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文/真話財經（ID:zhenhuacaijing）房價跌了！房價跌了？最近，各大媒體幾乎都在刷屏一則消息：最貴房子降價了，從20萬/平降到了17萬/平。看起來真是振奮人心，老鐵們也紛紛發言「稱讚」。@只留一撮毛：這麼便宜，給我來一個平方，付全款。@我就想試下能不能改個最長的名字：原來100萬一個廁所，現在好消息啦，你現在還可以有一個洗手台了。@在想在實現：本來一線城市買不起的，四線城市買得起的，現在搞得一線城市跌了也買不起，四線城市又漲到買不起@校長甜：老子缺的不是那降價的3萬，是17萬。接下來，「真話財經」就帶各位老鐵回顧一下北京樓市的爆炸性消息。北京樓市又炸了9月1日，《經濟參考報》發布「8月北京二手房成交量基本觸底」一文，文章指出：8月北京二手房市場簽約7600套，新建住宅1800套。另外，北京部分二手房價格相比最高點時已經有接近20%的下調。9月4日，《證券報》又披露了一份重磅數據：近期北京市學區房價有所降溫。在西城區金融街附近，有房產中介稱，在新政前這片都是20萬元/平米，現在差不多在17萬元左右。有些重點炒作的學區房，每平米下跌了10%。比如，對口宏廟國小的豐匯園小區，3月均價為186979元/平米，8月均價則降至166051元/平米。另據社科院財經戰略研究院日前發布的住房市場發展月度分析報告顯示，近三個月來，作為重要學區的北京市東城區、西城區和海淀區房價分別累計下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區前三位。這則新聞最驚訝的地方在於房子的區位和性質：1、西城區、東城區、海淀區是最牛城市的最優質地段，甚至可以說是最優質的地段之一；2、降價的房子是最抗跌的學區房。在，影響房價的因素非常多，但排在第一位的一直都是教育資源。因此，在如果要問哪種房子最貴，學區房說第二，沒人敢說第一。眾所周知，包括北京在內基本所有國內城市的樓市，優質學區房一直都是「神一樣的存在」。當樓市情況整體不佳時，它能扛住不跌。當樓市看漲的時候，它能漲的更快。可是這一次，屢爆「天價學區房」的北京，其優質學區房價格卻真的跌了。這可是在最牛的城市的最優質地段中的最貴的房子，我們可以將其稱為「三最」房子。這件事情的發生，是不是意味著老鐵們可以抄底了？學區房降價=房價普降？關於學區房下跌預示著什麼，「真話財經」看到有媒體這樣說：這代表炒房客心理防線崩潰，樓市價格開始進入陰跌期，這其中的大概邏輯是：連這都跌了，還有什麼不能跌。這種觀點類似於一些人口中的樓市「崩盤公式」——學區房房價狂降，繼而其它房源跟降，最終一二手房價普降。不過，在「真話財經」看來，房子降價的邏輯和過程遠沒有這麼簡單。北京學區房有其特殊性，它的降價似乎沒有那麼強的「帶動意義」。畢竟在這次北京學區房降價潮中，我們很容易發現前段時間，政策仍是影響學區房降價的主要因素。4月北京多區「多校划片」政策，當時「真話財經」曾發文分析對優質學區房地位的影響是「超級利空」。8月北京出台「租售同權」政策，打碎了學區房的權利，讓租房享受和買房同樣的上學資格，讓廣大有子女上學需求的家庭沒有必要為了買學區房額外多花昂貴的學區溢價。很多房產專家和「真話財經」持類似看法。偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示，此次降價，既與北京市的限購政策有關，也與逐步推行的租售同權政策有關。房天下副總裁司智認為：北京的住房購買力非常強，無論是剛需還是剛改，學區房降溫更多的是行政限價導致的，並不是市場供求關係的真實體現。從這個角度看，有關「學區房降價帶動樓市整體降價」的說法未免顯得膚淺和幼稚。拋房時代、抄底時機來了？學區房價格一有動作，某些媒體就會宣揚「全國部分投資客開始拋售房產」。就連樓市「死多頭」的經濟學家金岩石，前段時間也拋出「未來三年，賣掉所有投資性房產，不問價格！」的「警世良言」。不過，「真話財經」認為，如果按照現行政策，北京樓市價格確實難以出現明顯反彈，但進一步下跌空間不大，更不會發生暴跌。現在談拋房、抄底並不現實。首先，尚處於城鎮化加速發展階段。據國家統計局統計，2016年城鎮化率為57.35%，而發達國家的城鎮化率達到85%-95%，可能還需20年才能達到這個水平。在這期間，大量農村戶籍的人要進城，尤其是農村戶籍的大學生和農村青年，他們都希望能在城市工作生活，買房落戶，這樣就造就了大量的購房需求。其次，買房對人來說有其獨特的意義。對於人而言，一套住房所包含的意義遠遠超出了普通的居住需求。即使的租賃市場再發達，仍然取代不了買房的需求。另外，租賃市場的繁榮，可能反過來會推高房價。7月4日，上海出讓兩塊只租不售的土地，類似的只租不售的政策實則搶佔了商品住房的土地。地價推動房價一直就是不爭的事實，更多的土地只租不售，對原本就緊張的土地供應而言更加是火上澆油。土地價格越來越貴，房價也可能迎來新一輪的上漲。既然暫時看不到暴跌的可能，老鐵們如果想要買房，到底要在什麼時間做出決定呢？「真話財經」依舊建議等到全國兩會召開前後，每年的全國兩會都是房價漲跌的分水嶺，到那時政策意圖和走向會更加明顯。往期精選：董明珠為員工建3000多套住房，可他們為何離開格力了？我們組了個讀者群，歡迎你來玩，快戳閱讀原文！