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歡迎點擊上方文琳資訊 關注！作者：銳眼哥 來源：財經銳眼（ID：xdbc68）一、危險信號來了：房地產庫存告急！當下房地產市場的實際情況，似乎與媒體們宣稱的樓市陷入冰封、熱度降到冰點有些南轅北轍。國家統計局今日公布的數據顯示，8月末商品房待售面積為62352萬平方米，較7月末減少1144萬平方米，跌至近三年來新低。再說通俗點就是，在上個月，的房地產庫存降到了三年來的最低點！那的房地產還有多久的庫存呢？中原地產分析師張大偉稱：「按照8月份單月成交面積1.2億平方米計算，當下庫存周期已經只有5.1個月，樓市去庫存第一階段基本完成。除了東北、西北等少數城市，全國大部分城市庫存已經進入良性周期。從2014年四季度以來，全國性連續3年的去庫存政策見到了明顯的效果。」庫存周期只有5.1個月，意味著一個危險信號的逼近，那就是：房子供不應求，要漲價了！早在今年4月，住建部和國土資源部就聯合發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》，通知指出，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。具體來說，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。在2013、2014年，由於房地產市場低迷，開發商手中積累了大量賣不出去的樓盤，隨之帶來的是開發商資金鏈的緊張和銀行壞賬風險的激增。為了解決這一問題，2015年底，國家開始執行房地產去庫存計劃。時至今日，房地產庫存降到了3年以來的最低點，可以說，在將近兩年之後，國家彼時的計劃取得了顯著效果。二、地產股大漲的背後，是一場加速洗牌！房子賣的這麼好，房企自然也受益，這不，房地產龍頭萬科的股價今天就大漲了！萬科A股今天逆市飆升6.99%，在盤中一度逼近漲停，收盤報於27.56元，股價逼近歷史新高。其實，不僅僅是萬科的股價在大漲，最近幾個月，很多地產股都出現了猛烈的上漲：港股恆大的股價從5月份的8元漲到了前幾天的26元以上，三個多月股價翻了3倍以上；港股碧桂園的股價今天大漲5%以上，從年初的4元漲到了現在的近13元，股價也翻了3倍以上；A股陽光城的股價自八月底以來，大漲了40%。銳眼一直認為，股價是行業景氣度的真實反映。地產股紛紛大漲的背後，有著真實的房地產數據作為支撐。統計局9月14日公布的數據顯示，1-8月全國房地產開發投資69494億元，同比名義增7.9%，增速與1-7月份持平；1-8月商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點。從以上數據可以看出，房企1-8月的投資和銷售數據都是極為靚麗的，再加上萬科、恆大、碧桂園等龍頭房企在拿地、投資、融資、併購等多方面都有著中小房企無法比擬的優勢，因此在房地產嚴厲調控的大背景下，也能安然度過調控周期。在調控中，很多中小房企因為資金鏈緊張等原因或破產倒閉，或被大房企兼并，因此在洗牌之後，房地產行業的趨勢已經越發明顯，那就是集中度不斷提升。這些大房企處在「大魚吃小魚，小魚吃蝦米，蝦米啃樹皮」這一食物鏈的頂端，越是遇到調控洗牌，越容易做大。三、洗牌之後，剩者為王萬科在股價大漲的同時，在拿地方面也不遑多讓。繼上個月以近80億元巨資拿下安亭、寶山兩幅宅地之後，萬科9月14日再度拿下位於上海閔行區七寶鎮的兩幅全自持商辦地。在號稱史上最嚴樓市調控的大背景下，萬科連續兩個月在上海都有土地入賬，這就是大房企絕對優勢的體現。樓市庫存創下三年新低，房地產股票大漲，大房企連續拿地...種種現象擺在眼前，無疑都印證了一個事實：房地產不會崩盤，而且，房價如果不是因為調控鎖住了購買力，很有可能還會噴薄而出，出現更加恐怖的大漲。很多人或許會說，潘石屹和王健林都賣房子退出房地產行業了，這分明證明房地產已經走向了沒落。但銳眼要說，潘石屹和王健林賣的都是商務樓、綜合體這些商業地產，而不是居民住宅。再看看搞住宅的萬科恆大們，現在還在拚命砸錢拿地。每一輪的調控，都是一次大洗牌。位於頂端的房企，未來的市場份額會大幅度攀升，其股價也會在業績上揚的驅動下而上漲，這才是調控之後樓市的真相。最後，銳眼要說一句名言供大家參考：凡是需要打壓的，都是不用壓就要衝高的；凡是需要扶持的，都是爛泥扶不上牆的；凡是需要提倡的，都是本來就很缺乏的...別當炮灰！買房的注意了！樓市下半場風起雲湧，請做好心理準備！咱們老百姓買房子，主要考慮的是戶型，位置，配套，交通，學區，等等這些細節的東西。但是如果我們把格局放大，去到城市乃至國家的層面上來看，這些細節就會變成最脆弱，也是最經不起波折的東西。不論挑的開發商再大牌，不論選擇的位置再市中心，不論有再多的捷運口，一旦整個城市的房價體系崩了，一切的願景也都煙消雲散。看看現在的鄂爾多斯，和曾經的溫州，海南，都是非常直觀的前車之鑒。