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【老潘說】今天談談房企布局與人口遷移的邏輯。2，人一生都強調有個窩，而且是自己的窩，典型是結婚前都愛買套房，所以一個城市有人，尤其是有購買力的人群，會支撐這個城市的樓市發展，如果有高素質人口源源不斷湧入，那麼城市房產將更加繁榮。這也是深圳房價高，與深圳每年50萬人口凈流入而且是相對年輕人，大學生湧入佔比高有很大關係。又比如如今百強房企布局大多會看這個城市的人口凈流入，即使三四線城市布局的恆大，也強調必須在人口50萬以上的三線城市才去。3，過去2016年的幾個房企黑馬，為何業績表發，一個重要原因是因為城市布局戰略中提前選對了城市，典型如黑馬旭輝、正榮、破千億的金地都是受益於一個重要選擇，即選對核心一二線城市。從以上角度來講，研究最近和未來人口大遷徙的趨勢，特徵和規律，本身就對房企城市布局具有重大指引。整體而言，一方面，人口紅利正在下降，人口遷移時刻在動態的變化！另一方面，當前和未來人口大遷移，將指引房企布局下一站。1，內生性人口紅利的趨緩進入「十二五」末，一方面，人口總量增速開始下行，人口自然增長率已經下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴重，另一方面，勞動力人口佔比也出現拐頭，撫養比正逐步抬升。目前主流城市的購房年齡段主要集中於25-34歲和35-44歲，這部分人群從2015年開始，佔比下滑斜率將逐步加大，雖然我們認為在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已經成為不可迴避的話題。2，9%對33%，城市之間的人口爭奪戰事實上，即使在人口紅利持續釋放的21世紀，城市之間的人口爭奪戰就已經開始。根據北京BCL的街道精度的數據研究，全國39007個鄉鎮街道的平均密度為873人/平方公里，到2010年則上升到977人/平方公里，人口增長的趨勢延續，但是這10年間依然有33%的街道人口密度出現了下降，而出現大幅增長的街道僅有9%。這當中城市邊界的增長並不是普惠，而是零和博弈，這個現象將會在未來人口紅利趨緩的過程中日趨明顯，如何在接下來的10年中選對城市，掌握剩餘人口紅利，將是房企面臨的主要問題。二、人口遷移回溯新成立后的一段時間內，由於實行計劃經濟和嚴格的戶籍管理，加上政策不允許農村居民遷入城市，的人口遷移和流動數量較少。但從80年代開始，從農村向城市轉移的超大規模剩餘勞動力成為全國城鎮化的主體力量，人口紅利得以釋放，因此我們從上世紀80年代開始梳理人口遷徙趨勢的變化。1.上世紀80年代人口遷移：鄉鎮企業發展推動補償性高峰1984年後，國家逐步放寬對人口遷移的制度限制后，允許農民自理口糧在小城鎮落戶，鄉鎮企業迅速發展，為農村剩餘勞動力向城鎮的轉移創造了條件。據統計，1979年至1981年人口省際凈遷入量為626萬人，凈遷出為107萬人，遷移活躍度較70年代明顯提升。流遷人口的活躍也推動各個地區人口區域的變化，直轄市、沿海城市以及部分非農城市開始吸引農村剩餘勞動力，「百萬民工下廣東」的民工潮開始顯現，折射出改革開放進程對人口再分佈的直接影響，而中西部省份以及東北省份向東部沿海城市遷移的趨勢也在當時開始形成。從區域來看，北京、上海、天津、廣東等東部省市的人口吸引力開始初步彰顯，而人口遷出最大的省市包括四川、浙江、黑龍江等中東部區域，「離土又離鄉、進廠又進城」成為當時小城鎮發展模式的典型。2.上世紀90年代人口遷移：東部城市群開始形成1992年鄧小平發表著名的「南方談話」后，90年代伴隨市場經濟建設的神話，人口遷移流動進入快速提升周期。90年代的人口遷移可總結為「三大加一小」的中心，三大流動中心分別是廣東省（珠三角）、上海（滬蘇浙閩）、北京，一小是指新疆自治區。比較三大中心的凈遷入流向，北京來自全國各地各個方向，除河北外，其他較分散，包括山東、江蘇，來自中部的河南、安徽、湖北、黑龍江等，而上海主要吸納長三角周邊的江蘇、浙江和安徽等區域人口，廣東吸引的大部分遷移流動人口距離最遠，主要來自經濟較為欠發達的中西部的省份，主要包括湖南、廣西、四川等。3.21世紀以來人口遷移：馬太效應下中部地區趨於「邊緣化」人口遷移規模擴大、速度加快進入21世紀，流動人口開始呈現迸發增長的態勢，2010年離開戶口登記地半年以上的人數達到2.61億，其中流動人口數達到2.21億，相對於改革開放初期增長了34倍，其中2010年廣東省流遷人口達到3681萬，甚至超過了1990年全國流遷人口的總數，證明近30年來全國人口流遷規模和速度都是持續強化的。