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第一節 房屋建築概述一、建築的構成要素：構成建築的主要因有三方面：建築功能、建築技術和建築形象。1、建築功能：是指建築物在物質和精神方面必須滿足的使用要求。2、建築技術：是建造房屋的手段，包括建築材料與製品技術、結構技術、施工技術、設備技術等，建築不可能脫離技術而存在。3、建築形象：構成建築形象的因素有建築的體型、內外部的空間組合、立體構面、細部與重點裝飾處理、材料的質感與色彩、光影變化等。建築的三要素是辨證統一，不可分割的。建築功能起主導作用；建築技術是達到目的的手段，技術對功能又有約束和促進作用。建築形象是功能和技術的反映。二、建築的分類：1、按建築的使用性質分，可分為：1、工業建築；2、農業建築；3、民用建築。其中民用建築：包括A、居住建築：又可分為公寓，花園住宅，新建住宅，新式里弄，舊式里弄，簡屋。B、公共建築2、按建築規模和數量分，可分為：大量型建築；大型性建築。3、按建築層數或總高度分，可分為：低層建築；多層建築；高層建築；超高層建築。三、房屋建築構造：1、傳統結構體系：木結構，磚混結構，骨架結構。2、現代工業化施工的機構體系：裝配式建築，工具式模板建築。3、特種結構體系：筒體結構、懸挂結構、薄膜結構、大跨度結構。四、房屋承重結構的基本構件類型：鋼結構、鋼筋混凝土結構、鋼和鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、其他結構（竹結構、木結構、竹木結構）。 五、房屋建築結構承重形式1、疊砌式（6F以下建築）：用於居住、辦公、學校、醫院。2、框架式：20F左右的住宅及辦公樓。3、剪力牆式：高層。4、筒體式：大跨度、大空間、超高層。六、建築物的構造組成就常見的民用建築而言，大致有基礎、牆或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個基本組成部分。通風道、垃圾道、煙道、壁櫥等建築配件及設施，可根據建築物的功能要求設置。1、基礎：位於建築物的最下部，埋於自然地坪以下，承受上部傳來的所有荷載，並把這些荷載傳給下面的土層（即地基）。基礎是房屋的主要受力構件，其構造要求是堅固、穩定、耐久、能經受冰凍、地下水及所含化學物質的侵蝕，保持足夠的使用年限。2、牆或柱：是房屋的豎向承重構件，它承受著由屋蓋和各樓層傳來的各種荷載，並把這些荷載可靠的傳給地基。對於這些構件的設計必須滿足強度和剛度要求。作為牆體，外牆還有維護的功能，抵禦風霜雪雨及寒暑對室內的影響。內牆還有分隔房的作用，所以對牆體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。1、建設用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地範圍內的土地面積。2、建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積。3、建築物基底面積：指建築物接觸地面的自然層建築外牆或結構外圍水平投影面積。4、使用面積：（套內）使用面積包括牆體結構面積在內的直接為辦公、生產、經營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛生間以及壁櫃、戶內過道、戶內樓梯、陽台、地下室、附層（夾層）、2.2米以上的閣樓等面積，如牆體屬兩戶共有（即共牆），其所屬面積由兩戶平均分攤。5、公用建築面積：建築物內可供公共使用的面積，包括應分攤公用建築面積和不分攤公用建築面積。6、公共面積：（公用）公共面積指建築物主體內，戶型以外使用的面積，包括層高超過2.2米的設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平台、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，公共面積其產權應屬建築物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門統一管理。7、公共面積分攤：每戶（或單位）應分攤的公共面積按如下原則進行計算：（1）有面積分割文件或協議的，應按其文件或協議進行計算；（2）如無面積分割文件或協議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：每戶應分攤的公共面積=應分攤公共面積×每戶使用面積/各戶使用面積之和8、使用率：（得房率）房屋使用面積（含牆體）與建築面積之比。9、容積率：指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地的面積之比。10、三通一平：指土地在發展基礎上達到通水、通電、通路、場地平整的標準。11、七通一平：指上、下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。12、建築覆蓋率（建築密度、建築係數）：建設用地範圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。13、綠地率：建設用地範圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化。14、綠化覆蓋率：建設用地範圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。15、夾層：在一個樓層內，局部增設的樓層。16、裙房：指與高層建築相連的附屬建築，高度不超過24米。17、標準層：指建築物內主要使用功能平面布置相同的各樓層。18、設備層：指專用於布置機電設備等的樓層。19、結構轉換層：建築物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部採用不同結構類型，並通過該樓層進行結構轉換，則該樓層稱為結構轉換層。20、坡層頂建築高度：坡層頂建築物當屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時，建築高度自基地室外地坪至坡屋頂的二分之一為止；當小於四十五度時，建築高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處。21、建築高度：建築高度指自建築物室外地坪至建築物最高部分的垂直高度。22、建築物內各層的層數排列：1、室內設計標高為正負零的樓層，按排列稱為一層（建築設計文件中應按樓層順序標註建築層數，不得將一層標註為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規則類推至建築的最高層數。層高不大於2.2米時不計層數。2、室內設計標高正負零下面的一層，按排列稱為地下一層，地下一層樓板以下稱為地下二層，按此規劃類推建築物地下室最低層數。