有化之後的普洛斯，未來將有更多的可能性，物流的生態圈，也將出現更多有意思的變化。」一位物流行業人士如是評價。「改道」物流地產今日萬科A股、H股雙雙停牌，外界還在猜測，是不是寶能系股權的解禁期在7月15日前後。如今看來，大家都猜錯了。與萬達、海航、復星的多元化收購不同，萬科此番洽購，目的很明確：就是要加碼物流地產。「深圳捷運成為第一大股東之後，會否抑制萬科的活力，這或許是萬科遇危求變、走國際化的另一觸發點。」業內人士稱。「當前地產行業面臨增收不增利的現狀，大佬萬科也出現利潤增長顯著低於營收增長的情況。」相關地產行業分析師表示，海外收購看來是條光明大道。2014年，萬科其實就已向「物流地產」出發，以此壯大產業地產業務。有意思的是，彼時，萬科還曾稱要學習普洛斯，甚至請普洛斯的專家到其總部給員工上課，目的就是要成為最好的物流地產供應商。2015年，萬科成立萬科物流地產發展有限公司，並引入黑石集團作為股東。當時，外界就認為，其在效仿普洛斯。普洛斯的發展模式是「地產+基金」，地產開發商萬科引入投資型基金黑石，顯然有「地產+基金」之意。「可以說，萬科正在換個跑道起跑。」上述業內人士表示，王石時代專註住宅，到了郁亮時代，開始轉向多元化發展。住宅地產紅火了多年，一旦住宅地產退潮，萬科需要在一個安全點著陸，而進軍物流地產，可謂是明智之舉。要搶順豐和阿里的生意？對於本次萬科的組團收購行為，易居研究院總監嚴躍進分析，此類併購有三個特點：第一是交易規模大。第二是併購本身或由普洛斯主導，既配合了其私有化的模式，也說明其在物流地產方面的成本開始增加，尤其是類似以前此類企業在市場拿地，成本非常低，但這兩年物流和產業用地的成本開始上升。第三是併購本身給萬科帶來了很多投資的機會，萬科本身在物流地產方面也有較為明顯的動作，類似併購有助於新萬科的新投資模式出現。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，對於萬科這樣的房企老大，往諸如養老地產、產業地產、物流地產等「地產+X產業」領域的轉型，是不錯的選擇。「萬科收購普洛斯，顯然也是通過併購這樣的道路加速布局運營類業務。」萬科收購普洛斯之後，「地產+物流」模式或在業內引發跟風潮。「可以預見，物流市場競爭將更加激烈。」張宏偉分析，萬科不僅會搶傳統物流比如順豐的生意，還會搶電商「大佬」阿里巴巴的生意。萬科「拿下」普洛斯之後，或可以收穫物流領域「老大」的地位。有觀點認為，萬科收購普洛斯后，其融資成本會大幅降低。具體來說，房地產開發融資和物流領域的產業融資成本不同，通過「物流+地產」聯合拿地方式獲得的物流項目，其綜合融資成本會比房地產開發要低得多，這樣，對於降低萬科地產開發這塊的融資成本，提升整體盈利能力有利。不過，也有觀點認為，未來擺在萬科面前的是物流地產的招商問題。物流地產不是開發商想做就行，物流地產的業主是企業，如果企業不認可，未來空置率將對資產形成壓力。記者 潘潔國際金融報 ∣解鎖更多精彩內容長按，識別二維碼，加關注