Zi 字媒體

這幾年地王頻出，麵粉比麵包貴，很多地塊從拍下來的那刻起就註定了其豪宅的命運。旭輝曾經算過一筆賬，開發商如果要有10%~12%的利潤率。那麼，高地價乘以2就是未來想賣的房價，比如樓面積好幾萬，樓盤價格沒有8萬10萬根本不賺錢，當賣到這個價格的時候，一線城市的平均房價直追香港。 而從這兩年一線城市新開盤的項目來看，確實豪宅的佔比也越來越高。在今年1~8月全國住宅銷售排行榜前10名中，豪宅項目更佔了大半壁江山，其中，又多以平層豪宅為主。 經過一段時間的摸索，現在開發商在做平層豪宅又有哪些突破點？今天明源君就和大家一起梳理一下。多元化布局強調均好性，最大化不同樓棟的景觀資源大平層產品一般分為高層小規模項目、高層大規模項目、低多層項目3類，但目前來看，位於中心城區的高層小規模項目是大平層豪宅的主力形式之一。從空間規劃來看，相比別墅更重視個體資源的佔有，大平層則更注重整體打造，規劃以圍合布置方式為主，通過整體、公共環境的營造規避個體資源佔有力度。越來越多項目開始摒棄樓王的概念，強調最大化不同樓棟的景觀資源，提升社區環境，增加居住舒適度。 比如綠地海珀·雲翡在項目的規劃上，不刻意設置樓王，樓間距達到60米，保證所有樓棟的景觀均好。大間距帶來的好處，除了景觀優勢，還有日照條件、通風環境以及雜訊控制的優勢，整個社區生活品質很好地得以提升。華潤深圳灣·悅府採用了城市功能複合（Mixed-use）的規劃方式，為了保證樓間距、景觀面及園林空間最大化，項目由最初的4棟4單元規劃減少為2棟4單元，這樣一來，整個項目南面採光性大大提升了，而且保證了每一戶的海景視野。戶型面積趨小化2000萬以下豪宅最好走量不知道大家發現沒有，今年平層豪宅的戶型面積段有一個很明顯的趨勢，那就是戶型面積越來越小了。 以往對於大平層豪宅，其中一個標準是戶型單套面積至少170㎡以上，200-350㎡較為常見，部分達到500-600㎡。但這兩年推出的豪宅項目套內面積越來越小，尤其是總價1000-2000萬元區間的入門級豪宅。從克而瑞統計的數據來看，單套面積變化非常明顯：圖片來源：丁祖昱評樓市新房單價高居不下，總價過高會又會影響去化，為了控制總價，開發商只好把套內面積做小。曾經有開發商向媒體表示，800萬~1500萬這個區間的項目最好走量，去化速度最快。因此，如何在面積縮水的情況下，保證豪宅品質不變，這將成為未來開發商的一個重要命題。小面積做出豪宅感保證尺度，各空間功能做到位不管剛需還是豪宅產品，首先要確保的是各功能空間的功能要到位。而對於豪宅產品而言，如何在有限面積內做出尺度感、品質感就非常重要了。首先，每個區域尺度應該有所保證，畢竟不是剛需客戶。朗詩地產曾經對這種產品的室內各區域尺度進行過歸納：比如保利翡麗甲第146㎡三房產品的客廳做到了近30㎡，主卧做到全套房，更令人驚嘆的是還可以做到步入式衣帽間，總面積也達到了25㎡。次卧也保證了一定的面寬，還有一個可變空間，可改造為書房。▲保利翡麗甲第146㎡三房戶型而對於以往大平層豪宅強調的服務功能如洗衣房、保姆房等，會做出適當的取捨。比如保利翡麗甲第就直接去掉了保姆房，而是用這部分的面積來增加其他空間的功能性。大面寬+四開間朝南提高採光通風，增強戶型的舒適性為了控制總價，面積變小了，但如何保證戶型的舒適度呢？標杆房企的做法是通過產品增加面寬、增加南向開間來擴大房子的採光面，從而增強戶型的舒適性。從下表可以看出，目前標杆房企推出的豪宅項目，大部分面寬都做到了10m以上，部分更做到了四開間朝南，這些可能都會成為以後豪宅的基本要求了。來看一下上海綠地林肯公園145㎡四房的設計，雖然只有145㎡，但面寬做到了16㎡，而且做到了四開間朝南，主要起居間都朝南，每個房間還都設有飄窗，整個房子採光通風效果都非常好。在同面積產品中，優勢就非常突出了。客廳南向外接一個面積約8㎡的陽台，不僅採光效果更強，還額外增加了更多可使用面積。▲綠地林肯公園145㎡四房戶型 華潤華髮靜安府二期在戶型上做了不少升級，其中主力戶型135㎡四房，整體面寬也接近14米，四開間朝南，採光通風效果好。另外，通過大飄窗進一步提升房間的空間感和舒適度，就連衛浴間也做成了大飄窗。▲靜安府135㎡四房戶型再來看上海星河灣220㎡四房壓縮面積后是怎麼保證尺度感和功能性的。首先，戶型布局還是大平層豪宅常用的十字中軸動線，加上約3.5米的層高，顯得空間十分開闊大氣。其次，上海星河灣實現了全套房設計，以主卧為例，套房總面積達到35㎡。