至於說整個國家的房價體系崩了，那麼只要逃不到國外，就只有死撐下去的結局。看看日本東京，再國際化的大都市，老百姓們也有消失的十年。所以，在做個人的購房選擇前，一定要先明確一個概念：買房，就是在賭，賭這座城市的命運和未來。這也是為什麼現在一二線普遍降溫，但是業內依然長期看好。為什麼三四線最近漲這麼多，依然被那麼多專家嗤之以鼻的原因。那麼有意購房者，應該如何判定城市，又該如何選擇合適的入場時機呢？這裡有4個是否的標準，可以進行套用，希望能讓思路更加清晰明了。1.城市是否有核心產業支撐？2.是否有重大建設工程，正在或即將進行？（高鐵，捷運）3.是否為人口凈流入城市？4.近期房價是否經歷過調整？（這裡的調整，指市場的風向，是否已經從極熱轉為理智）如果答案都是「是」，那麼至少可以保證，這是一個不會出現巨大風險的城市，對於買房是為了上車保本，升值只是第二要素的剛需來說，這4點非常的重要。再來說說未來這半年購房者需要關心的點在哪裡。這個點主要還是在去庫存上。首先，我們要明確，錢不是天上掉下來的，現在去三四線投資的錢，大部分來源於一二線。那麼在這種情況下，只要去庫存還在繼續，那麼一二線的疲弱就會一直存在下去，短期內很難抬頭。那什麼時候這些資金會回來呢？去庫存政策大面積結束的時候，那個時候，這些錢要麼被套進去，要麼一窩蜂的回一二線避險。所以，我們只需要搶在這些錢回哺一二線之前，從容購買就可以了。至於回哺的具體時間，不太好判斷，但是至少在18年中旬之前，這個基本政策都不會被取消掉。換句話說，有些已經冷下來的城市，真的不用著急了。房價就像一輛萬噸的火車，沒有火車頭給的動力，想開起來非常的難。這個動力來自於哪？很明顯來自於貨幣，15，16年M2增加很快，個人住房貸款佔比增加的更快，錢太多了，所以感覺市面上的錢都不值錢，當時餘額寶最低只給2%多利息。但是現在不一樣，這一季度的M2增速已經跌破了10%，餘額寶也都給到4%多的利息，連銀行的貸款都開始發不出來了，足以說明很多問題。畢竟，好不容易才停下來的火車頭，哪還有動力去強行拉升一波呢。再加上美國加息明確要持續到19年，想想都是一副過冬的樣子。用一句話說就是，別著急著吃火鍋，小心燙，要讓子彈再飛一會。對於一二線的剛需來說，依然是看到合適的，能上車就儘早上車，哪怕未來房價不會變，但是信貸政策會一直變，這個對於剛需反而非常的致命。最後，說一些未來可能會發生的事情，可能，不保證一定。1.大範圍限價：房價不得高於去年10月先是青島，在5月21日頒布的樓八條里明確規定，房價不得高於去年均價最高月，其實也就是去年12月的價格。再是鄭州，鄭州的更狠，房價不得高於去年10月，相當於把價格鎖死在了第一次全國限購時期。未來，各地效仿該政策的可能性非常大，這是個好事兒。2.撿漏的機會增多，但是剛需幾乎搶不到，因為都是全款優先限價之後，將會出現很多優質低價盤，甚至遠低於周邊均價。包括現在，已經開始有一些城市出現了大開發商低價傾銷的案例，這種時候，如果你是開發商，你會怎麼選擇客戶？全款關係戶＞全款戶＞關係戶＞剛需是的，全款戶比關係戶牛，因為關係多多少少都能找到，但是企業要資金流，要生存，必然會優先選擇全款戶，關係戶的名額非常的少。所以，如果你現在手裡有足夠全款的現金，那麼恭喜你，未來有可能會撿到漏。沒有的也沒關係，多去碰運氣，說不定運氣好能選上呢。3.雙合同，捆綁合同，陰陽合同賣的價格很低的盤，通常會有一些附加條件。沒辦法，道高一尺魔高一丈，賣家總比賣家精，幾千年傳下來的規律，只要有利可圖的地方，就會被鑽空子。4.被限購的地區，逐漸開始炒作公寓和商鋪咱們普通老百姓，千萬不要去碰這兩個東西。除了北上深這種居住資源急缺的城市，包括像天津武漢廈門這種二線城市，都不建議購買公寓和商鋪，切記。5.優先改善房，樓市遇冷是置換的最佳時期這個很好理解，房價沒有波動，或者是正在降價的時候去置換，怎麼都不會虧。（先賣再買）6.部分優質二手房房價會高於新房是的，你沒看錯，在樓市下行周期，新房為了出貨會領跌，所以有時候二手房並不是最實惠的選擇。當然，這種情況只存在於優質的二手房。7.中小開發商爛尾的爛尾，跑路的跑路未來註定是大開發商的天下，中小開發商這兩年不好熬，所以不要因為1000元的優惠，就去選擇了沒保障的小開發商，不值當，風險太大。最後的最後，樓市瞬息萬變，有時候一個政策，就能完全改變全盤的局面。不過不用擔心，只要咱們持續關注樓市，至少能比80%的人，超前抓住下一個機遇，或是避開下一次風險。文琳編輯免責聲明：轉載內容僅供讀者參考，觀點僅代表作者本人，不代表本平台立場。若文章涉及版權問題，敬請原作者添加 wenlin-swl 微信聯繫刪除。今日導讀公眾號 wenlin-zx：文琳資訊 點擊下列文字可以查閱文琳讀報時間經濟轉型中質量強國戰略框架體系韋森：經濟下行是必然趨勢，這不是悲觀至少要8個一線城市？剛剛，大消息殺來！住房租賃業將獲得「金融核武器」緊急！央行再次出手，輪到這群人遭殃！深度：解讀房價與地產調控海外資產要曝光隱形富豪慌了：部分人或將被追究刑責