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這是澳洲房產大全主編寄語Buyer's agent(買家中介)對於很多人來講是很陌生的，大家接觸的房產人多是Seller's agent(賣家中介)，他們代表的是發展商的利益，門檻不高。買家中介則相反，他們要求對市場的了解要更深，尤其是對於不同區域的人文及房價特點，以及不同類型房子的市場價格的判斷。同時，所積累的當地二手房中介的資源，甚至會幫助買家找到未放到市場上的第一手頂級房源。買家中介代表的是買家的利益，因此買家需要支付包括諮詢等相關費用。這並不是剛剛從事房產的人能夠勝任的，他們最終能按照買家的要求，更快更準確地，用最合適的價格幫助買家找到所需要的物業。最近的悉尼有點冷，清晨，鑲嵌在卧室玻璃上的水汽不自主的順流而下，讓安靜慵懶的周末自多了份動態美... ...不扯沒用的了，起床去拍賣了。本周因為要幫國內buyer's agent客人去參加拍賣，所以又沒能寫看房日記。實在是對不起這個專欄的讀者，在此自戀的說聲抱歉。上周悉尼的清空率為70%，在此次註冊房屋拍賣數只有400不到的情況下，算是不錯的成績，瀏覽了下本周售出物業，在獨立屋市場，鮮有像幾個月前的大單，物業的成色也都中等，一些頂級區域放出的物業越來越少。值得一提的是悉尼歌劇院後身的一處2房2衛公寓，拍出365萬澳幣的價格，1999年作為新房銷售時的價格為132.5萬澳幣。這樣的增幅在過去的18年間絕對是上乘的成績，有些人可能又要拿獨立屋說事了，18年裡，入手獨立屋，你不掏點少則幾萬澳幣維修費啥的，真心不叫獨立屋，操心費就省略了。7月份來了，海外市場估計要先乘個涼，就當地市場而言，政策讓很多當地首次置業的買家如待下鍋的餃子，終於要下水入市了。四四（是不是）感覺很激動？四四還有那麼點小緊張？四四還想看看二手房？（因為二手房也在此次首置的範圍之內。）呵呵呵，二手房比新房難買多了，尤其本身性格就是糾結算計的主兒，不信你就試試。好了，此期我們就上周售出的水景物業的增幅情況來看悉尼水景物業增幅。在悉尼地區，水景物業是蠻搶手的，同樣的位置，能否看到水的價格有時差別要幾十萬甚至更高。本期上榜的水景區域不多，我儘可能將區域錯開。物業地址售出價：229萬澳幣房型：2房1衛2車位總佔地面積：291平Abbotsford是Canada Bay大區一個靠水區域，安靜，有渡輪，目前獨立屋中位價為190萬澳幣，是我個人很喜歡的一個內西區域。這套物業佔地不到300平，在Abbotsford半島上的位置算是今年以來最好的之一。同區最近售出的物業多在130-170萬之間，這套算是近半年來最高的售價。這套2001年的售出價格為77.5萬澳幣，16年時間，價格翻了3倍，平均年增幅率為7%。目前租金為750-800/周左右。The terrace街是此區最貴的一條街之一，佔地都不大，但有套佔地650的物業在2012年售出價為360萬澳幣，目前市場價近600萬澳幣。物業地址13/200 Pacific Highway, Greenwich NSW 2065成交價：130萬澳元房型：4房2衛2車位使用面積：190平房齡：57年Greenwich是下北區隸屬於Lane Cove大區的一個半島區域，夾在Northwood和Wollstonecraft之間。目前中位價240萬澳幣，在Lane Cove大區價格高於Lane Cove,Lane Cove North, Lane Cove West。區域內最大的特點就是Viva Energy能源公司在此，有很大口巨大的油罐子坐落於此。此套物業近60年的非一線水景公寓，物業費也不高，在1400/季度，最值得一提的是其位置，在St Leonards, Artarmon和Greenwich三區交界的位置。Anyway，簡單來說，東邊為North Shore Private Hospital，東南為Gore Hill Cemetry，從出生到離開基本這就夠了... ...