23、電梯：電梯數量、容量和速度表 標準 建築類別數量（台）額定容量P（人）速度V（m/s）經濟級常用級舒適級豪華級住宅80-100戶/台60-80戶/台40-60戶/台 <40戶/台8、10、151-2.524、建設用地邊界線：即業主（開發商或土地使用者）所取得使用權的土地邊界線。它由使用權出（轉）讓合同明確規定：在使用證中標明並經房地產產權登記，具有嚴謹的法律意義。該線指明了因土地使用而引起的人與人之間一些被法律認可的行為關係，側重於強調土地使用、收益和處分等權能的財富屬性和經濟責任，規定出使用權所有者對土地壟斷使用並受法律保護的權利辦限。在土地私有的西方國家，一般稱之為地產線；在長期計劃經濟的土地使用權用模式下，土地使用的經濟責任主要體現在徵用土地時的動遷、安置、賠償等經濟關係，該線被稱為片地線；根據現行土地有償使用權用制度，該線可稱為土地產權線（簡稱地產線）或建設用地邊界線。用地邊界線是場地的最外圍邊界線，它限定了使用權的空間界限，以及由此連帶的相關經濟責任，是場地空間限定的基礎。當用地邊界線範圍內有公共設施（如城市道路）用地時，必須首先保證公共設施的使用。因此，地產線並不是對場地可建設使用範圍的最終限定。25、道路紅線：1、道路紅線與城市道路用地道路紅線是城市道路（含居住區級道路）有地的規劃控制線。一般在城市規劃中明確劃定，由城市規劃行政主管部門在用地條件圖中標明。城市道路包括城市主幹路、次幹路、支路和居住區級道路等，每種道路用地都包括綠化帶、人行道、非人行道、隔離帶、機動車道及道路叉路口等組成部分，由城市的市政、道路交通部門統一建設管理。2、道路紅線與用地邊界線道路紅線與用地邊界線的關係有如下三種：第一，道路紅線與用地邊界線重合，表明場地與城市道路相連。這是場地與城市道路之間最常見的一般關係。第二，道路紅線與用地邊界線相交，表明城市道路穿過場地。此時場地中被城市道路佔用的土地屬城市道路用地，不能用於場地內建設項目的建設使用；場地的建設使用範圍以道路紅線為界限。第三，道路紅線與用地邊界線分離，表明場地與城市道路不相連。這時，場地必須設軒通路與城市道路相連，通路的最小寬度除應滿足場地的使用功能要求外，不定期應滿足不小於4m×4m的消防要求，並符合當地城市規劃部門的規定。3、場地與城市道路（紅線）相連。其連接部分的位置與最小長度，應滿足場地與城市道路之間交通聯繫的需要和消防車輛的通行要求，並符合當地城市規劃部門的要求。人員密集建築的場地與城市道路的連接尚須滿足下列要求：首先，場地應至少一面鄰接具有足夠寬度的城市道路，以保證人員疏散並不影響城市正常交通。其次，場地沿城市道路的長度應按建築規模或疏散人數確定，並至少不小於場地周長（不包括被城市道路用地佔用部分）的1/6。再次，場地應至少有兩個以上方向通向城市道路的（包括以通路相連接的）出口。4、道路紅線對場地建築的限制道路紅線是場地與城市道路用地在地表、地上和地下的空間界限，建築物的台階、平台、窗檯等建築突出物不允許突入建築紅線，建築特的地下部分或地下建築、建築基礎以及地下管線也不允許突入首路紅線。但屬於公益上有需要的建築和臨時性建築，如公共廁所、治安崗亭、公用電話亭、公交調度室等等，經當地城市規劃產管部門批准，可突入道路紅線建造。而建築的騎樓、過街樓、空中連廊和沿道路經線的懸挑部分，其凈高、寬度等應符合當地城市規劃部門的統一規定，或經規劃部門的批准後方可建造。5、允許突入道路紅線的建築突出物根據規定，在符合當地城市規劃部門的規定與要求的情況下，允許窗罩、活動遮陽、雨棚、挑檐等建築突出物突入道路紅線，但是該突出物必須與建築本身有牢固的結合，且建築與其突出物均不得向道路上空排泄雨水，其突入的高度和寬度還須滿足下列要求：（1）在人行道地面上空：2m以上允許突出突度不大於0.40m的窗扇、窗罩；2.50m以上允許突出寬度不大於人行道寬減1m且突出寬度不大於3m的活動遮陽；3.50m以上允許突出寬度不大於1m的陽台、凸形封窗、雨棚、挑檐等；5m以上允許突出寬度不大於人行道寬減1m且突出寬度不大於3m的雨棚、挑檐。（2）在無人行道的道路路面上空：2.5m以上允許突出寬度不大於0.40m的窗扇和窗罩，5m以上允許突出寬度不大於1m的雨棚和挑檐。第三節 住宅一、住宅的種類：住宅是供家庭居住使用的建築物，應當具備可供人們生活起居的功能和設施。住宅應按套型設計，每套必須是獨門獨戶，並應設有卧室、起居室、廚房、衛生間及貯藏空間等。 現代城鎮住宅分類標準如下：1、低層住宅（低層高密度住宅）按照住宅 2、多層住宅 層數分類 3、高層住宅（超高層住宅） 1、混合結構住宅（磚混結構、磚木結構、砌塊結構、鋼混結構）按照住宅承重結構所 2、大模板結構住宅選用的主要材料分類 3、大板結構住宅4、框架輕板結構住宅1、簡易結構住宅按照住宅的平 2、點式住宅面布局分類 3、板式（條式）住宅（行列形、周邊形、鋸齒形）1、內廊式住宅2、外廊式住宅 3、躍層式住宅按照住宅設 4、退台式住宅計特點分類 5、筒子樓式住宅6、複式住宅7、錯層式住宅8、公寓式住宅9、單元式（梯間式）住宅1、普通住宅2、青年住宅按照住宅的用 3、老年人住宅途和功能分類 4、殘疾人住宅5、別墅式住宅（庭園式住宅）1、低層住宅：一般來說，1~3層的住宅稱為低層住宅。低層住宅在一定歷史時期，曾是住宅建設的主要形式，包括了各種類型、風格和布局的住宅。但目前在城市住宅的建設中，所佔比利較小，在鄉村住宅建設中所佔比重較大。按照歷史階段劃分，1949年前形成的低層住宅主要分為：（1）式的傳統民居，如北方城市常見的三合院、四合院；（2）西式的庭院式住宅；（3）中西合併的供出租使用的公寓式住宅，如南方城市常見的舊式里弄住宅（在上海稱為「石庫門」住宅），以及許多沿海大城市存在的新式里弄住宅。2、多層住宅：一般3~6層的住宅稱為多層住宅。目前，有90%以上新建或在建的城鎮住宅都是多層住宅。廣泛建造多層住宅的優點在於：（1）比低層住宅在佔地上要節省，同時又比高層住宅建設工期短，一般開工一年內即可竣工。（2）無需像高層住宅需要增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。（3）結構設計成熟，通常採用磚混結構，建材可就地生產，可大量工業化標準化生產。但多層住宅也有不足，表現在：①底層和頂層的居住條件不算理想，低層住戶的安全性、採光性差，廁所易於溢糞返味，頂層住戶因不設電梯而上下不便。②由於設計和建築工藝定型，使得多層住宅在結構上、建材選擇上、空間布局上難於創新，造成「千樓一面，千家一樣」的弊端。要有所創新，往往要加大投資，又會失去價格、成本低等方面的優勢。3、高層住宅：一般10層以上住宅稱為高層住宅，6~12層的人們習慣稱為小高層，25層以上的屬超高層。高層住宅是城市化、工業現代化的產物，鋼鐵和混凝土的使用、電梯的發明，使住宅建設向空間發展成為可能。建造高層住宅最突出的優點，是可以節約土地。同樣的地基建6層住宅與建12層住宅，土地利用率可以提高1倍。特別是在一些人中密度很高的城市，拆遷改造的費用很高，動員人口外遷的工作難度很大。在不改又不現實，通過建設高層住宅就能較好的處理各方面的矛盾。