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一教育宏觀趨勢分析 1.教育社會環境分析2016年教育市場總規模6.8萬億，其中政府教育經費約3.3萬億元，社會教育0.7萬億元，家庭教育2.9萬億;家庭教育投入主要包括學校教育（1.8萬億，62%）、學科教育和素質教育（1.1萬億，38%），學科教育和素質教育以校外培訓為主。模型指標來源：教育部規劃司 數據來源：國家統計局以國家及政府主導，民間資本投入加大，民辦教學主體和培訓機構蓬勃發展；各類細分市場衍生出現；成熟市場漸有品牌機構出現；簡單的辦學主體數量擴張，低層次的辦學條件標準化；教育觀念轉變，從注重義務教育向素質教育轉變；2.教育產業發展趨勢分析隨著社會的精英化需求不斷增高，教育模式將由素質教育轉向精英教育。精英教育定義：適齡人口入學率在15%以下者稱為精英教育。與國際頂尖教育體系接軌培養高深學問等顯性知識培養創新思維、精英理念和精神等隱性知識應試教育（1993年以前）——國內三四線城市教育當前所處階段教育理念：以應付升學考試為目的的教育理念教育模式：局限的知識教學，題海戰術教育弊端：難以適應工作要求及社會發展素質教育（1993年至今）——國內一二線城市教育當前所處階段教育理念：提高受教育者諸方面素質教育模式：全方位德智體美勞發展教育弊端：過分強調非智力教育精英教育（教育的未來）——發達國家教育方向3.教育產業政策分析2016年教育政策集中出台，尤其是民促法的出台，民辦教育、培訓業、素質教育等相關行業步入快速成長期。20145月-職業教育《關於加快發展現代職業教育的決定》加快發展現代職業教育的指導思想、基本原則、目標任務和政策措施11月-學前教育《關於幼稚園教育改革與發展的指導意見》學前教育的基本政策，進一步明確了學前教育的管理體制20154月-線上教育《鄉村教師支持計劃(2015-2020年)》借力「互聯網+」打造中國小智慧教育平台，以期實現教育公平9月-民辦學校「民辦學校可以自主選擇登記為非營利性或者營利性法人。」「民辦學校取得辦學許可證后，依照有關的法律、行政法規進行法人登記，登記機關應當按照有關規定即時予以辦理」20167月-社區教育《關於進一步推進社區教育發展的意見》引導一批培訓質量高、社會效益好的社會培訓機構參與社區教育。8月-創客教育《「十三五」國家科技創新規規劃》完善高等教育階段的科技教育，支持在校大學生開展創新性實驗、創業訓練和創業實踐項目。9月-素質教育《關於進一步推進高中階段學校考試招生制度改革的指導意見》推行國中學業水平考試、完善學生綜合素質評價、改革招生錄取辦法、進一步完善自主招生政策和加強考試招生管理。9月-民辦學校《北京市「十三五」時期教育改革和發展規劃（2016—2020年）》在學前教育方面，鼓勵、支持社會力量多形式辦園；在K12教育方面，支持民辦教育培訓機構品牌化、集團化發展，探索民辦機制；在職業教育方面，實施中高職一體化辦學等等。11月-民辦學校 輔導機構《關於修改的決定》民辦學校的舉辦者可以自主選擇設立非營利性或者營利性民辦學校，但是不得設立實施義務教育的營利性民辦學校。非營利性民辦學校可以享受與公辦學校同等的稅收優惠和用地政策，還可以享受政府補貼、基金獎勵、捐資激勵等扶持措施。修正案自2017年9月1日起施行。11月-親子類學習產品《關於指導推進家庭教育的五年規劃（2016-2020年）》建立健全家庭教育公共服務網路，在城市90%的中國小、幼稚園、中等職業學校中建立家長學校，農村達到80%。12月-遊學類產品、營地教育類產品《教育部等11部門關於推進中國小生研學旅行的意見》要將研學旅行納入中國小教育教學計劃，加強研學旅行基地建設，規範研學旅行組織管理。12月-在線教育雙師課堂《「十三五」國家信息化規劃》、提出「網路扶貧行動」和「在線教育普惠行動」項目二教育市場細分市場分析1.