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近期一線城市房價暴漲，並逐步蔓延至二線城市，資產價格泡沫擔憂加劇。當前房市與1991年日本房市大泡沫、2015年股市大泡沫類似。但也有一些不同之處，如調控得當尚有轉機。泡沫吹大了是要破的，誰也脫離不了地心引力。從絕對房價看，一線城市居於世界前列。根據NUMBEO的數據[ Numbeo是一家提供世界生活狀況相關信息的網站，包括生活成本，住房指數等，其數據經常被國際知名媒體（如BBC，Time，Economist）引用。]，2015年世界房價最高的十大城市中（中心城區房價），香港排第1，北京和深圳分列第9和第10。另外，上海排名第14，廣州排名第41。我們熟悉的城市中，中心城區房價摺合人民幣看（以人民幣兌美元6.5計算），香港和倫敦超過17萬元，東京、紐約、新加坡在12萬元左右，北京、深圳、上海、韓國首爾和台灣在8萬元左右，新興市場中，印度、俄羅斯和巴西第一大城市分別為4.7萬元，3.4萬元和2萬元（和貨幣大幅貶值有關）。可見，一線城市絕對房價已經與國際"接軌"。 一線城市房價收入比超過1991年日本，略低於1997年香港。2015年一線城市相對房價超過1991年前後日本東京，略低於1997年香港。1991年前後是日本房地產泡沫最大時期，1997年是香港房價泡沫時期，二者都在隨後出現了房價大幅下跌。根據日本不動產經濟研究所數據，1990年，日本首都圈新建公寓樓平均單價93.4萬日元/平方米，當時日本人均GDP約為358萬日元，日本人均GDP與首都圈房價之比為3.8。根據指數研究院的百城房價數據，2015年，北京樣本住宅平均價格為3.5萬元/平方米，人均GDP為4.9萬元，人均GDP與北京房價之比為1.4。可見相對於人均GDP來看，北京房價高於1990年東京。根據香港政府差餉物業估價署數據，1997年，香港平均房價為8.4萬港元/平米，人均GDP為21萬港元，以100平米算，房價收入比為40。根據指數研究院的百城房價數據，2015年，北京樣本住宅平均價格為3.5萬元/平方米，北京人均GDP 10.6萬元，以100平米算，房價收入比為33。可見，當前北京相對房價高於1990年的日本首都圈，略低於1997年的香港。本輪房價漲速快，但上漲的背後面臨著和過去十年不同的基本面。第一，經濟基本面不同：一線城市經濟增速大降。2002-2011年，北上廣深名義GDP平均增速為15.3%。但2012-2015年，名義GDP平均增速降為9.2%，2015年降為7.8%。第二，人口增速不同：一線城市人口增速明顯放緩，上海出現負增長。2004-2011年，北上廣深人口平均增速為3.9%，2012-2014年，北上廣深人口平均增速為1.3%，2015年，北京人口增速為0.9%，上海為-0.4%（廣州深圳2015年數據缺失）。第三，城鎮化率：城鎮化進程放緩，空間減小。1978年常住人口城鎮化率18%，2015年56.1%，考慮到有2.5億人左右的農民工，以家庭計算的城鎮化率可能已經超過60%。可見，本輪一線城市房價上漲脫離了基本面。與2015年股市大泡沫比，近期一線城市房價暴漲，和2015年的股市有許多共同之處。"水牛"：貨幣超發2014年11月，央行首次啟動加息，成為股市上漲催化劑。隨後央行於2015年多次降准降息。在經濟下行和企業盈利下滑背景下，流動性是驅動股市上漲的重要原因。本輪房價上漲也由流動性推動。M2與GDP增速的裂口持續擴大。流動性還溢出到了債券市場、商品等市場，債券收益率創新低，商品上演逼空式上漲。"政策牛"，"刺激牛"：政策大力支持2014年開始，股市被賦予降低社會融資成本和經濟轉型的重要使命，政府在多個場合強調股市作用，主流媒體也紛紛發表關於股市看法，形成了較強的"政策市"預期。2015年12月，中央經濟工作會議將"去庫存"作為供給側改革五項重點任務之一。為應對高企的房地產庫存，2015年以來，中央出台了一系列組合拳。主要包括：降准降息（降准降息還有穩增長、控通縮和防風險等目的），降低首付和財稅政策等。代表性的政策包括：（1）大幅降准降息。2015年5次降息，累計降低利率1.25個百分點，4次降准，一次定向降准，釋放了流動性。（2）首付比例大幅下調。2015年3月30日（被稱為330新政）二套房首付比例從60-70%下調為40%。