主卧以2排大容量的衣櫃取代了步入式衣帽間，讓整個空間不顯得局促，而主卧的面寬更是達到了6.5m空間可變打造戶型成長性功能以前更多是剛需和改善需要考慮空間的靈活多變，或是將其作為一個附加價值。但現在，對於小面積豪宅而言，靈活空間或許也會成為一項必備標準。市場主流的2種手法，一是偷面積半贈送或全贈送給客戶，客戶可以根據需求打造多一個房間。二是這兩年比較流行的趨勢，通過活動牆等手法靈活改變室內空間（如0.5房），使戶型發生改變。比如南京外灘世茂新城124平米戶型，其中1個卧室是可變空間，根據需求可以改成餐廳、書房活動室等，也可以做成3房。比如上海中鷹黑森林套內不設剪力牆，無固定房型，業主按喜好可以任意分割。精裝修引入酒店式設計強調高品質、高配置、人性化當前豪宅呈現的一個趨勢是引入高端酒店設計，關於精裝方面的設計，明源君在之前的一篇文章《龍湖綠城萬科精裝修竟然已經做成這樣了，再不學就徹底落後了》中有較全面的分析。1、超強收納功能 以前大家認為，豪宅不需要過分強調收納，因為面積大可以放很多柜子嘛。但隨著豪宅面積越來越小，收納功能的重要性也凸顯出來了，而且體系化的功能分區都很重要，這樣讓客戶整理物品更方便的同時，也避免面積浪費。比如一向比較擅長做收納的萬科，其收納系統包括玄關櫃、衣櫃、儲藏櫃、衛生間潔櫃、廚櫃。不僅整體收納空間大，而且分佈廣泛，最突出的特色是精細化的空間分類，即每類物品都有對應的儲藏位置。綠地在收納這方面也研究得頗為深入，以海珀·玉輝一套298平方米大平層戶型為例，項目給出的數據是，所有收納空間加在一起有13708升約等於11422個20寸登機行李箱！下圖為該項目的收納地圖：圖片來源：綠地設計二部手繪圖、冷眼觀樓 而北京綠地海珀雲翡135平米戶型，收納空間的總量也可以達到31500升。相當於492個25寸行李的體積。2、科技化&智能化明源今年踩盤過程中發現，前兩年很火的智能家居基本上已經成為豪宅的標配了，相信這也會是未來精裝修發展的主流趨勢。比如萬科、金地、華潤等等標杆房企都已經和不同的互聯網企業合作，引入了智能 家居硬體和軟體，實現安全、健康以及生活等各方面的智能化，目前看來，智能家居的功能主要集中在以下幾方面：①安全方面：視頻遠程監控、防盜設備報警、煤氣報警、社區定位、房間主人識別②健康方面：空氣質量監測、水質監測、智能血壓儀血糖儀③生活方面：遠程家電控制、遠程遙控開門、遠程控制燈光、窗帘、遮陽物、攝像頭、家電等④場景自動化，路由器按照預設自動控制家居設備⑤實時查看檢測數據和監控畫面此外，高科技的運用也是必不可少的，比如強調環保的新風系統、凈水系統等等。3、裝修標準在裝修方面，大部分豪宅項目的裝修標準都比較高，有的甚至達到了10000萬元/㎡以上，而品牌配置大多採用國際一線品牌。精裝修地下車庫強調藝術感、品質感、人性化精裝修地下車庫則成為了改善性需求的延伸，雖然建安成本很高，卻滿足了再改用戶各方面都追求極致的需求。真正的豪宅車庫必須也要跟得上，一是要有品質感，二是實用性強。首先，對於豪宅來說，人車分流肯定是標配。上海紫薇花園精裝修車庫使用的是全地下行車系統，完全人車分流的方式布局，形成四通八達的地下行車系統。既給走路的業主一個更安全的生活空間，減少生活噪音，也讓開車的業主安心駕駛。 而在人車分流的基礎上，還要實現「車車分流」，因為進入小區的車輛，既有業主回家，也有訪客。萬科瑧則研究了業主三種回家模式，除卻普通的人車分流，重點在於萬科瑧借鑒五星級奢華酒店環形動線，對進入社區的車進行二次分流，進行來訪或居住識別，如果是業主，就會直接進入地下庫閘口，如果是來訪的訪客或是乘坐計程車輛，則導流進入社區大堂區域，有序進出，互不干擾。其次，減少等待時間。比如萬科瑧將道閘的自動感應時間從10秒提至1秒，看似只節省了9秒時間，但舒適感卻增加了數倍。第三，比如禹洲吉慶里的車庫不但觀賞性強，而且極具人性化。車庫牆壁上不但設有獨特的藝術標識，還掛有溫馨的油畫。地下車庫還會裝備柔和的燈光系統、手推車、洗手池等。第四，車庫照明。陽光城濱江悅，一進車庫就是一面金光閃閃的頂棚的地下車庫的落客區，不知道的以為是星級酒店，每天在這片金光閃閃中出入車庫，這才是豪的感覺。增加車庫的附加值，給業主不一樣的感覺，通過人性化的細節處理，增加業主對於項目的好感度，有助於項目整體的銷售。（作者：明源地產研究院 楚琦 。部分數據、資料來源朗詩地產、丁祖昱評樓市。（註明公司+職務）點擊【閱讀原文】，立刻體驗在線開盤