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同樣鄰近上海和杭州，為什麼嘉興站上了都市圈紅利風口，湖州卻跑輸了本輪三四線熱潮？原因有二：雖然地處滬杭寧交界，但都處於都市圈最邊緣；城市能級較弱（湖州GDP增速放緩，在全省各地級市中處於下游；湖州產業結構不合理，產業升級滯緩，人口導入能力較差；基礎設施建設滯后，對周邊城市的牽引力有限）。雖然跑輸了這波熱潮，湖州還是蘊藏著4大房地產投資機會點！第一、目前房價仍處於窪地，在熱點城市成交火熱的影響下，有機會承接更多的外溢需求；第二、相對於周邊一二線城市的調控緊縮，市場環境較為寬鬆；第三、去化周期比較健康，地樓比偏低，可以挖掘更多的開發價值。第四、有區位優勢，並且預計今年開通高鐵連接上海。」投資地圖第2期，我們來關注一個低調承接都市圈紅利的城市——湖州。我們仍然藉助「CRIC投資決策系統」，從市場容量、市場供求、購買能力、城市基本面4個維度，來具體分析湖州是否存在價值窪地和投資機會。數據來源：CRIC投資決策系統根據CRIC投資決策系統，湖州的城市綜合分值為30.7分，在286個地級市中排第49，在全省11個地級市中排第8。典型內需型市場，內生購買力強勁湖州購買能力核心指標數據來源：CRIC投資決策系統湖州是典型的內需型市場，本地人口是購房人群的絕對主力，外來人口購房比例稍有上升，但仍然只佔10%左右份額。對於湖州的購房者而言，買房用於改善居住環境的佔比最高，其次是為子女購房和子女教育，以資產保值為出發點的買房也佔一定比例，相反，投資置業的比例卻非常低。核心指標解讀►城鎮居民年均可支配收入42238元，排第18，說明居民在房地產市場上的消費能力較強。►首付能力，即全市城鄉居民人均儲蓄可購房面積為7.69㎡，排第125。而在全省範圍內，湖州僅次於嘉興（8.97㎡），支付首付的能力較為突出。►購房能力，即城市人均居住面積*城市房價/城市人均可支配收入為4.86，排第124，這與近年來湖州GDP增速放緩不無關係。去化周期較為健康，地樓比明顯偏低湖州市場供求核心指標數據來源：CRIC投資決策系統近年來，湖州的新增土地供應量逐年下降，土地成交量整體也呈下降趨勢，去化周期比較健康。同時，地樓比明顯偏低，基本不會超過30%，有更多的空間來挖掘開發價值。與此同時，從人均購房支出和人均購房面積的數據佔位可以看出，湖州的購房積極性較高。兩者結合來看，不管對於購房者還是開發商，有合適的機會都可以關注。核心指標解讀►土地消化周期，即土地供應面積/銷售面積為1.6年；近年人均住地規模，即過去3年住宅土地供應面積/年均常住人口為3.53㎡；宅地供應不足，優質地塊將享有一定的市場定價權。►近年人均購房面積，即近5年商品住宅人均成交面積為1.1㎡，排第75；近年人均購房支出，即近5年商品住宅人均成交金額為6130元，排第52；湖州購房者的積極性可見一斑。產業升級緩慢，人口導入能力不足湖州市場容量核心指標數據來源：CRIC投資決策系統產業結構不合理，產業升級滯緩，決定了湖州的人口導入能力較差，以及房地產市場的內生屬性。湖州的第三產業佔比雖然逐年上升，但整體產業結構仍以第二產業為主。在全省所有地級市中，湖州的產業升級非常緩慢，三產佔比倒數第二。由於產業相對低端，城市缺乏向心力，人口導入能力較差，湖州的房地產消化主要依賴市本區和吳興、南潯兩區。核心指標解讀►常住戶籍人口比，即年均常住人口/近2年戶籍人口平均值為1.12，排第42。湖州的人口流動率較低，以本地購房者為主。►近年人口增速，即過去5年常住人口的複合增長率為0.28%，排第152。湖州對周邊地區的牽引力有限，對人才的吸附能力不足。►近年商品住宅成交面積為270萬㎡，成交金額為180億元，排名位於中下游，市場容量一般。經濟增速放緩，基礎設施建設滯后湖州城市基本面核心指標數據來源：CRIC投資決策系統近6年湖州GDP增速不斷放緩，2015年湖州地區生產總值為2084億，同比增幅6.6%，在全省各地級市中處於下游。基礎設施建設比較滯后，說明城市還需進一步提高基礎設施改善力度。社會發展和教育水平較高，對於投資客來說，具有學區優勢的房源可以優先考慮。核心指標解讀►城市經濟規模為2084億元，排第96，城市經濟實力在省內不具備優勢。►基礎設施投資規模5.85元/㎡，排第132，基礎設施升級滯后。►城市人口規模294萬人，軟實力2948元/人。人口規模較小，但教育發展水平居前。除了核心指標之外，CRIC投資決策系統還覆蓋了土地和建設用地、人口和就業、經濟核算、產業經濟、人民生活、科教文衛、基礎設施、土地供應、房地產等9個方面共422項房地產發展相關指標，可供查詢和自定義研究。強烈推薦！投資必備！決勝千里，「投資決策系統」利劍出鞘投資決策系統是克而瑞立足大數據推出的戰略新品，286個城市422項指標的自定義篩選、比對以及城市板塊的格柵化價值發現，都可成為開發商進入或深耕等投資行為的戰略指導。在城市評價層面，投資決策者可結合地理區劃以及排名佔位情況查看關注區域和關注排名範圍的城市，並針對感興趣的城市進行422個具體指標的橫向對比。在此基礎上，克而瑞還從城市資源建設力、城市發展速度、城市綜合實力3個方面研發12項具備指向性的城市篩選參考，方便用戶高度自定義、靈活設置指標及篩選參數，使城市發展及進入價值的優劣一目了然。在板塊評價層面，則是通過動態監控與數據分析的結合，打通克而瑞全數據，層層疊加市場、項目供求量價，庫存，土地，POI，人口，城市規劃，軌道交通，產業，控規等數據應用。同時將數據與GIS地理位置疊加，將數據下沉至1KM*1KM方塊進行格柵化處理，量化每「寸」土地的價值，幫助開發商聚焦價值窪地。【聯繫我們】如您需要了解關於CRIC投資決策系統更多詳情請聯繫克而瑞相關負責人或致電0571-86684317►這6個城區買套房要500w+！全市最貴的房子賣出1795萬！►8月杭州一手房成交均價大全（住宅+別墅篇）►杭州酒店式公寓、商業、辦公成交均價大全（8月版）►【1-8月環滬房企銷售榜】西靜默、南火熱的環上海如何布局？►浙江投資地圖來了！看看嘉興有哪些投資機會點！►嘉興置業大調查 | 到底是上海人的嘉興，還是杭州人的嘉興？