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主編寄語悉尼財神是我在澳10多年的朋友。華人貸款行業淘汰率之高如同房產，大浪淘沙后，能如悉尼財神這般專業和志同道合的，我還未曾遇到第二位。每周二的【財神專欄】以澳洲貸款行業為主背景，文章由悉尼財神團隊撰稿提供。這是澳洲房產大全羅小姐是80后，在澳洲交通部門工作，兩年前她看上一套65萬澳幣的房產，如果按照正常的方式貸款她需要有65*20%=13萬首付款。但她手上只有9萬多的存款，隨著房價每年的快速攀升，她意識到自己的存款速度永遠趕不上房價的增長速度，越是等待就離自己的首套房產越遠，白白浪費了機會成本。後來羅小姐通過朋友也是澳房大全會員的介紹找到了我，我根據羅小姐的收入情況制定了借貸比率90%的貸款方案，在這個方案下羅小姐的首付就足以提前入市，雖然她當時支付了8千多的保險費用，如今這套房產已經增值15萬澳幣左右。試想如果羅小姐兩年前沒有入市，那麼今天的入市難度會更大。我當時為羅小姐採用的貸款策略是LMI高比率貸款入市。這一策略很適合當前想要入市的首次置業者。 LMI是什麼？LMI 全稱是Lender『s Mortgage Insurance， 翻譯過來就是房屋按揭保險，這是一種保護放貸機構的保險。通常來講，置業者超過80%的貸款比率之後，放貸機構會要求客人繳納LMI費用，不同金融機構LMI的政策有些不同，貸款人在成交時可以一次性支付LMI的費用；還有一種支付方式是將這部分費用加在貸款總額度里分30年還款。 優點那麼LMI的優點是什麼呢？我們通過羅小姐的案例可以看出，她在沒有20％定金的情況下儘快購買房產，不用出去租房給自己還房貸。LMI費用可以融入貸款里分擔還款，所以羅小姐不需要一次性支付。 缺點LMI同時也存在一些缺點，例如，利息可能高於80%比率貸款，需要支付保險費用，審查時比較嚴格，需要客戶提供更多的貸款申請資料。 影響LMI的費用因素有哪些？1. 貸款的額度2. 首付的比率 3. 房子自住還是投資4. 工作的性質5. 保險提供商的不同對大部分申請人來講，只要貸款比例（LVR）超過80%，銀行就需要申請者繳納LMI費用，但是目前有些金融機構對一些專業人士貸款90%可以免除保險費用，例如註冊醫生，註冊建築師，註冊工程師，IT professional等職業並且個人基本收入大於15萬澳幣都可以貸款90%，且不需要LMI。 什麼樣的自身條件可以申請90%以上貸款？個人信用記錄良好，不能出現任何賬單遲交，信用卡或貸款晚還現象。良好的存款習慣，申請高比率貸款時銀行會審查客戶genuine saving情況，genuine saving是指有房價5%或10%的等量資金在銀行存滿至少三個月以上。穩定的工作，高比率貸款銀行比以往更看重借款人的還款能力，銀行只接受擁有穩定工作的申請人，具體案例具體分析。希望今天這篇文章能幫助首次置業者順利入市！感謝閱讀，下期見！想了解更多澳房貸款政策解讀請參見我的專欄文章：你也能讓銀行的錢貶值？是的，沒錯！| 財神專欄 67（原創）澳洲五大銀行2017年6月最新貸款利率及折扣 I 財神專欄【特刊】二次置業面臨資金周轉不靈？「換房神器」也許可以幫到你！ | 財神專欄 66（原創）【聲明】：財神專欄所有內容只給讀者提供參考方向，但非個案專業建議，如果想了解個案專業細節，請務必諮詢持牌相關專業人士！作者和澳洲房產大全不承擔任何直接或間接法律責任。