國內外教育投入對比居民教育觀念轉變；公立教育投資比例不均衡，學前教育及職業教育投資比例低，有利於民辦學前教育及職業教育的發展。居民可支配收入增加，且教育觀念轉變：住戶可支配收入持續穩定增加，年均增速保持7.5%左右增長；家庭在教育上的支出明顯增加，2015年家庭教育支出占家庭可支配收入的30%,其中17%用於學費支出，13%為課後輔導費用；以 80 後父母為核心的新一代家庭成為學前教育以及K12 教育的主力軍，對孩子的教育意識高。 數據來源：RET睿意德商業地產研究中心個人可投資資產在60萬至600萬人民幣之間的中產階級和富人群體迅速崛起。30歲至40歲的中青年已成為大眾富裕階層的中流砥柱，佔比達55%。這一年齡段的人群普遍正處於個人能力與職業發展的黃金時段，且大都擁有相對穩定的家庭生活。根據RET睿意德商業地產研究中心的數據顯示，大眾富裕階層中，已婚人群已達到81.6%，未婚人群僅佔16.2%。在已婚的大眾富裕階層中，有1個及以上子女的人群佔到了94%，且超過一半大眾富裕階層子女年齡在10歲以下。這意味著，未來5-10年，該階層將具有強烈的K12階段精英教育需求。教育公立投資不足，民辦教育空間大：政府教育支出占 GDP 總量的 4.26%，而西方發達國家對教育支出占 GDP 總量通常在 5%以上；教育經費投資主要集中在國小、中學及高等教育上，幼兒教育，職業教育以及特殊教育所佔比例過低。根據國家統計局 2015 年教育經費分佈，政府對幼兒教育投資比例僅為總體教育支出的3%，對職業教育的投入僅為 8%，投資比例嚴重不足，有利於民辦學前教育以及職業教育的發展。2.教育產業細分圖譜按年齡、內容可將教育市場劃分成五大細分市場：學前教育、K12教育、高等教育、職業教育、老年教育。3.教育產業細分市場規模2016年教育市場規模約為1.68萬億元，且市場規模逐年遞增，預計在2020年，教育培訓市場可達2.74萬億元。教育培訓行業規模：教育培訓市場規模逐年遞增，15年教育培訓市場規模約1.68萬億；其中非學歷職業培訓規模較大，佔比達35%，中國小學校教育類，幼兒教育佔比均為11%；預計在2020年，教育市場規模將達約 2.74 萬億。4.教育產業發展空間分析全國二胎政策全面放開，新生人口將迎來大規模的增長，第四次嬰兒潮將到來，針對低齡教育市場容量將逐步提升。1980-1990年的女性為第三次嬰兒潮的主要人群，目前成為了社會主力育齡女性，二胎的開放將倍化新生兒的數量；90/80後主要育齡女性對應的兒童年齡為0-7歲，對兒童幼教和國小素質教育需求較大，將成為本項目幼兒教育的核心客群；預計到2020年，0-4歲兒童人口約為9500萬，比2014年（7800萬）增長22.2%，5-17歲人口為2.37億人，比2014年增長4.6%5.教育產業細分市場機會結合市場規模與准入門檻（資源要求），0-6歲學前教育市場、中國小素質教育市場和中國小學科教育為重點機會市場，其他多需匹配資源，選擇性進入。三「地產+教育」模式探索分析1.「地產+教育」 的三個發展階段的 「教育+地產」大致經歷三個發展階段，即教育地產萌芽階段、教育地產高速發展階段和教育地產產業化階段。第一階段教育地產萌芽以碧桂園為代表，1994年碧桂園與景山學校合作，開辦廣州碧桂園學校，由此拉開教育地產的序幕。這一階段開發商在小區內蓋學校還只是一種常識性行為嗎，校區學校也只是貴族學校的代名詞，「教育地產」還只是停留在概念層面。第二階段教育地產高速發展諸多開發商紛紛完善學校配套，「教育牌」成為樓盤促銷的大賣點。但是，在不少開發商眼中，學校配套雖然能提高樓盤附加值，但終究還是一樁賠本的買賣。第三階段教育地產產業化對開發商而言，教育地產不再是一個包袱，學校配套不再僅僅是一項重要的社區配套，而是當做一個相對獨立的項目進行運作。