全高層住宅節地效果不是無限的，當住宅建到20層以上，每增建一層所節約的土地只有百分之幾。建造和使用高層住宅也有不少弊端，主要表現在：（1）投資高；（2）上下樓不方便；（3）安全性差；（4）在高層生活的家庭有一種孤獨和封閉感，老人與孩子因上下樓不便、雙職工家庭要日日上班，很難建立和發展良好的人際交往和鄰里關係；（5）必須有良好的工程地質基礎和市政配套設施；（6）多幢點式高層住宅建在一起，會產生不規則的高空風，影響居住區的生態環境質量。4、磚混結構住宅：磚混結構住宅中的「磚」，指的是一種統一尺寸的建築材料。也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。「混」指的是由鋼筋、水泥、沙石、水，按一定比例配製的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽台、挑檐，這些配件與磚作的承重牆相結合，稱為一種磚混結構形式。磚混結構的優點是：（1）由於磚是最小的標準化構件，對施工場地和施工技術要求低，可砌成各種形狀的牆體，各地都可生產。（2）磚的隔音和保溫隔熱性要優於混凝土和其他牆體材料，因而在住宅建築中運用的最為普遍。其缺點是：（1）磚的塊小，自重大，要耗費大量的粘土資源。（2）施工勞動強度大、速度慢。磚混結構主要在建造多層住宅中使用。由於小磚砌成，整體性差，抗震性一強，根據國家有關抗震的規定，在8度設防地震區，磚混結構住宅只能建成到五層。5、磚本（磚石）結構住宅：在混凝土發明之前，磚、木、石都是住宅的主要建材，主要用於低層住宅的建造。由於木、石資源不足，成本過高，低層住宅佔地太多，磚石磚木和木石結構在城市已很少採用，即使在一些近年來新建低層住宅，如別墅住宅中採用，也主要是起裝飾作用，一些關鍵的承重和連接部位，都廣泛採用鋼筋混凝土構件。在一些傳統方式建造住宅的維修中，本著「修舊如舊」的原則，還是採用這些傳統建築材料。由於這類結構住宅層數較低，儘管整體抗震性較差，如果注意維修，其使用年限也在40~60年以上。6、砌塊結構住宅：所謂砌塊，就是比粘土磚的長、寬、高三度尺寸大得多的「大磚」。砌塊結構與磚混結構比較，砌塊結構是用砌塊代替了磚，其他混凝土構件的式樣和使用比重不變，辦此，兩者在結構性能上相差無幾。砌塊結構的優點是：（1）砌塊可由工業廢料製成，可有效節約粘土資源。（2）砌塊形體大，自重輕，施工效率一般比砌磚要高，工期可縮短1/4左右。（3）砌塊的技術性能如抗壓強度、隔音、阻熱、保溫都優於粘土磚，而且在製作工藝上可不斷改進，如留空加氣，配置鋼筋等，是一種大有前途的新型建材。7、大模板結構住宅：大模板結構是採用一定設計模具，在住宅施工現場配置綁紮鋼筋，現場澆灌混凝土，以代替磚作為承重牆的一種結構。在主要有三種類型：（1）內外牆現澆結構；（2）內牆現澆外牆預製大板結構，簡稱內澆外掛；（3）內牆現澆外牆磚砌，簡稱「內澆外砌」。8、大板結構住宅：採用這種結構的住宅，其內牆板、外牆板和樓板都是預先在工廠（或是在施工現場）製作完成，然後在現場象拼積木一樣吊裝、拼、砌安裝，所以也稱為裝配式壁板結構住宅。這種住宅由於採用預製件裝配而成，施工現場機械化程度高，人工費用較省，可節約模板和支撐材料，建設工期短，不受季節的限制在、。但這種結構的住宅對施工機械、施工技術要求較高，用鋼量比重大，材料成本較高，因此在國內沒有得到廣泛的推廣。9、框架輕板結構住宅：簡稱「框輕」住宅，是以鋼筋混凝土澆搗為承重樑柱，再用預製的加氣混凝土、膨脹珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔牆分戶裝配而成。框架輕板結構適用於設計要求不規範的住宅建設，如在舊城區、路口、轉角、限於視線、環境、場地、地質等方面的特殊要求，要求靈活安排布局，體量和層高或底層加設不同凈高商店、停車場、二層步行平台的住宅，宜採用框輕結構。10、簡易結構住宅：用木、石、竹、土、泥、輕質鋼骨等作為承重構件的住宅，可統稱為簡易結構住宅。包括干打壘、生木結構、拱券結構、竹木結構、泥石結構和輕鋼骨結構。11、點式住宅：住宅按照不同的平面布局形式可分為點式和條式住宅兩大類。點式住宅的寬度和長度比較接近，使住宅看起來像一座「墩子」或「塔」。點式住宅的特色：（1）每層平面的面積較小，一般只有200~400平方米，包括2~4個居住單元。（2）樓體挺拔，日照陰影寬度小。由於住宅四面臨空，隨著太陽位置的移動，陰影位置也在不斷變化，陰影的覆蓋時間也比較短，能保證良好的日照，頗受住戶的喜愛。（3）可充分提高公用電梯和樓梯服務的效率。（4）整體抗震性能好。點式住宅也有不足，表現在：（1）朝向不好，西向窗日晒嚴重。（2）造價較高。12、板式（條式）住宅：板式住宅的進深較小，通常只有點式住宅的1/3~1/2。在居住區規劃中，通常是作南北向行列式布置。板式住宅的優點是：（1）每戶都有朝南的房間。（2）便於形成過堂風。（3）由於各居住單元相鄰，外牆暴露少，牆壁保溫功能好，造價也低。與點式住宅相比，條形板式住宅存在陰影大、抗震性差等問題。13、內廊式住宅：特點是中間有一條公共走廊，住宅布置在走廊兩側，各戶毗鄰排列。有長內廊和短內廊之分。由於這種住宅樓（電）梯服務戶數較多，比較節省公共直廊面積，但各戶只有一個朝向，而且由於兩排房屋並列相對，無法開門、開窗形成穿堂風，採光和通風都大大低於外廊式住宅，戶間干擾嚴重。當然，正因為如此，這類住宅建築成本較低，價格便宜。14、外廊式住宅：在聯排式低層住宅，多層、高層的板式住宅和Y型、工字型的點式住宅中普遍採用。特點是在房間后側設有公共走廊，走廊一段通向樓梯和電梯。其分戶明確，每間或每套住宅自公共走廊一段通向樓梯和電梯。其分戶明確，每間或每套住宅自公共走廊有一個出入口，每戶均可獲得較好的朝向，採光通風良好。但其所佔面積較多，建築造價較高，各戶之間相互干擾較大。外廊式住宅又分長外廊和短外廊兩種。15、筒子樓式住宅：這類住宅是一種結構簡單、造價較低的內廊式住宅，每層中設有公共廁所和衛生間，每個房間只有一窗一門。由於設計上沒有公共炊事空間，加之樓道狹窄黑暗，環境衛生極差，容易發生火災，且住戶之間干擾大。這類住宅目前屬於淘汰之列。16、退台式住宅：此類住宅又叫台階式住宅，其建築面積由底層向上逐層減少的建築面積成為上層的一個大平台。這類住宅的優點是，住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好的採光和通風；缺點是一部分建築空間轉作平台，建築容積率減少，佔地較多，因此地價在總造價中比重提高。17、躍層式住宅：是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式。特點是，住戶佔有上、下兩層樓面，上下層之間的交通不通過公共樓梯而採用戶內獨用小樓梯連接。優點是每戶都有較大的採光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。缺點是戶內樓梯要佔去一定使用面積，且火災時人員不宜疏散。