這套物業上次售出的時間為2011年，售價79.5萬澳幣，年平均漲幅為8.5%。就算我個人再認可，除非是西人的客人，否則投資人，估計推薦成功的概率在萬分之一。物業地址Mcmahons Point是悉尼下北區，以前寫過很多次就不多說了， 總之，超級昂貴公寓區域里，她算一號。這套准一線水景物業的戶型很好，朝向也不錯，去Ferry為1公里，北悉尼火車站800米，2004年售出時的價格為70.5萬澳幣，過去的13年裡，平均年增幅為7%。但你要知道，2004-2009這段時間，悉尼的房市是很平很淡的，因此這套物業的增幅其實遠比數字來得更好。物業地址售出價：88.5萬澳幣房型：2房1衛0車位房齡：51年性價比係數：★★★★☆88.5萬水景物業，位於下北最貴區域的Mosman，價位絕對是區域的entry level，用1一個車位的價值換水景，換做是你的話，幹麼？這套物業在Mosman大區內隸屬於Middle Harbour，內部77，陽台7，朝向還挺好。這種物業在網上掛牌時，二手房中介一般不給樓體外部的照片，一般多是很舊，不出彩所致。我們可以看看google的照片。很多人一看黃磚樓，心裡立馬給個No，但不同區域黃法是不同的，尤其是內部，一般中位價越高的區域，二手物業成色遠比你想象中好。這套物業上次售出時間為2014年12月，價格61.5萬澳幣。距今年增幅為14%。作為一個頂級區域中，沒有火車站，沒有車位的2房1衛的逾半個世紀的公寓，拍前售出，有這樣的受眾，水景因素功不可沒。結語： 在我剛入房產這行時，我身邊的前輩「教導」我，要在最好的區域買個最便宜的，無所謂水景還是朝向。這樣投資回報率才最高。可實際上，隨著自己對於房產的不斷了解，我發現，根本不是這樣子。誠然，區域很重要，但是在二手房市場上，無論水景，朝向，甚至物業面積，樓層，都是極為重要的，當然，我們也要看買入時的價格因素。都看不到水的就算了，但對於一棟可以看到水景的building，我個人還是堅信要買能看到水的，這樣未來在二手房市場你的物業才有可能上拍賣，才會有更好的溢價。華人常說的「貴買貴賣」不是沒有道理的，量力而行即可。本周點評就是這樣，感謝閱讀。全球第一本針對澳洲房產書籍《澳洲房產那點事兒》作者澳洲當地學術性房產中立機構【澳洲房產大全】主編悉尼華人80后Buyer's Agent 連載四年《評論員文章》專欄主筆連載三年《大悟看房日記》周刊主筆《Buyer's Agent專欄》周刊主筆想看大悟點評往期物業請戳：悉尼頂級學區房公寓的增幅點評 | Buyer's Agent專欄17 (獨家)上周售出的這5套200-300萬澳幣物業，換你的話怎麼選？ | Buyer's Agent專欄16 (獨家)上周售出的這5套70-80萬澳幣1房物業，換你的話怎麼選？ | Buyer's Agent專欄15 (獨家)上周悉尼房市最具話題的5套物業(附性價比係數) | Buyer's Agent專欄14 (獨家)上周悉尼房市最具話題的5套物業(附性價比係數) | Buyer's Agent專欄13 (獨家)盤點上周六悉尼市場最富話題的5套物業！ | NO.12(獨家)盤點上周六悉尼市場最富話題的5套物業！ | Buyer's Agent專欄11(獨家)上周悉尼市場，這五套物業，最有趣！ | 5.6拍賣市場解析10（獨家）這個價格你會買么？| 4.29悉尼拍賣市場解析09（獨家）這個價格你會買么？| 上周悉尼拍賣市場解析08 （獨家）這個價格你會買么？| 上周悉尼拍賣市場解析4月8日 悉尼拍賣市場售出最貴豪宅TOP54月1日 悉尼拍賣市場售出最貴豪宅TOP5 | 053月18日 悉尼拍賣市場這五套豪宅最值得看 | 043月11日 悉尼拍賣市場這五套豪宅最值得看 | 033月4日 悉尼拍賣市場這五套豪宅最值得看 | 022月25日 悉尼拍賣市場這五套豪宅最值得看 | 01