地產+教育合作模式：各大地產商們也開始對教育產業這片新藍海趨之若鶩，而二者的交集點——「地產+教育」也逐漸成為兵家必爭之地。目前，商業地產跨界教育主要分為兩種模式：租金模式入駐與教育綜合體模式。在租金模式下，購物中心為了吸引更多消費者回歸線下，多年前就已開始引入教育業態，購物中心已經逐漸形成教育機構與兒童體驗為一體的教育業態新格局。這類商業項目並非以教育為出發點，業態尚未脫離傳統的收租金的模式，商場引入教育業態的主要目的是為了吸引人流，從而帶動多次消費。因此，商場不會評估入駐機構的教學質量，也不會跟蹤它的用戶服務，這直接導致教育機構無法有效掌握客戶的信息、需求與喜好，這些教育機構更多的是野蠻生長，缺少精準的定位與營銷。除了傳統的租金模式外，從相應的專業課程協調和教師配備入手，實行全方位靈活辦學的教育綜合體也逐漸發展為教育和商業地產的結合模式。除了入駐商場之外，培訓機構大都以單體門店式為主，門店規模集中在1000平方米左右，輻射範圍大約為2.5-3公里。單體門店式培訓機構通常只提供培訓服務，產品品類較為單一，這直接導致家長和學生每次消費的駐留時間不長，無法形成消費閉環。教育綜合體能夠為入駐商戶提供最優的教育資源配比，並引入餐飲、電影院等體驗式消費強的業態來延長學生和家長的駐留時間，創造多品類、多次消費的機會，同時幫助入駐商家實現客戶資源利用最大化。2.各大房企在教育領域的布局 碧桂園模式早在1994年的時候，碧桂園就創辦了碧桂園學校，是當前國內極為少數的全面實施PYP(幼小項目)、MYP (中學項目)、DP(大學預科項目)的IB 國際學校。碧桂園教育在運營34家幼稚園,18家國小和中學及15所培訓學校。碧桂園開設的學校分為兩類，一種是免學費的慈善教育，如國華紀念中學、廣東碧桂園職業學院；另一種稱為K12教育。碧桂園涉足教育相關歷程：1994年建立第一時間民辦學校2014年碧桂園教育獨立運營2017年1月，碧桂園教育集團更名為博實樂2017年5月18日，分拆教育業務，成功在美國上市萬科模式萬科從傳統房地產開發商向城市配套服務商的轉型過程中，教育作為其重點發展方向，在2010年便開啟了「城市配套服務商」的教育產業之路，「八爪魚」戰略中萬科塾就是那隻教育的「觸角」。萬科教育的產品種類較為豐富，重點發展的是一些國內較為稀少的教育類型，包括社區營地、城市營地和戶外營地三個板塊。萬科教育各區域獨立進行，分為廣深、北京、上海、成都四個區域板塊。未來萬科希望成立一個教育集團。陽光城模式陽光控股有限公司成立於1995年，是集金控集團、教育集團、醫療集團、物產集團、陽光城集團等五大產業的大型投資控股集團。陽光教育集團具備豐富教育資源，其業務已經覆蓋幼教（格林貝特）、K12教育（陽光國際學校）以及高等教育（福州大學陽光學院）等，陽光城集團目前正在通過借力母公司轉型教育並向現代服務業其他行業拓展。2015年12月22日，陽光城公司公告，出資億元設立全資子公司陽光幼教投資管理有限公司，複雜幼兒教育相關領域的投資和運營管理，發展領先幼教品牌，同時發展幼教相關產業。2016年初，陽光城集團旗下全資子公司新陽光幼教投資管理有限公司宣布擬收購師匯優創教育投資（北京）有限公司48%的股權，增資完成後新陽光幼教擬持有師匯優創65%的股權。2016年6月，陽光城集團發布公告稱，其與陽光城控股集團有限公司擬和深圳新奧投資基金管理有限公司在幼教領域展開合作，包括成立基金管理公司以及共同成立教育產業併購基金等。新歐鵬模式新鷗鵬集團始創於1993年，前身是重慶大學與香港迅暉發展有限公司合資的校辦企業。在二十多年的發展過程中，新鷗鵬集團形成了以教育為主體，同時在金融、地產和互聯網領域並駕齊驅的四輪驅動發展模式。新鷗鵬集團在「K12+」方面在國內遙遙領先，探索出一套自己的發展模式。K12+是指在12年基礎教育上做加法：+大學教育，+教育綜合體，+教育產業園，+培訓教育，+國際教育。