18、複式住宅：每戶佔有上下兩層，在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，它的經濟性體現在：（1）平面利用係數高，通過夾層複合，可使住宅使用面積提高50%~70%。（2）戶內閣層為木結構，將隔斷、傢具、裝飾融為一體，降低了綜合造價。（3）通風采光良好，提高土地利用率。缺點是採用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，且層高過低，隔音、防火功能差。19、錯層式住宅：是梯間式住宅一種變化的設計形式，各住戶的入口放到不同高度的兩個或幾個休息平台上。最大限度地節約了樓梯間面積，同時由於每個平台只安一兩家住戶，住戶相互干擾極小。但這種住宅設計和施工較為複雜，特別在地震設防區不宜採用。20、公寓式住宅：多是高層大樓，每層內有若干單戶獨用的套房，特點是一套單元內房間多，面積大，凈空高，廚、廁功能全，但與的居住水平不符、戶型規模不符。21、單元式（梯間式）住宅：是目前多層住宅中應用最廣的住宅建築形式，每層樓面只有一部樓梯，住戶由樓梯平台進入分戶門。每個樓梯的控制面積稱為一個居住單元。分為邊連續單元式住宅和獨立單元式住宅兩種。22、青年住宅：主要供新婚青年夫婦使用。特點是，一般只有一間或一間半居室，居室面積較小，但功能完備，配套充施齊全，有較好的朝向，通風采光俱佳，價格較低廉。設計特點為：（1）居室空間能靈活隔斷。（2）廚、餐室可採用壁籠式或廚餐合一形式。（3）室內應配置一定的公用傢具出租，以適應青年住戶周期性更換的要求。23、殘疾人住宅：重點是無障礙設計，房間應盡量安排在住宅樓底層，內部生活設施上要考慮輪椅上殘疾人的活動尺寸。24、老年人住宅：專門為老年人包括老年夫婦和單身老人設計使用的住宅。設計上主要體現：（1）樓層不宜過高，一般在三層以下。（2）床位安排不宜過多，既保持相對獨立安寧，又可互相照應，減少孤獨感。（3）留出專門鄰里交往空間。（4）要配有專門醫療保健用房和更全面的公共服務用房。（5）細部設計要根據老年人特點加以注意。25、別墅式住宅：又叫庭院式住宅，花園式住宅，西式洋房或小洋樓。一般在郊區或風景區建造，是帶有花園、草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓。別墅建築密度低，內部居住功能完備，裝修豪華並富有變化，對道路、通訊、購物、綠化等都有較高標準的要求。一般為高收入者購買。26、公寓：供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建築物。公寓具有以下規定：（1）公寓在城市規劃中一般不考慮配置中、國小校等配套設施；（2）根據人口構成的特點而設置的周轉房應按公寓的要求設置；（3）根據公寓的使用要求，每套公寓的建設面積一般在下列範圍內：多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米；（4）公寓應充分考慮社會化服務的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。27、智能化住宅：在現代化的城鄉住宅小區內綜合採用目前國際上最先進的4C技術（即計算機、自動控制、通訊與網路和智慧卡），建立一個由小區綜合信息服務和物業管理中心、通信接入網和家庭智能化系統組成「三位一體」的小區服務與管理。智能小區的智能化最終端體現在小區內獨立家庭運用多元信息技術（IT），並達到監控與信息交互的程度。由此，我們不難理解，智能化小區主要有三個組成部分，即提供多元信息服務和公共物業管理的中心，提供多元信息傳輸的網路（小區接入網），以及提供家庭安全、自動化和通訊的智能化系統。通過該系統，不僅極大的提高了小區居民的生活質量，還進一步加強了小區規範化的物業管理。二、住宅基本常識1、住宅的進深：住宅的長度或進深，在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前一牆皮到后牆皮之間的關際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然採光和通風條件，住宅在進深設計有嚴格的要求。目前，大量城鎮住宅的進深一般都限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，會使住房成狹長型，距離門空較遠的室內空間自然光線不足，如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出的一部分空間就成為黑房間。黑房間自然不適於人們居住。補救措施之一是將黑房間用於次要的生活功能和設施安置，如儲存室、廁所、廚房、走道等；另一措施是在住宅內部建造內天井，將採光不足的房間布置於內天井四周，通過天井來解決採光和通風的不足。2、住宅戶型設計要點：住宅優勢戶型並沒有固定的模式，但是策劃、設計時應考慮以下要求：戶型設計應觀念新、功能全，具有超前性，功能分區、動靜分區合理，以完善性和獨立性相結合，又顯示出相應的組合性，應最大限度地突出每套住宅的實用率，每套房間的不同空間要有相對合理的面積，各類房間的一些基本要求是：（1）客廳：客廳是家庭的共享空間，是娛樂、公共活動、親友來訪的地方，位置最好朝南，應有充足的視野和日照，在有限的套型面積控制標準內，應儘可能擴大客廳面積，宜大於18平方米。客廳應設計在住宅入口處，為使客廳與外界接觸時保持一定程度的私密性，有較好的過渡，宜設「玄關」。客廳的設計還應注意要盡量方正，保證兩個相對的完整牆面，以利於傢具布置和使用。（2）餐廳：餐廳宜靠近廚房，並和客廳能順暢聯繫，要保證1-2個完整的牆面擺放餐桌椅。（3）卧室：卧室是套房內最基本的空間，主要考慮睡眠、休息及必須的衣物貯藏區，個別兼作工作學習區。為實現動靜功能的良好分區，卧室門儘可能不要正對客廳，數量以小於卧室總數的一半為宜。卧室對採光、通風要求很嚴格，設計時不允許出現「暗房」，主卧室面積宜在13-14平方米，次卧室面積8-10平方米。（4）廚衛：廚房應儘可能接近住宅入口，便於食品、蔬菜、垃圾的進出，並與餐廳相鄰，合理面積為4-5平方米。衛生間應靠近卧室區，並應接近廚房，以利管道集中，設計最好是洗衛功能分隔。當只設一個衛生間時，合理面積是3-4平方米左右；設兩個衛生間時，公用衛生間面積不宜小於2平方米；主卧衛生間宜在3平方米之內。廚衛是住宅內設備最集中的空間，是居住文明的重要標誌，要實現定型化、配套化、標準化，重點要解決的是：a、依照模數尺寸的要求，配置配套化的廚衛設備配件，保證設備和建築、設備與管道之間聯接配合。b、合理有序布置廚衛的各項設備和設施，冰箱要入廚，衛生間要適當分隔。大套型的住宅，應獨立分設衛生間。c、廚衛均應配置性能良好的通風機械和風道。風道應滿足不串氣、不傳聲、通暢無阻的要求，在有條件的地方，可採用直排風道。d、各戶應設集中管井，實現戶外查表；隱蔽和暗藏水平管道，設立水平管道區；強調各戶分支管線，盡量不穿和少穿樓板；推薦使用后出水便器和半硬性鋁塑複合管和配件等。e、各種管線綜合處理，一次敷就，防止后安裝破壞裝修和設備。