2015年9月30日（被稱為930新政）將一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日，同時對首套房和二套房首付比例進行調整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進一步由40%降至30%。（3）財稅大力支持。2015年3月30日，二手房營業稅免征年限五年改兩年。2016年2月19日，契稅和營業稅同時調整，重點針對二套房，面積為90平方米及以下的，契稅由3%下降至1%；面積為90平方米以上的，契稅由3%下降至2%。營業稅方面，購買2年及以上住房對外銷售的，非普通住宅由差額徵收改為免征。雖然有限購等限制措施，一線城市仍大幅受益於本輪政策支持。二套房首付比例下降幅度達20-30%，貸款利率大幅下降，貸款利率優惠比例大增，財稅方面支持力度顯著增強，如營業稅免征標準由滿5年變為滿2年。"槓桿牛"：居民加槓桿2014-2015年股市上漲和居民加槓桿有關。兩融和場外配資規模大幅增長，其中兩融餘額增長近2萬億元，配資槓桿也達到萬億級別。2015年以來的房價上漲和居民加槓桿有關。2015年，個人住房貸款迅猛攀升，脫離了2010年以來的均衡軌道，新增個人購房貸款2.67萬億元，佔全年住宅銷售額的比例為37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。深圳幾乎將槓桿用到了極致。人民銀行深圳中心支行的數據顯示，2015年全年，新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。而且深圳按揭平均成數高，2015年12月份達到65%，遠高於"北上廣"三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點，可謂將貸款槓桿幾乎利用到了極致。居民加槓桿和首付比例的大幅下調有關。2015年3月30日（被稱為330新政）二套房首付比例從60-70%下調為40%。2015年9月30日（被稱為930新政）將一套房首付比例從30%降低為25%。2016年2月2日，同時對首套房和二套房首付比例進行調整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進一步由40%降至30%。一線城市首付比例略高，但相比2015年初也大幅下降，其中二套房為首付比例下調幅度為20-30%。居民加槓桿的另一個渠道是首付貸等場外方式。以中原"e+首付貸"為例，最高可以貸到房屋總價的20%。這意味著算上央行規定的3成首付，居民槓桿高達10倍。拼房網類的房產眾籌平台，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。房市"場外配資"的規模有多大？2015年3月至今（截至2016年3月13日）鏈家理財平台成交金額約186億元，其中約25%為首付貸，首付貸金額為46.5億元。考慮到鏈家北京二手房市場佔有率約60%，上海、大連、成都等佔比均超過20%份額，以及鏈家在本輪輿論中的中心地位，如果按照鏈家在全國首付貸中10~15%佔比計算，全國首付貸金額約300~500億元，加上眾籌、消費貸轉房貸等其他方式，預計全國房貸"場外配資"金額在500~800億元左右，撬動的房地產成交額如果按照保守的5倍計算，則槓桿成交金額超2500億元。房地產是周期之母，十次危機九次地產：地產泡沫過高將降低一國實體經濟競爭力，地產泡沫崩潰將引發經濟金融危機。房地產體量大（超200萬億，遠超股市和債市），投資佔比高（房地產鏈上相關投資占固投約50%），槓桿高（房地產貸款21萬億）。房市向何處去：避免悲劇重演。當前房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年股市大泡沫有很多相似之處，同時也具備1974年日本房市的很多特徵和消化空間。住宅投資已告別高增長時代，房地產政策應適應"總量放緩、結構分化"新發展階段特徵，避免貨幣超發引發資產價格脫離人口、城鎮化、經濟增速等基本面的泡沫風險。泡沫吹大了最終是要破的，誰也脫離不了地心引力。股票圈：最有價值的股票資訊，你需要的都在這裡！敬請長按下方二維碼關注「股票圈」（ID：stockquan）聚焦股票和證券投資市場，盤點股市行情和分析，精選牛股概念股，股民和證券市場機構從業者必備。