目前，新鷗鵬集團下轄2所大學，5所中學，2所附屬國小，31所幼稚園，已經打造了0—100歲全成長周期的教育體系。近些年，新鷗鵬集團打造了依託於教育產業的教育產業園和教育綜合體的產品——新鷗鵬教育城。新鷗鵬教育城已形成了3代產品，在國內外已經有6個「新鷗鵬教育城」落地。新鷗鵬集團已經提出了「331」戰略，即國內聚焦北京、上海、重慶三3大直轄市，海外拓展歐洲、澳洲、北美3個大洲，1個核心產品即為新鷗鵬教育城。新鷗鵬將逐步走向標準化可複製產品生產。中銳模式中銳集團是一家多元化發展的私營企業集團，由20餘家全資和控股企業機構組成，經營範圍涵蓋園區成片開發、房地產開發、學校的投資與運營、現代汽車教育服務等。中銳集團旗下的中銳教育集團創始於1996年，是致力於學歷教育和職業教育的中外合作辦學領域專業教育投資和教育服務機構。集團不僅先後投資興辦了多種不同類型的學校，還與政府合作開發、建設教育園區，如佔地近4平方公里的蘇州高教園區、上海中銳教育港等。目前中銳教育集團已構建成涵蓋基礎教育、高等教育、國際教育和職業教育四大板塊的集團業務體系，已成為教育業務範圍最廣、投資規模最大的大型教育集團之一。近年來，中銳教育集團以汽車職業教育為龍頭，大力發展職業教育，目前中銳教育集團已投資兩億元人民幣與國內40多所高校共建汽車學院與實訓基地。未來，還將在全國範圍內建立50-100家汽車學院與實訓基地。恆大模式恆大集團旗下有涉及文化、旅遊、金融、教育以及健康方面的多個子公司，教育方面有恆大足球學校和恆大教育科技有限公司。恆大足球學校由恆大集團於2012年創辦，以「振興足球，培養足球明星」為辦學目的，迄今投資超20億元，在校學生2600餘人，被吉尼斯世界紀錄評為全球最大足球學校。恆大教育科技有限公司於2015年06月成立，是恆大集團旗下的教育產業運營全資子公司，現階段以恆大幼稚園的開拓和運營為核心業務，依託恆大集團遍布全國的地產項目，將迅速實現全國幼教產業布局。該子公司的經營範圍主要包括教育設備、文化用品、玩具的開發及銷售，並提供教育諮詢、教育培訓等服務。正榮模式正榮集團創立於1998年，是一家專註於地產、服務（商業、物業）和資本（股權投資）的綜合性投資控股集團，旗下正榮地產位居房地產百強企業27位。2015年7月，正榮集團宣布聯手華中師範大學打造全教育社區，將引入華中師大附中、附小以及正榮專屬華師大附幼等學校，更是覆蓋了從幼兒到國中12年的全年齡段。其中，與正榮·幸福城邦臨近的華中師範附屬國小於2015年9月正式開學，附屬中學於2016年3月投入使用。四教育綜合體案例分析佛山萬科塾佛山萬科塾屬於萬科城市營地板塊項目，是萬科在國內的第一個城市營地，位於佛山季華路佛山萬科廣場，涵蓋培訓、探險、童玩等主題，結合餐飲、醫療等板塊，形成教育一站式服務中心，計劃於2017年開業。佛山萬科塾所在的萬科廣場總佔地約13.5萬平方米，總建面約75萬平方米，是集大型購物中心、國際超甲級寫字樓、高檔住宅、特色商業街區、教育培訓為一體的超大規模的城市綜合體。新東方百學匯教育綜合體百學匯是新東方為素質教育發展戰略設立的專有品牌，實現素質教育與應試培訓互補，完善在教育領域的布局，該品牌於2016年3月成立。百學匯致力於把更多不同形態的教育產品，不同領域的教育內容，包括給教育提供服務、技術的機構整合在一起，構建一個素質教育的教育生態圈。新東方教育綜合體與房地產商的合作模式將有三種，租用地；與當地房地產商開設合資公司；與房地產商合作進行利潤分成。新東方第一家百學匯教育綜合體——百學匯青少年成長中心於2016年10月開業運營。項目位於北京海淀區碧水雲天頤園，面積接近3000平方米，分為上下三層。包含美術、舞蹈、音樂、武術、擊劍、科學實驗、戲劇表演、跆拳道、機器人、繪本閱讀等十餘種課程。國內教育市場總結 政策支持落地 教育市場政策逐步放開，民辦教育空間大政府教育經費投入不足，且近年來教育政策細則密集出台，民辦教育、培訓業、素質教育等相關行業不斷落地深化。 