f、推廣應用推拉門和摺疊門，以利節約空間，方便使用。g、熱水器的選用的安裝，要求注意通風的處理和整體設計的配合。（5）貯藏：貯藏空間一般是設計中易忽視的地方，為方便住戶使用，應在可能的情況下，擴大貯藏面積，除保證卧室和廚房必備的貯藏空間外，應儘可能利用邊角，多設置壁櫃、吊櫃，有條件的設貯藏室。 3、住宅開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱為開間 。與住宅的進深一樣，住宅的開間在住宅設計上也有嚴格的規定。目前大量建造成的磚混住宅來說，住宅開間一般不得超過3.3米。規定較小的開間尺度，可有效地縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性。4、住宅的層高和凈高：層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離。層高減去樓板厚度，叫做凈高。住宅的層高在不同時期、不同地區或不同歷史文化背景之下是不同的。我們住宅樓宇的層高經歷了一個由高到低的變化過程。出於對降低成本、節約建材、節約土地等經濟指標的考慮，國家1987年頒布的《住宅設計規範》，強調把住宅高控制在2.8米左右，據測，層高每降低0.1米，造價降低1%左右。總之，一般層高設計規律是層數越少，層高可相應提高；層數越多，層高則相應壓縮。但就地區差異而言，南方氣候炎熱，潮濕多雨住宅層高應略高於北方。但如果是建平房，無論建多高也只計算一層的層高。5、住宅的房型：可用四種方法劃分：（1）根據住戶人口多少，可分為一口戶、二口戶等。（2）根據住戶的輩分，分為一代戶、二代戶、三代戶、三代以上戶。（3）用人口結構分類法可分出單身戶、夫妻戶、核心戶（夫妻帶有未婚子女）等。（4）根據住宅規格，可分為一室一廳、二室一廳及三室一廳等。6、住宅的套型：即滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型。目前的住宅套型面積指標是以「自然間」或「室」來劃分的。根據頒布的《城鎮住宅設計規範》，住宅面積標準分為：小套（每套使用面積不小於18米222）；7、居住單元：建築界的觀點是，居住單元是指居住建築中每層使用統一樓梯的住戶範圍；一般大眾則認為，居住單元是一戶居住的一套住戶的統稱。這兩種理解有著內在的聯繫，即單元式住宅。8、戶室比：又叫戶型比，指各種戶型在總戶數中所佔的百分比。反映到住宅設計上，就是體現在一定數量住宅建築中，各種不同套型住宅佔住宅總套數的比重。戶室比的確定，應當能夠反映一定時期、一定地區內社會對住宅需求的基本趨勢和構成。9、住宅建築標準：是國家根據經濟的發展和人民生活水平的需要，按照「適用、經濟、在可能條件下注意美觀」的建築設計計方針，對民用建築規定的經濟技術標準。包括：平均每戶居住單元的建築面積、戶室比、廚房和衛生間的有效使用面積、室內層高、上下水管線設施的設置、門窗、粉刷、樓面、地面建築標準和每平方米建築面積造價指標等等。10、每戶平均建築面積：是一幢住宅建築物總建築面積被總戶數除得出的商。如果建築物中有不同的套型，戶均面積對購房者就沒有實際意義，只是有關部門要控制住宅建築面積的經濟指標。11、每戶平均建築投資：是住宅建築的總投資（包括建築安裝工程和其他費用）被住宅戶數除所得的商數。每戶平均建築投資即建築成本，開發公司在開工之前需要預算這一指標，在施工中加以控制使用，並在竣工后合現記入房價。12、城市居住區： 是城市中將居住建築、居住環境、商業服務區、文化教育、醫療保健、郵電通訊及其他各類服務管理設施集中配套建設，可滿足和方便人民生活的區域空間。整個居住區人中規模以4萬~6萬人為宜，最低不少於3萬人。用地規模應為50~100公頃。13、居住（住宅）小區：是由城市道路集自然界線（如河流）劃分，並不為交通幹道所穿越的完整居住地段，是居住區的一個組成部分，也設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。人口規模一般為5000~15000人，佔用地規模為12~35公頃。小區的行政管理基層機構是居民委員會。14、居住區配套建設：居住區級公共設施包括：醫院、銀行、郵電局、藥店、電影院、科技文化館、青少年活動中心、運動場、百貨商店、書店、副食商場、公園、房管站、街道辦事處、派出所等。居住小區公共設施包括：中學、國小、託兒所、幼稚園、儲蓄所、郵電所、糧油商店、煤店、副食店、小型百貸店、菜場、物資回收站、垃圾轉運站、居民委員會等。總的原則是：居住區級公共設施要求功能全、標準高、服務半徑大；居住小區公共設施要求功能較單一、標準低、服務半徑大，但網點布局要合理，接近居住區。15、商品住宅：以出售為目的建造的居住用房，一般有如下特點：（1）由政府和房地產開發企業及各單位自籌資金建造，專供出售的住宅。商品住宅必須是新建的居住用房。（2）商品住宅只是在住宅建設經營單位與新住宅購買者之間買賣，也稱為在一級市場上買賣，如果新住宅購買者再度轉賣原住宅，無論原住宅使用與否，都不再稱為商品住宅。16、住宅建築平面圖說明：住宅建築平面圖，是按一定比例繪製的住宅建築的水平剖面圖。通俗地講，就是將一幢住宅的窗檯以上部分切掉，再將切面以下部分用直線和各種圖例、符號直接繪製在紙上，以直觀地表示住宅在設計和使用上的基本要求和特點。住宅的建築平面圖一般比較詳細，通常採用較大的比例，如1：100、1：50，並指出實際的詳細尺寸。一些房地產開發和銷售企業，為了使外行的購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上描繪了室內應配置傢具的尺寸和空間位置，有的還用顏色加以區分顯示。對傢具的標識，並沒有統一的符號，但畫法上比較真觀，便於人們聯想和識別。17、住宅建築立面圖說明：住宅建築立面圖，是按照一定比例繪製的住宅建築物的正面、背面和側面的形狀圖，它表示的是住宅建築物的外部形式，說明建築物的長、寬、高的尺寸，屋頂的形式，陽台位置和形式，門窗洞口的位置和形式，外牆裝飾的設計形式，材料及施工方法等等。18、住宅建築剖面圖說明：住宅建築剖面圖，是指按一定比例繪製建築物豎直（縱向）的剖視圖。即用一個假想的平面將住宅建築物沿垂直方向像劈木柴一樣縱向切開，切后的部分用圖線和符號來表示住宅樓層的數量，室內立面的布置，以及樓板、地面、牆身的位置和尺寸，有的還配有傢具的縱剖面圖示符號。19、住宅建築透視圖、表現圖說明：住宅建築透視圖，表示建築物內部空間或外部形體與實際所能看到的住宅建築本身的相類似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環境。一般都是在住宅設計和住宅銷售時使用。從高處俯視的透視圖又叫做「鳥瞰圖」或「俯視圖」。住宅透視圖的繪製一般要嚴格地按比例繪製，出於某種需要和測繪計算上的困難，有些透視不一定嚴格按比例繪製，並進行繪製上的藝術加工，這種圖通常被稱為住宅建築的表現圖。一幅繪製精美的住宅建築表現圖，就是一件藝術作品，具有很強的藝術感染力。20、住宅面積計算指標及換算：住宅的大小，一般用面積的指標來計算。