區域間分化持續擴大，中部地區邊緣化從省際遷移結構來看，2000年至2010年，強勢區域依舊維持強勢，東部地區人口遷入量上佔有絕對優勢，遷入人口佔全國遷移總人口的比重達到了82.4%，而西部中部分別僅佔12.1%和6.5%。細化來看：1、東部超大省市繼續傲視其他區域。北京、上海、天津三大超大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%增長到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%，馬太效應明顯。六普期間人口凈流入規模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部來自於東部地區。2、中部區域首次成為全部凈遷出地區。在山西從五普的凈遷入變成凈遷出后，中部地區全部變成凈遷出地區，尤其安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區的凈遷出人口佔到全國的53.6%，其中安徽凈遷出人口比重佔到15.0%，為全國最主要人口遷出中心。3、西部地區仍存在一定程度凝聚力。在東部地區強大集聚效應下，西部有大量人口遷出，但寧夏、青海、西藏、新疆等地區依然保持凈遷入，說明西部內部依然具備較強凝聚力。遷移中心發生微妙改變21世紀后，全國人口遷移中心發生改變，上海、北京、浙江、廣東、天津、福建和江蘇成為新一輪人口遷移中心，其中上海、浙江、天津、福建和江蘇人口吸引作用繼續提升，而北京、浙江和廣東吸引力略有下降，新疆則失去了遷移中心的地位。從遷移中心人口來源來看，隨著交通工具升級以及產業重心的轉移，各個地區的人口構成也開始體現出變化：上海：「六普」上海的主要吸納地區從江西和浙江變成了湖北和河南，主要在於江西人口更加偏向流入福建和浙江；北京：北京「六普」期間黑龍江取代四川成為主要被吸引地區，天津則沒有發生大的變化，環渤海成為北京天津區域主要人口來源：浙江：浙江吸引人口中，河南人口大幅增加，取代了五普期間的湖北；廣東：廣東省人口來源中河南取代了江西；福建：福建區域吸引的人口中除了固有的重慶和四川，貴州人口佔比也大幅提升。4.人口遷徙模式分類根據以上信息我們對人口遷移的模式進行了分類，主要分為四大類：第一類：超大城市集聚模式東部沿海城市北京、上海、天津、廣東是這類模式的主要代表（深圳包含於廣東省），這種模式的主要特點在於，已經實現高度的城市化進程，就業非農化任務基本完成，城鎮化速度逐步放緩，而人口處於高強度導入狀態，但其中短期遷移人口比重較小，遷移流動人口具備較強的長期居留意願。即使從制度因素來看，這些區域往往執行較嚴苛的「條件戶籍」，但並不能阻止跨省戶籍的遷入，背後反映的是全國大量高素質人力資本的不斷注入。第二類：外來農業人口導入模式江蘇、浙江、福建和廣東等省份是這種模式的代表。這些地區具備相對較高的城鎮化水平（低於第一種模式），處於快速增長城鎮化階段，人口處於凈遷入狀態，但人口沉澱性不強，農業戶口人口的遷移比重較高，意味著這些地區未來常住人口市民化任務的艱巨。這些地區往往是城市群人口集聚的次中心和農業轉出人口「階梯型遷移」中以城市群核心城市為終極目標的「中間站」。第三類：內生城鎮化模式河北、山東、河南、山西、陝西等非核心地區以及廣西、貴州、青海、寧夏等中西部區域是這種模式的代表，這些地區城鎮化水平略低於全國平均水平，城鎮化發展速度溫和，相對而言人口遷移活動強度較低（人口遷入遷出基本平衡），尤其跨省遷移和短期增量遷移比重較低，而長期遷移人口沉澱性較強。這種模式整體處於前兩種模式的第三圈層，為前兩種模式輸送人口，而自身城鎮化則大幅度依靠自身內生增長和城鄉之間的內部遷移。第四類：人口逆遷徙模式我們將東三省、內蒙古、江西、湖南、重慶、四川、安徽等省份劃分為這種模式。這些地區城鎮化水平處於全國中位數，雖然過去十年人口遷出現象非常明顯，大部分都是中部人口輸出地，尤其是農業戶籍人口，但是自身的經濟發展以及城鎮化特色也吸引了省內城鄉遷移以及外出人口迴流。2000年-2010年地區為戶籍所在地和常住地的外來人口比重均有所下降，印證這些地區戶籍人口存在比較明顯的返回式遷移。5.大數據角度的細化審視在大數據風起雲湧的今天，我根據騰訊、360、百度等掌握的LBS數據來進一步審視當前人口遷移的最新格局，這無論是對於從業者還是房企而言，都可能帶來一些借鑒意義。通過對2015年春節前7天數據的整理，我們梳理出最新2015年以來全國人口遷徙的偏好：全國人口遷移的集中度趨於提升，胡煥庸線維持。我們統計了前十大遷出城市和遷入城市的集中度，其中遷出城市人口規模的集中度只有後者的一半，這點與我們此前提到的33%和9%一致，人口向核心區域集中的態勢依然維持，同時1935年以來的胡煥庸線格局並未發生明顯改變。主流人口遷入城市依然全部來自於三大經濟圈。