朝陽產業 公退民進，人口紅利，民辦低齡教育有市場機會，新藍海時代來臨預計2020年，教育培訓市場可達2.74萬億消費潛力；全國二胎政策全面放開，新生人口將迎來大規模的增長，第四次嬰兒潮將到來；目前幼兒教育、早教、中國小素質教育、學科教育市場機會較大。 助推房產盈銷 開發商紛紛介入教育地產，教育推動房產品牌打造，提升項目溢價去化房企、教育機構及社會福利機構紛紛入市，探索新模式發展；由關注義務教育向非升學類教育（學科教育、素質教育）轉變，並探索發展新模式；教育推動了房產品牌的打造和提升項目的溢價和去化，品牌房企紛紛介入。五教育地產發展趨勢1.湯普森教育中心項目定位為以教育為核心的高端智能化社區，項目與紐約州立大學（SUNY）和國內各大名校合作，打造中西合璧的國際文化，藝術，科技交流平台。湯普森教育中心將開設包括商業，影視傳媒，綠色農業以及計算機四個專業。項目共分為6期，1期投資1.5億美元，建設大學校區包括教學樓、圖書館等設施，附屬設施包括酒店式公寓、連棟別墅、西式獨棟別墅、豪華別墅以及四合院等不同戶型等，已於2014年12月動工。2.美國爾灣教育地產發展爾灣開發模式：爾灣是一個一開始就經過規劃的城市，而且是由私人公司（爾灣公司）投資慢慢發展起來。爾灣公司通過在區域內引進加州大學分校等知名學校，進而帶動區域內人才和企業的聚集，並最終為政府創造較高的稅收，促進城市安全環境的大幅提升，進而又進一步帶動了區域內人才和知名企業的聚集。爾灣發展歷程農場時期（1860-1959）詹姆斯·爾灣從國外人手中購地用作農場；面臨洛杉磯向南部發展機遇；加州大學有意在該地區設校；爾灣公司和加州政府捐地引進加州大學；爾灣開發開始加速（1960-1970）環繞大學社區建立城市；科學規劃；大師級的規劃成為全美國的焦點；城市邊緣區階段（1977——）城市開發崇尚環保主義，保留大量公共和自然空間，城市發展主要圍繞在自然棲息保護地、公園及開放空間進行布局3.日本幕張教育地產發展日本幕張為位於東京都中心30公裡外的填海形成的新區。發展背景：幕張通過發展教育地產，以分散東京辦公職能、推動產業升級為目的，形成城市新都心。位置和規模：位於日本千葉縣，距離東京都中心約30KM的千葉市西段填海形成，佔地522公頃，居住人口2.6萬，就業人口15萬。建設目標：以知名高校為核心，聚集為高科技產業發展提供技能人才的科學教育功能，最終全面實現舒適的，具備吸引力的居住環境。通過引入教育機構，高校等，形成以教育為核心的教育地產模式，為工業園、產業園等提供技能人才支持。在人才基礎打造完成後，發展會展、商務辦公等其他商業地產模式，形成城市新都心。教育地產發展趨勢總結國內的教育地產趨勢：趨勢一：越來越多的房地產開發商自辦名校經過為二十幾年的發展，房地產+教育已經成為一種成熟的開發模式，其帶來的價值與收益也是有目共睹，隨著素質教育與精英教育的普及，業主對優秀教育資源的追逐，教育配套將成為項目開發的必須配置。趨勢二：開發商涉及教育的產業鏈越來越長隨著房地產企業轉型的深入推進，部分有實力的企業將尋求進一步深耕教育產業，布局教育產業上下游，延長產業鏈條。趨勢三：教育地產內涵將日益豐富：隨著各大房企布局教育產業，同質化競爭將越來越明顯，部分企業會選擇差異化路線，豐富教育內涵，推動全民360°教育的發展。國外的教育地產啟示：啟示一：通過引入知名高校提升地塊教育地產爾灣及日本幕張原為人口稀少的新區，通過引入高校打造教育地產形成強大的人才基礎，為片區發展助力。趨勢二：以政策為導向，高科技位核心競爭力在大學的基礎上，通過相關政策與措施導向，發展總部經濟位特色，高科技位核心的競爭里高附加值，低環境影響的P&D產業。趨勢三：以教育為基礎，最終打造完善的新城市中心城市規劃方面，以教育為主核，通過生態住宅、車行規劃、水資源再生等高科技新城市開發手段實現區域的可持續發展。