但住宅面積的大小，不是簡單地用長度（進深）×寬度（面寬或開間）就可以算出來的。計算住宅面積有一套相互關聯的指標，包括建築面積（建築展開面積），居住面積（使用面積）、輔助面積、結構面積和有效面積等等。對於購房者和租房者來說，利用建築面積指標可計算房屋的成本造價、市場價格和租金。利用有效面積，即居住面積加輔助面積指標。用戶或購房者、租房者，可以知道自己實際居住和支配的室內空間有多大，從而計算出自己付出房價或房租是否合理。21、住宅建築面積計算：住宅的建築面積十分重要，但計算比較複雜，需要有所了解。在住宅建築物中，需要計算建築面積的範圍和方法是：（1）單層住宅建築物，不論高度如何，均按一層計算，建築面積按建築物外牆勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建築面積。（2）兩層以上的住宅建築物，建築面積按各層建築面積的總和計算，底層建築面積按方法（1）計算，二層及二層以上按外牆外圍水平面積計算，因此，建築面積對多層和高層住宅來說，又叫「建築展開面積」。（3）地下室、半地下室及相當出入口的建築面積，按其上口的外牆外圍水平面積計算（但不包括採光井、防潮層及保護牆等）。（4）多層和高層住宅內的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風道等均按建築物自然層數加總計算建築面積計算。高層建築物內的技術層（供放置管道設備和修理養護），如層高超過2.2米應計算建築面積。（5）突出牆外的門斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、廣州等城市一帶的「騎樓」，北京四合院內的抄手廊等，應按柱子的外邊線水平面積計算面積。沒有柱子、走廊、檐廊、雨篷，按其投影面積一半計算建築面積。（6）多層或高層住宅建築中，突出於房頂圍護結構的樓梯間、水泵機房和水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。（7）封閉式陽台，按其水平投影面積的一半計算建築面積。（8）室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應按每層的投影面積計算建築面積。22、住宅建築中不計算建築面積的有：（1）突出牆面的構件配件和藝術裝飾，如柱子、牆垛、勒腳、台階、無柱雨篷等。（2）供檢驗、消防的室外爬梯。（3）層高低於2.2米的技術層。（4）獨立不貼於外牆的煙囪、煙道、貯水池等構築物。計算住宅建築面積的規則很多，專業性很強，購房或租房者若不了解，或者對計算出的結果表示懷疑可以請專門測量部門，按照上述標準重新測量計算。目前，許多房地產開發企業、評估和諮詢企業、房地產管理部門都提供這種測算建築面積服務。23、住宅有效面計算：住宅使用的有效面積是住宅中居住面積與輔助面積的總和。住宅的居住面積是指住宅建築各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去牆、柱等建築構件所佔的水平面積，也稱建築面積。24、住宅使用面積計算：住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的凈面積總和。在一定意義上講，計算使用面積與計算有效面積沒有什麼差異。但計算住宅使用面積，在過去主要用來計算和徵收公產住宅房租時使用。採用使用面積的計租，可以比較直觀的反映住宅的使用狀況，也能比較全面的反映住宅所有權人與住宅使用權人的租賃關係，但在住宅買賣時一般不採用使用面積來計算價格。25、住宅卧室設計標準：通常人們認為卧室可以是住宅中任意哪個房間，擺上床就可以睡覺。從現代住宅建設發展的趨勢來看，這種認識是過時的。隨著現代住宅的發展，人們在生理和心理上要求卧室具有私密性、蔽光性靜謐舒適，並與住宅內其他房間分隔開來。但限於目前人均居住面積較低的條件，的住宅卧室設計還不能完全達到上述要求。如果住宅具有二間以上居室，就應當選一間作為卧室。設計較好的卧室一般具有這樣的特點：（1）不宜向南開窗，以避免陽光直射室內。（2）靠近浴室和廁所。（3）避免靠近夏季西晒和冬季室溫較低的西牆。（4）居室的面積一般不宜過大，除擺放雙人床外，應留有一定的面積擺放卧室傢具，如衣櫃、梳妝鏡、床頭櫃等。如果在設計上能考慮建有入牆壁式的壁櫃、壁櫥則更好。（5）如果有多間卧室門盡量不要相對。26、住宅廚房設計標準：20世紀80年代以後，隨著住宅高速度、大規模地建設、廚房是住宅「心臟」的觀點逐步被設計者所認識。廚房是住宅生活設施密度和使用頻率最高的空間部分，也是家庭活動的重要場院所。廣義的廚房範圍包括食物貯藏、備餐、烹飪=清洗耳恭聽甚至進餐等各種功能，因此在住宅設計中有一定的質量要求。根據頒布的《住宅建築設計規範》，要求住宅的廚房面積不小於3.5米2，廚房內部應設爐灶，並配有洗滌池、案台、固定式碗櫃（架）。廚房設計要考慮為通風、排油煙和各種電炊具的使用創造條件。根據《住宅建築設計規範》，國家標準局又相繼制訂了《住宅廚房及相關設備基本參數》和《住宅廚房排氣性能標準》，對住宅廚房地最小凈寬、廚房家具有外形尺寸和空間位置以及管線區的布置都做了規定，成為住宅設計、施工單位廚房傢具生產廠家進行設計施工的依據。廚房面積和傢具設備的標準化生產，也為住宅商品化過程中，對廚房及配套傢具設備的市場定價奠定了基礎。購房者在住宅施工現場或樣子間中查看住宅廚房的設計和附屬設備時，應當及時了解有關的參數和指標。凡是按標準圖定型設計施工的住宅廚房，一般都應是有據可查的。27、住宅廚房面積和尺度標準：《住宅建築設計規範》規定：城鎮住宅中廚房的使用面積不少於3.5米2。在住室中，廚房平面一般為正方形或矩形。按照人們炊事勞動的空間尺度和人體工程學的要求，廚房不能過於狹長，應有一最小寬度。如果廚房另附加進餐的面積，成為餐廚合一的平面布置，還須增加餐桌、餐椅及進餐者的空間活動面積5~8米2（視進餐人數多少而定）。但這種布置不適合的飲食習慣和進餐方式，在西方各國卻比較流行。28、住宅衛生間面積、功能和設備標準：住宅衛生間是住宅內供住戶成員處理個人生理衛生（排便、洗浴）的專門空間場所。1987年頒布的《住宅建築設計規範》第一次將住宅衛生間定義為：「設有大便器、洗浴衛生設備或預留洗浴設備位置空間。」對於廁所則沒有明確的定義，只是說明要「設大便器」。出於某些傳統觀念的影響，住室衛生間一直得不到足夠的重視。在住宅設計中，對衛生間、廁所的發展也估計得不夠。到1985年，城鎮居民中仍有66%使用合用廁所，即使文化素質較高、開放較早的大城市如上海市面上，使用合用廁所住戶也佔總住戶的20.1%.即使安裝了獨用廁所的單元住宅，也存在面積偏小、衛生設備水平低、功能不全的問題。在《住宅建築設計規範》中，把廁所的最小平面尺寸定為1.2米×0.9米。如果廁所僅作為便溺之用，還是完全可行的。隨著衛生設備的改進（現在的潔具尺寸都較大），如果考慮洗臉、淋浴，或安裝浴盆，這樣的空間就不夠了。