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最近，很多人又開始說房價下降了，一個消息說5月北京二手房成交均價環比4月份同期下滑2.4%。12個區域有8區成交價下降，甚至有區域跌幅超過20%。另一個消息是北上廣深四個一線城市的租金都在持續下降，而且都是2008年金融危機以來首次。也就是說，現在不僅房價下降，房租也撐不住了。事實情況真的如此嗎？說北京二手房價下跌的是偉業我愛我家集團市場研究院，它指出，跌幅最大的是通州區、亦庄開發區，幅度都超過了20%。「真話財經」分別在通州區和亦庄開發區找出5個代表小區進行驗證，數據來源於鏈家app。通州區：1. 天時名苑5月成交3套，4月成交1套，3月成交4套。其中，相同面積的三室一廳住宅，4月成交價為790萬，5月成交價是770萬，環比下跌2.5%。2. 新華聯家園5月成交0套，四月成交2套，三月成交11套。其中，相同面積的三室一廳住宅，4月成交價695萬，3月成交價為654萬，環比3月上漲6.2%。3. 時尚街區5月成交2套，4月成交3套，3月成交8套。因沒相同戶型及面積，無法比價。4. 世紀星城5月成交0套，4月成交1套，3月成交9套5．華業東方玫瑰5月成交3套，4月成交2套，3月成交29套其中，相同面積的一室一廳住宅，5月成交價為338萬，4月成交價為359萬，下跌5.8%。亦庄開發區：1.春華屋5月成交1套，4月成交2套，3月成交5套因沒相同戶型及面積，無法比價。2．金色漫香林5月成交0套，4月成交3套，3月成交6套其中，相同面積的兩室一廳住宅，4月成交價為500萬，3月成交均價為539萬，環比3月下跌7.2%。3. 富源里5月成交0套，4月成交0套，3月成交2套4. 上海沙龍5月成交1套，4月成交0套，3月成交5套5. 東晶國際5月成交0套，4月成交2套，3月3套其中，相同面積的一室一廳住宅，4月成交價378萬，3月成交價390萬，環比3月下跌3%。由此可見，房屋的成交量從3月以來下滑嚴重，房屋成交價也在下跌，但只是小幅下跌。偉業我愛我家說，通州和亦庄下跌超過20%，這是個什麼概念？舉個例子來說，相同的一套房，4月份的房價若是500萬，那麼到5月份就只有400萬。在「真話財經」排查的眾多小區中，並沒有發現這一情況。所以，下跌20%是否真實，還有待考證。另外，也有數據統計，北上廣深四個一線城市的租金都在持續下降，而且是金融危機以來首次。上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示，上海房租指數結束了連續90個月的上漲行情，從今年1月開始延續了下跌的態勢。數據顯示，4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環比下滑20.89%。以楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。事實上，今年前5個月，上海二手房租金已經出現3次環比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指數月報顯示，4月中原（上海）租金指數為238.2點，環比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大，全市租金均價77.7元/平方米/月。未來怎麼走？對於未來房價的走勢，「真話財經」曾發文稱6月後買房或出現買房黃金期（回顧）。其他經濟學家是什麼觀點呢？⊙清華大學國家金融安全專家委員會主任房四海：房價正處在下跌周期主要是基於房地產周期波動的相關理論，並預測房地產「二十年的房地產周期，房地產漲了18年很正常，未來要跌也要跌18年。」。雖然房四海沒有提到具體的依據，但我們可以推測，應該與著名的房地產周期「18年周期模型」有關。英國經濟學家弗雷德·哈里森是全球最著名的房地產周期研究專家，曾準確地預見美國和英國三十年的數次泡沫崩潰。根據哈里森的研究，工業革命以後才有完全意義的房地產周期。工業革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地產周期是18年左右，而且目前依然在起作用。這就是著名的「18年周期模型」。但是，美國從1934年房地產波谷到20世紀70年代，隨著大蕭條后的積極財政政策以及戰後重建，美國房地產周期趨緩，這個時期18年的周期沒有再被發現。⊙人民大學財政金融學院教授向松祚：第二季度才能看出效果從以往的歷史經驗來看，這麼嚴厲的調控政策要真正對價格產生比較明顯的效果，差不多要一到兩個季度。也就是說北京3.17新政要真正產生效果可能要到6、7月份以後，甚至到8、9月份，二季度才能看出效果。開發商儘管面臨這麼嚴重的調控，其實他現在不願意進行降價，他認為你這個調控政策可能過一段時間又會鬆動，所以他是不願意降價來銷售的。另外過去這些房地產公司銷售量很大，他們財務的狀況還不錯，他們能扛得住。所以差不多要一到兩個季度才能看到這個房價是不是會開始出現一個真正的下降。⊙任志強：房價漲跌要看政策周期就連一向說房價會暴漲的任志強，都有人為他站出來闢謠：任大炮從來沒預言2018年房價暴漲，《任志強：調控錯了，2018年房價將暴漲更高》的文章是假的。任志強在一月份說過，房價漲跌要看政策周期。「房地產政策有一個不肯定性，今年、明年、未來怎樣樣？沒人敢說。我們要預測都是依據現有政策做抉擇，然而實際結果必定會依據未來的新的政策。周期是多少？許多人說十幾個月，這是政策變化的周期，通常18個月變一次，12個14個月也有，一年半上下。政策周期抉擇了房地產經濟的增長情況。」3月份，大炮發言，短期平或跌必然導致長漲。這個短期，應該就是政策變化周期。可能12-18個月。所以，至少下半年，明年房價平或跌是大概率事件，不會再有大的暴漲機會。⊙中原地產分析師張大偉：第三季度房價出現明顯調整整體來看，2017年房地產市場進入調整期已經明確。從房價變動的角度來看，預計樓市會在三季度出現明顯的價格調整。看來，無論是下跌18年或短周期，還是第二、三季度房價會有明顯調整，專家們的對房價普遍看跌。從現實情況來看，房價確實是在持續小幅下跌，如果有購房資格，6月後可考慮入手。