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「商改租」新鮮出爐，「商改住」有救了？「商改租」實施細則未明朗，收益率低、資金迴流慢，開發商仍在觀望「萬科旗下一些在建的商業辦公項目此前與我們聯繫不多，最近不少產品經理密集地找上門來，尋求與泊寓的結合點。」北京泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽告訴《經濟周刊》記者，近一個月以來她經常被萬科旗下商辦類項目經理「打攪」，儘管泊寓所在的長租行業已被萬科視為優先發展方向，但她還是有突然被「重視」的感覺。這都源於近日多個城市出台的有關允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，即「商改租」的文件。允許「商改租」的提法始於廣州。7月17日，廣州市政府辦公廳印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，但彼時輿論聚焦於「租購同權」，其實該文件同時提出了「商改租」：允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，經規劃行政主管部門批准改建后的住房，土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。隨後，上海、南京和佛山等地也發文允許「商改租」。自上海和北京兩地分別於今年1月7日和3月26日出台針對商業辦公類項目的調控政策以來，兩地的商辦類項目銷售量急速下滑。以北京為例，中原地產統計數據顯示，2016年全年商辦類項目供應套數為63619套，成交82805套，成交面積724.64萬平方米，成交金額2147.03億元。隨著「3·26」新政施行，2017年上半年商辦類新增供應套數僅為15109套，新增供應面積為122.27萬平方米，成交套數則是16821套，成交面積僅177.75萬平方米，這被業界稱為「斷崖式下跌」。如今，在京滬兩地「奄奄一息」的「商改住」，似乎在租賃市場上找到了以「商改租」形態「復活」的政策依據。亞豪機構市場總監郭毅對《經濟周刊》記者分析稱，此前上海市在一些商辦類項目的地塊規劃上存在欠妥的情況，導致商辦類項目在該區域沒有需求而無人問津，開發商只得轉而開發「類住宅」，政府不能完全將此後果拋向市場，提出「商改租」也算是政府承擔起部分責任，為此類地塊尋找一個「出路」。「『商改租』不是想改就能改」值得注意的是，此前京滬兩地對「商改住」的調控政策集中於個人買賣一端；而截至目前各地發布的「商改租」政策則都針對開發商。「『商改租』是對企業而言的，商辦類項目的開發商可以將旗下物業轉為自持，然後向住宅方向進行改造。」郭毅分析說。企業行為勢必受到政府監管，而就目前已經出台「商改租」政策的廣州、上海、佛山和南京來說，其用語都十分謹慎，除要滿足採光、通風和消防等各類要求外，改建行為需向有關部門申請。其中，南京的相關政策明確規定，「開發企業提出商改租申請后，需報屬地區政府（園區管委會）和市相關主管部門初核，經評估后，區域內商業、商務辦公總量確實過剩的情況下才予批准。」廣州也稱改建行為需得到政府批准。而目前市場上所謂的商業辦公類項目主要有兩類：真正用於辦公用途的「真商辦」、實際開發過程中改建為居住用途的「類住宅」。「類住宅」較容易向「商改租」方向改建，而要改造真正用於辦公的商辦項目在開發商眼中很有難度。北京泊寓房屋管理有限公司總經理助理金羽告訴《經濟周刊》記者，以此次提出「商改租」的上海為例，該市消防部門對寫字樓和酒店等「真商辦」項目改造成居住功能有明確的限制，若後續沒有消防機關的政策鬆動，改造很難成行，「今年上半年發生過由商辦類項目改造成住宅用途時的消防惡性事件，我認為短期內鬆動不太現實。」金羽補充說，「真商辦」中大型商場和點式寫字樓由於縱深過大，採光條件有限，也不適合改造成居住用途的住宅；此外，南京提出的「閑置和低效利用的國有廠房」的改造難度相比於「真商辦」更大一些，並且國家政策在產權性質問題上也有諸多對改造其用途的限制。她透露，泊寓暫且不會考慮尋找將廢置廠房改造成長租公寓的可能。中原地產研究院首席研究員張大偉則直接指出，「真商辦」也不適合改造成住宅，「寫字樓大多數是過道設計，沒有足夠的空間把廚房和廁所等居住設施加進去。」「商改租」未必是最優選擇？在一些人將「商改租」視為「商改住」的「出路」時，也有人對此並不看好。張大偉對記者分析說，他對在建商辦類項目的開發商的建議是，在目前租售比只有1%~2%的背景下，若想實現資金的迅速迴流，在上海、北京這兩個對商辦類項目進行限購的城市中，不如順勢將「類住宅」改為「真商辦」，「改成『真商辦』之後即便大幅降價，也比在1%~2%租售比的條件下通過『商改租』來迴流資金要靠譜得多。」「商改租」的前提是開發商必須長期將資產鎖定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明確提出，「一旦『商改租』，10年內不得轉讓」；南京也提出，「改建房屋將由房地產開發企業轉為自持物業並用於出租，不得分割轉讓」，廣州則稱，「改建后的租賃住房不得銷售」。亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，「商改租」與此前房企自持物業的相同困難是開發商的資金安全問題，相比於買賣市場上的快速迴流，開發商一旦自持物業用於出租，則完全是另一套商業模式，回報周期較長，對開發商來講是極大的壓力。她預測稱，假使「商改租」真能成功推行，客觀上對租賃市場肯定是一個促進，開發商和運營商會推出類別更豐富的不同檔次的產品，但對租房人群來說未必會是好消息，「這樣一來，一二線城市的房租估計會普遍上漲，開發商通過提供高品質租賃房屋，以及周邊配套增值服務的方式提高『客單價』，以達到儘可能緩解資金迴流壓力的目的。」金羽也有相似的感受，儘管最近找上門來的萬科旗下的項目經理很多，但至今沒有一個人拍板決定將項目交給泊寓進行長租公寓運營。「『商改租』對開發商來說並不是最優選擇。」金羽告訴記者，京滬兩地在建商辦類項目即使受到限購令影響，但其前期開發投入是按正常商辦類項目成本進行投入的，若將其改造為長租公寓，則意味著還要付出另一部分成本，去換取一個並不能有效、快速形成穩定現金流的租賃模式，這並不是一筆劃算的買賣。實際上，「商改租」一直在進行著，此前也無城市明令禁止，只是最近一段時間相關部門有意識地將部分商辦類項目「引導」至租賃市場。據了解，絕大多數集中式長租公寓品牌均是自持或尋租商辦類項目后將其改造成長租公寓，這套模式已經存在了多年，開發商和運營商也並未找到獲得高收益的辦法。「最近一年多以來密集地出台推進租賃市場發展的政策，歸根結底就是在做一個加法和一個減法：增加租賃住房的供應量；降低選擇租房的各種阻力。」張大偉認為，「商改租」只是提高供應量的一個方式而已，最近出台的關於使用集體用地建造租賃住房的政策同樣是為租賃市場提供增量，「租購同權的提法則是減法的一種形式。」「以北京為例，目前租賃市場的規模有一千多億，即便將所有『類住宅』都『轟進』租賃市場為其提供增量，對供應端的改變也不會立竿見影。」金羽分析說，租賃市場長期以來的問題並不只是「供應不足」，而是「收益率低」，允許「商改租」只是加大供應，「還是希望上述幾地的有關部門儘快出台『商改租』的實施細則，才有助於開發商制定具體方案。」