根據國情況和專家的研究結果，一個典型潔具（洗臉盆、大便器、浴盆）衛生間至少需要3米2，衛生間應佔住宅全部使用面積的7%。隨著人們的生理健康標準的提高和洗衣機的普及，目前，一些住宅已設計兩個衛生間：一個封閉的設浴盆和大便器；一個開敞的設盥洗盆和洗衣機，解決了使用高峰期想互干擾、洗衣機無處擱置的問題。當然在目前人們消費總水平還很低的條件下，衛生間可暫不考慮浴盆的安裝，而採用淋浴裝置洗浴。這就必須安裝地漏，或利用蹲便器排水。寒冷地區的住宅，要特別留意衛生間是否安裝採暖設備，浴室內的溫度應不低於24℃。沒有窗子對外的暗衛生間，特別應注意機構通風的要求，換氣次數應在每小時5~10次（使用時），才能使潮暗的衛生間乾燥、清潔。29、住宅陽台功能和平面類型：設置住宅陽台，目的在於為居住在多層、高層住宅的人們提供一小塊可置身戶外的庭院環境，從心理上、生理上滿足人們按近大自然的要求。所以，陽台的功能類似於庭院，可以通風采光、晨練、納涼、晒衣晾物、養魚、栽花、植草、閑談。在建築設計上，陽台按照需求不同可分為生活型陽台和服務型陽台，前者一般位於東南朝向，從居室設門出入；後者一般位於西、北朝向，從廚房設門出入，主要供堆放雜特、糧菜、燃煤，分擔一部分廚房活動和貯物功能，面積要小於生活陽台。（1）凸陽台，最為常用。特點是日照、通風良好，視野開闊，但使用時左鄰右舍之間干擾大，用於高層住宅缺乏安全感。（2）凹陽台，也較為常用。特點是安靜隱蔽，防雪防雨，安全感較強，適於生活起居。缺點是視線不夠開闊，日照採光較差。（3）半凹半凸陽台，充分吸收了凹凸陽台各自的特點，部分避免了各自的缺點，但有些缺點明顯，如不能防雨等。（4）轉角式陽台，位於樓角處，陽台向兩個方向延伸，採光充足，面積也大於一般陽台，尤其適合用於植花養花，深受住戶的喜愛。缺點是多做成凸陽台式樣，缺乏安全感。（5）假陽台，沒有實際的空間面積，但裝有落地窗或門，設有欄杆，可有效的改進室內通風采光條件，同時有很好的立面裝飾作用。30、住宅陽台設計和使用標準：按照《城鎮住宅設計規範》的要求，住宅陽台的長度與開間相差3米左右，寬度為1.2米，像一個狹長的走道。要能發揮上述功能，寬度還要相應的增加。陽台不能建的過大的原因在於它是采有懸臂結構挑出，陽台寬度過大，或負荷過重都會影響結構性能，特別是在地震預防區。因此，現在不少住房盲目地將陽台作為一個貯物空間，或封閉陽台後作為一個房間來使用，不考慮它的重力負荷能力和外部景觀，容易造成台塌人傷的事故。按照規定：陽台每平方米承重不能超過150千克。鑒於人們要堆放雜物、擴大戶外空間活動範圍的要求，傳統的懸挑結構陽台仍要改進或更新。現在已有懸吊式、懸板式、懸樑式、拉杆式等，此外還有斜撐式、立柱式，后兩種類型適用了有側牆板的凹陽台。陽台的長邊和兩個短邊以磚、鋼筋、混凝土結構的欄板或鐵欄杆圍護，人們在低於自己重心的陽台式高台欄杆向下俯視，經常會有一種恐怖感。為了防止發生墜落事故，欄杆或欄板的高度一般應要高於人的重心。人體的重心基本在身高的56%位置，即在身體肚臍附近，按照中等身材男性1.70米的高度計算，高度在0.95米才算安全。一般在陽台欄板應比人的重心還要高，爭取達到1.10米。此外，如果是以金屬欄杆來圍護陽台，欄杆的間距也很重工。間距過大兒童會鑽過去，有墜落的危險。一般來說，人的頭部只工通過欄杆的間隙，肩膀和身體都可能通過，以此測算得出，5歲男童頭部平均寬度為15厘米，女童為14厘米。為保證年齡更小的兒童不能鑽過，欄杆的間距一般應設計為11厘米。此外，欄杆安裝得牢固，也是防止墜落事故發生的重要保障。欄杆扶手和立桿對水平推力的承受能力。很多國家規定，一般住宅陽台欄杆每米應具有300千克的抗側力，這是幾個人同時用最大力外推欄杆時的安全極限。31、住宅樓梯功能：隨著住宅不斷向空中發展，樓梯的作用也愈加重要。樓梯不僅是樓內交通聯繫的幹道，也是人們出入樓房地「咽喉」，不僅要考慮到平日住戶進出上下的日常需要，也要考慮到火災、地震等特殊情況發生時緊急疏散、消防滅火的要求。現代城市住宅的樓梯一般建在戶內，要佔用一定的空間，計算使用面積，因此，怎樣充分地提高樓梯利用率，節約樓梯佔地面積，也是實行住宅商品化的一個新要求。此外，樓梯的休息平台多設有垃圾道，北方的樓梯在寒冷的季節還具有一定的儲藏功能。因此，樓梯間決不能簡單地認為僅僅是一個戶外交通走道。32、住宅日照和採光設計標準：在住宅設計上，目前對日照仍缺少統一的專業標準，過去普通採用的指標是「日照間距是不同的。如果要保證室內每天有2小時日照，在中緯度的上海地區，兩排朝南住宅之間距離一般不應小於前排住宅高度的2倍，但在高緯度的哈爾濱地區則為2.8倍。但這樣做不利於節約土地，為此，國家建設部1989年制證的《建築技術綱要》中提為用「日照小時」代替「日照間距」。各地可根據本地緯度和日光資源，確定日照時間的標準。例如，北京市規定住宅中每戶至少有一個居室在冬至日上午8：30至下午13：30時間內，要有1小時的日照。33、住宅採暖和隔熱標準：對住宅採暖和隔熱，在還沒有建立統一的專業技術。國際標準組織於1984年確定了室內舒適度標準，主要是通過空調設備來控制和平衡的，這對於多數居民來說，至少在目前是無力負擔的。而且各地區居民的生活習慣、地方氣候特徵以及當地居民對氣候變化的適應能力均不同，不能一概而論。除此之外，受到經濟實力和資源條件，以及住宅建設標準的限定，很難科學地確定自己的住宅室內熱環境評價指標。34、改善和調節住宅室內溫度措施：住宅市場一般是地產地銷的區域性市場。住宅購買者如果是本地住戶，就應當了解本地的氣候特點、人的禦寒和抗熱能力，以及本地區、本城市有關防暑降溫或防寒保暖的政策法規。但對住宅建築設計上的隔熱防寒要求一般都不夠了解，因此，下面介紹一些基本常識。1、夏季改善室內過熱環境的措施主要有：（1）磚混住宅的外牆厚不得低於24厘米，有條件的應達到36厘米。採用空心磚或加氣混凝土做的牆，有很好的隔熱性能。（2）層頂隔熱最為重要。塗刷隔熱塗料，搭建隔熱層，屋頂綠化、養魚、蓄水、種植等都可有效地提高屋頂隔熱功能。（3）降低室外溫度。其傳統做法是採用先進材料，如採用隔熱塗料、加強環境綠化、增設雨篷、栽種攀緣植物等等。（4）在窗口、門口設遮陽裝置。對冬冷夏熱地區住宅應採用臨時性百葉窗、布篷等輕便的遮陽材料；高層建築可統一安裝遮陽板。2、冬季改善室內過冷環境的措施主要有：（1）加強外牆壁、圍護結構的保溫能力。在採暖地區外牆壁的厚度一般不應少於36厘米（指磚牆而言），此外應大力推廣岩棉、加氣混凝土砌塊等新型材料，其優良的保溫性能在採暖地區可充分代替磚牆。（2）增強門窗的保溫功能工能，採用雙層窗、厚窗帘、貼實封條、封閉陽台、貼玻璃膜等措施，室溫一般可提高2~7℃。（3）安裝不固定的高能採暖裝置。在一些非採暖地區，冬季用電爐、煤油取暖爐、煤氣取暖爐不定期採暖，所耗不多，增溫效果亦不差。目前，各式冬季室內取暖器在已形成市場，深受住戶歡迎。35、節能（省能）住宅：節能住宅，又叫省能住宅，是指那些在設計、使用上能耗少，能源利用率較高的住宅。過去對住宅節能工作重視不夠，能源利用水平大大低於發達國家。因此，在1985年國家頒布的住宅建設技術政策中就提出要「積極研究開發省能住宅」。