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多輪限購調控下，成都住宅市場成交量理性回落甲級寫字樓市場釋放向好訊號，新老商圈兩核競爭趨勢明顯年輕時尚品牌受青睞，新興中產階級為成都優質購物中心提供消費動能成都，2017年4月13日——全球領先的房地產服務營運商戴德梁行發布--2017年第一季度成都房地產市場報告，就住宅、寫字樓、商業等物業市場的發展現狀及趨勢分享觀點。多輪限購調控下，成都住宅市場成交量理性回落2017年，春節后的首個季度，成都住宅市場受傳統消費習慣的影響，節后返鄉看房人群、意向購置婚房人群看房頻次明顯增加，部分有購房計劃的人群受去年成都房價上漲刺激提前加入看房大軍。使得本季度成都各大售樓部呈現出門庭若市的熱鬧情況，市場釋放積極訊號。需求刺激下，本季度，成都主城區一手住宅均價環比上漲18.90%至13699.7元/平方米/月。在限購政策的作用下，本季度成都一手住宅市場成交量環比上季度下降43.05%至147.69萬平方米。一方面是因為政府公共部門從樓盤備案價嚴格把關樓盤預售證的發放，部分備案價格虛高又不肯「割肉讓利」的樓盤不得開售；另一方面，2016年成都存量住宅迅速去化，大部分區域市場「無房可賣」，使得住宅成交量受限，供不應求。值得一提的是，一手房限購政策的出台和加碼使得部份需求動能充足而購買受限的群體轉而將目標鎖定在二手房和公寓市場，3月24日以前，熱點區域內的二手房和公寓市場成交量和房價均有不同程度上漲，3月24日之後，成都二手房購買開始加入限購之列，時至半月，政策影響下的成都範圍內的二手房成交量下行明顯，價格漸回落趨穩。戴德梁行綜合住宅服務部董事謝普丞先生認為：「短期內，限購政策對地區的住宅市場有重要的導向作用，一定程度左右成都住宅市場的成交量變化，抑制住宅成交價格的非理性上漲。長遠來看，城市經濟的穩好發展和城市地位的提升才是地區住宅價格變化的支撐。」從一季度成都土地拍賣市場的成交狀況來看，開發商拿地積極性很高。多家優質房企通過大手筆拿地進入成都房地產市場。儘管超高溢價拿地的現象在熔斷機制下明顯減少，但在激烈競爭下部分土地拍賣價格儼然已超過市場預期。謝普丞先生分析稱：「優質房企在蓉高價積極拿地一方面是因為前階段成都的住宅熱銷使得開發商資金回籠、原先持有的住宅存貨被去化，因而拿地是房企可持續發展的必須；另一方面是因為成都在大力建設發展國家中心城市過程中，經濟穩好發展使得部分優秀房企對未來成都房地產市場的發展產生良好預期。但最終高價土地的推出對成都整體住宅市場的房價影響幾何，仍舊取決於住宅產品推出時的市場狀況和供需關係。」甲級寫字樓市場釋放向好訊號，新老商圈兩核競爭趨勢明顯2017年第一季度，成都甲級寫字樓凈吸納量為59,967.32平方米，環比上季度下降7.80%，全市空置率環比上季度下降0.43個百分點至34.98%。儘管本季度成都甲級寫字樓凈吸納量環比上季度有所減少，但近六萬方的吸納量仍處於近年較理想水平。其中，天府新城和 CBD商圈分別吸納29,682.74平方米和31,694.26平方米，各佔全市的總吸納量的49.50%和52.85%，兩核競爭趨勢明顯。租金方面，一季度成都甲級寫字樓平均租金為104.86元/平方米/月，基本與上季度持平。其中，天府新城借力於區政府政策的持續利好，甲級寫字樓租賃成交表現穩好，需求驅動下，本季度該區甲級寫字樓租金上漲6.29個百分點至100.79元/平方米/月。 近年來，以天府新區為代表的新興商圈在各項優惠政策的激勵下發展迅速，互聯網、高新科技等新興產業集聚，區域競爭力大幅提升，逐漸形成全市區域競爭的一核，租賃性價比頗高的特點確實吸引了部分原本位於傳統成熟商圈的甲級寫字樓租戶辦公遷址，同時也吸引了不少有物業改善需求的乙級樓租戶搬遷；但部分資金實力雄厚，對物業、區域商務條件要求更高的金融和專業服務類公司依然更傾向於發展成熟、商務氛圍濃厚、在客源方面有充分保障的傳統商圈。由此，戴德梁行華西區企業服務部董事劉聰聰先生認為：「行業之間的差異使得企業對甲級寫字樓的辦公需求日漸分化，而產出的互補又使得的相關聯企業聯繫日漸緊密，促使各區域產業集聚效益更加明顯。往後，成都甲級寫字樓市場的區域競爭愈演愈烈的同時，各區域間的租戶類別將更加分明。」2017年，成都甲級寫字樓市場將迎來790,844平方米的新增供應，項目集中入市拋高全市甲級寫字樓平均空置率是必然，就成都市場目前發展趨勢來看，自2016年以來的寫字樓強勢回暖趨勢會延續，眾多企業對成都市場仍有良好預期。在政策牽引和市場發展向好驅動下，未來將有更多優質企業入蓉發展，而成都甲級寫字樓市場也正為此做好準備。年輕時尚潮牌受青睞，新興中產階級為成都優質購物中心提供消費動能近幾年成都優質項目的集中陸續供應，使得2016年末成都零售市場存量躍居全國第二，僅次於北京。存量市場來臨的同時成都零售市場還面臨較大的供應壓力，加上近幾年優質購物中心調改率的提高，使得上市公司品牌方的開店擴張策略趨於謹慎。全市優質購物中心在競爭激烈的市場大環境下積極尋找新零售的突破口。一季度，成都優質購物中心空置率下降0.15個百分點至8.12%，全市優質購物中心首層平均租金上浮0.47個百分點至698.33元/平方米/月，各項指標波幅穩定，市場發展平穩。租戶方面，輕奢時尚品牌更受成都優質購物中心的青睞。繼去年 Alice + Olivia ，EVISU9、 、Ed Hardy等輕奢時尚品牌落戶成都之後，本季度，Jordan Brand亞洲最大旗艦店在成都IFS開業，Superdry 入駐成都遠洋太古里，萬象城則迎來全球第五家、西南第一家Victoria『s Secret旗艦店。業態方面，在電商衝擊、新增供應壓力、竟體競爭激烈化等多種因素的刺激下，成都百貨市場正經歷明顯調整，成都錦華萬達、金牛萬達計劃於年內砍掉百貨業態，龍湖北城天街的遠東百貨也於近期停業。戴德梁行商業地產部董事錢峰女士認為：「隨著市場潮流的轉變和消費者角色的變化，零售市場需求分化的趨勢將越來越明顯。從而優質購物中心在商鋪租戶結構的優化和業態佔比方面要求更高。對於電商與實體商業的關係，兩者並非完全對立的兩級。從品牌端來說，品牌商為了追求銷售利益最大化以及增強客戶粘性，會更深層次的與電商模式融合來提高客戶購物的舒適性和便捷性；而從客戶端考慮，左右消費者消費抉擇的不僅是經濟學上的『價格歧視』，更重要的還是要契合消費者偏好。因而我們認為，電商與實體商業的深層次的融合將是未來成都優質購物中心轉型探索的必然趨勢。本季度，簽約入駐晶融匯二期的跨境電商洋展購正式開業，未來隨著成都跨境貿易和境外交通的發展，這類特殊的租戶出現在成都優質購物中心的現象或許會越來越常見。」