春節前十大人口遷出城市分別為北京、上海、深圳、東莞、廣州、杭州、天津、佛山，全部來自於環渤海、長三角和珠三角三大城市群，近30年以來人口集聚的馬太效應依然持續。最主要人口遷出城市皆為中西部省市的人口富裕城市，但非省會城市。春節前前十大遷入城市分別為重慶、北京、贛州、上海、阜陽、玉林、周口、上饒，其中除了北京和上海，其餘城市皆為中西部人口輸出大省的城市。重慶、贛州、阜陽等都分別是四川區域、江西省、安徽省人口最多的城市，玉林則為廣西最大的僑鄉。對於大部分主流遷出城市而言，省會城市或者區域核心城市是第一目的地，其次是北京上海深圳等一線城市。除了重慶、北京、上海等全國性的輻射力，其他主要遷出城市的人口第一目的地都是其省會及核心城市，同時一線城市也都出現在其前十大流入城市名單。這也印證了人口遷移的一般規律，尤其農村人口首先向城市群的次中心集聚，然後再向核心城市遷移，對於部分人口凈流出省份的單核城市而言，這種吸納能力往往顯得更強。三、房地產區域選擇思考——把握人口遷移脈絡1.區域發展機遇分析過去十年人口紅利帶來的房地產市場機遇可能漸行漸遠，未來房地產區域的選擇需要更加重視區域人口的增長潛力，而其中人口遷移帶來的紅利將是兵家必爭之地。基於報告中我們掌握的數據，我們對全國所有區域進行了量化排序，主要影響因子包括：六普期間人口遷移意願（傳統人口吸引力）、人口自然增長率（人口內生潛力）、大學教育競爭力（高素質人口吸引力）、大學生沉澱率（綜合產業吸引力以及房屋購買力）、大學生增長率（潛在供給），由此來評判區域未來的潛力，這個潛力也算是從一個較新的角度，來為房企未來選擇提供一個參考：綜合來看廣東、浙江、江蘇、福建、上海、北京等傳統東部省市依然具備較強的人口競爭力及未來高素質人口供給；山東、河北依靠較強的教育資源在大學生沉澱層面佔據先機，同時也受益於京津冀的輻射；安徽、四川、湖南湖北、東北黑龍江、吉林則相對吸引力較低，不但人口流出嚴重，在大學生吸引力方面也較為薄弱，也從側面證明了區域產業升級已經迫在眉睫。根據表格我們也按先後順序對房地產企業選擇人口吸引力區域給出了排序：2.優先選擇：一線城市仍具備廣闊空間從人口發展空間角度，我們認為東部一線城市北上廣深等區域依然具備廣闊的空間，這些區域經濟發展迅速，工資水平具備極強的吸引力，同時人口受教育程度的提升也進一步反哺區域經濟的復甦，可以憑藉歷史形成的優勢，長期享受外來優質人口流入帶來的人口紅利，具體人口增長空間我們會在下一節詳細闡述。3.其次選擇：城市次中心核心城市和國家戰略區域廣東、浙江、福建、江蘇、廣東等區域處於或者緊鄰三大經濟圈，城鎮化進程相對完善但仍存在空間，周邊省份農村勞動力充裕，同時豐富的資源對高素質人口具備較強的吸引力，這些省份的省會城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市如蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強的可持續發展空間。同時我們建議關注具備國家戰略支持的區域，如京津冀、長江經濟帶、一帶一路等國家戰略帶來的部分省市人口遷移方向的變化。4.再者選擇：人口返遷的省會城市和區域單核城市我們主要建議關注重慶、四川、安徽、江西、河南、貴州和湖北等區域的單核城市，這些省份全都是人口導出型區域，但作為人口遷出的第一站，這些省份的省會城市往往並沒有受到人口遷出的困擾，同時務工人員的返回式遷移是這些區域得以發展的動力，結合本地農村人口的城鎮化，這些區域往往能享受雙重人口紅利，從而成為地方性的增長高地，如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽等。5.警惕選擇：所有人口凈流出省份的非核心城市根據BCL的統計，全國過去人口流出最嚴重的區域有兩個：1、西部的川渝黔連綿區，除了成都、重慶、貴陽等少數中心城市外的區域；2、東部的浙西南-閩西連綿區，該區域以山區為主，人口密度不高，經濟相對不夠發達，人口容易流向附近的珠三角和長三角。對於大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢不可逆轉，其中具備人口提升空間的城市可能少之又少。以河南為例，外出人口在18個省轄市並不是均勻分佈而是有明顯的地域特徵，全省只有省會鄭州市是凈流入地區，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內跨市流動人口中的60%流入到鄭州市，成為承接流入人口最多的地區。河南並不會是個例，如湖北、東三省、貴州、安徽等省市單核城市成長的背後是非重點地級市、縣級市的無限衰落，這可能是很多開發商需要警惕的！