目前推出的節能住宅主要是在寒冷地區，以降低住宅採暖能源為主，在設計、施工上採取的的主要措施包括：（1）盡量建造體型較大的單元式多層住宅；（2）選用保溫性能好的牆體材料和複合材料，如採用加氣混凝土、空心磚、膨脹珍岩；（3）先擇良好的朝向，一般來說，東西向住宅比南北向住宅要增加5%~10%的耗能量，但絕對朝南的住宅不一定是最佳朝向，要根據地區緯度不同、各樓間的日照間距做調整；（4）充分發展太陽能採暖技術，研製各種適於住宅使用的熱水器、蓄熱器，同時，考慮整體設計上加建蓄熱屋面、牆面，則可更充分地利用這各最廉價的能源。購房者要購買節能住宅，一次性支付的購房投資可能較高，但一次投資，長期享受。購買節能住宅時，一定要向有關部門了解其使用方法和一些設施的操作規程。36、新建住宅電力、通訊設備配置：新建商品住宅的竣工時，應當配備可供住戶生活起居的電力和通訊設備。由於住宅建設的質量檔次不同，配置這些設備的標準和種類也不相同。住宅內基本的電力設施，包括埋入牆面樓層的電力管線、電器插座，每間房間和過廳、樓道廚房、廁所都應當有一個燈口和開關。考慮到家用電器的使用，廚房應有供使用炊事電器的專用插座，衛生間應有供使用吹風機、電剃鬚刀等專用插座，過廳中應有供使用電冰箱、洗衣機的專用插座，卧室和起居室有可供使用電視、錄像機、音響以及床頭燈、梳妝檯燈的插容。從目前住宅的室內功能設計來看，對這些電器設施的考慮還是比較充分的，但一些設備的質量和施工質量還比較差。在檔次較高的住宅中，有些則配備了一定的家用電器，如電炊灶、電烤箱、空調機等，有的預留了專門的擱置家用電器的板、櫃、台、洞等。如在南方高溫地區，許多居住大廈都預留了安裝空調機的擱板和牆洞，這是現代住宅發展的客觀要求。住宅的通訊設備主要安裝在一些高檔次住宅里，通常包括電話及各房間分機插口、共用電視天線和有線電視插口。有的高檔次住宅則配有電話、電視機、門衛報警系統等。但在，大多數住宅特別是高層住宅，僅安裝共用天線，個別高層住宅預留了電話線插口。購房者在選購住宅時，要根據住宅的質量檔次、價格，考慮自己的需求。37、城市住宅採暖形式：居民的室內採暖可分為兩種形式，一種是分散供熱，也就是以一個家庭為單位，每家設一個採暖熱源；另一種是集中供熱，指在一定的區域內（居住區、居住小區或更小的居住組團），利用集中的熱源，向該區域內的住宅供應採暖用熱。分散供熱在歷史悠久，一家一戶的柴爐、火炕、火牆壁、炭爐曾長期在城鄉廣為使用，其缺點和燒煤從事烹調一樣，不夠衛生，供暖爐具煙囪要佔用較大的空間，而且及易誘發火災和煤氣中毒。其優點則是室內溫度可自行掌握，冬季採暖可與炊事烹調共用一套爐具，採暖費用較低。集中供暖方式，主要分為以下幾類：一是熱電站（廠供暖，熱源一是熱蒸氣，又稱氣暖，壓力要達到每平方厘米4~13千克，才能送到各家各戶；另一種是熱水，又稱水暖，出廠溫度要達到130~150℃；此外，還有一種是建造區域鍋爐房，有蒸氣鍋爐和熱水鍋爐兩種形式。一些發達國家採用垃圾焚燒爐廢熱作為熱源，變廢為寶。最近十幾年，隨著和平利用核能技術的推廣，放許多發達國家還設計了單供熱的核供熱站進行集中供熱，此外，還開發了地熱供熱等先進技術。購房者在選擇住宅時，特別要了解集中供熱是氣暖還是水暖。一般來說，水暖較氣暖為好，這是因為熱水的輸送距離比蒸氣遠，熱水管網的熱損失比蒸氣管網小，一般可節約20%~40%燃料，從而節約了居民的採暖費用。熱水鍋爐可充分利用低品位的燃料，如煙煤等等。38、住宅抗震性能標準：房屋抗震性能的好壞取決於建築材料的質量、承重結構的連接形式、施工質量、地基的選擇等等。在不曾加任何防震措施的前提下，各種結構的住宅的抗震性能簡介如下：（1）木結構住宅：木結構住宅（磚木、木石結構）一般是由木骨架承重，磚、石、泥坯、牆體只起圍護作用，牆與木骨架之間一般沒有什麼抗震措施，穩定性很差，但木骨架自身的連接穩定性較好，7度地震一般會倒塌，但四周圍護牆常首先受到破壞，所以住這類住宅在地震時特別要注意牆壁倒砸人。而以牆壁承受到破壞，所以住這類住宅在地震時特別要注意牆晃倒后，房頂和承重構件塌下傷人。（2）磚混結構住宅：指由磚牆支撐和現澆，預製鋼筋混凝土梯板蓋的住宅。由於砌築方式、材料強度、施工質量不同，其抗震性能也較懸殊。磚的抗壓性強度、施工質量不同，其抗震性能也較懸殊。磚的抗壓性強，但韌性差，一遇6~7度地震就會局部開裂和散落；8度時裂縫更大，個別內外牆連接較差時部分外牆會甩出，穩定性差的會倒塌。但大多數施工質量好、震前沒有缺陷的房屋，只有在10度或10度以上地震時，才會被嚴重破壞或倒塌。磚混結構中易發生問題的部位和構件有：突出房頂的煙囪、女兒牆、檐口瓦、山牆、樓梯間牆壁體、開有較大洞口的牆體等。在地震發生時，住戶應避開這些部位和構件進入結構穩定、小空間的部位，如廁所、小方廳、小廚房等處。（3）鋼筋混凝土框結構住宅：主要指由混凝土梁、柱、牆、蓋為骨架，在9度以下地震時，抗震性能良好，但內部隔斷和圍護牆若用磚砌成，在7~8度地震進時，就會出現裂縫，會對人和設備造成傷害和破壞。（4）裝配大板結構住宅：指用預製柱、房架、屋面板、現砌圍護牆等構件建造的住宅。由於多數構件預製裝配，其抗震性能好壞取決於各構件的連接強度和房屋支撐系統的設計，一般7~8度地震時，這類房屋不會倒塌，只有在地基很軟、構件聯接強度很差、房蓋過重時，8度地震會使一部分房蓋倒塌，但極少導致整個房架倒塌。在地震設烹調地區，不論何種結構的住宅，都不宜建在下列地區：①地質較軟、地下水住較淺的古河道、池塘、沙灘、沼澤；②地勢陡峭而發生滑坡、塌方的山坡、斜坡、河岸；③地下有溶洞、廢的礦井及灰岩的地區；④地質構造複雜的斷層、風化岩層、裂縫及地震可能坍塌陷落的地區。39、住宅樓面和屋面防水層設計製作標準：住平房的多層、高層住宅頂層的住戶，最擔心屋頂滲漏雨水，很多人在購房時不願選購頂層住宅。因此，人們必須了解一些住宅屋面和防水層的建築常識。住宅屋頂位於房屋最上部，起防雨防寒、隔熱的圍護作用，一般由屋面、屋頂承重結構保溫層構成。層頂形式一般分為平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂等。屋面指屋頂的面層，因為它直接受到自然界的侵襲，因此，必須具有長期耐大自然侵蝕和防水的性能，並有一定的強度，供維修、檢查負荷。屋面材料一般有瓦、混凝土、水泥沙漿、油氈鐵皮和塗料等。瓦、鐵皮等常用於早期建造的坡頂和平頂低層房屋。高層、多層住宅的屋面，在建築施工上可分為剛性防水屋面和柔性防水屋面兩種。剛性防水屋面以現澆細石混凝土作防水層，中間布置3~4毫米鋼筋網。由於混凝土伸縮性小，若住宅地基不均勻沉陷、地震、溫度變化大、構件變形等，都可能使其開裂變形，造成滲漏，因此，只適應結構較好的住宅工程。柔性防水屋面，是用瀝青和油氈逐層輔貼粘法製成。比較先進的柔性防水屋面往往還加入橡膠和防水塗料。免責聲明部分文章來源於互聯網及其他公眾平台，版權歸原作者所有，內容僅供讀者參考，不確保文章的準確性，如有侵犯版權請告知，我們將儘快刪除！⇩ 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