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買房就找秘書長南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。輝哥引言南京樓市有一怪：老頭怕老太，老破小位置好，房價漲的沒有新房快！哪怕新街口的老破小，房價不過2萬出頭，同樣城中板塊的新房，中航金城一號4萬5卻是搶不到的神盤。南京樓市自2016年告別低地價，目前主城地價基本都在2萬+以上，未來主城基本要消滅3萬的房子，哪怕祿口、湯山、淳化等外圍板塊，地價都接近1.5萬，未來房價可能2.5萬以上。主城豪宅化的背後，未來同樣2萬多的房價，剛需們是在市中心繁華地段買個老破小還是每天不惜花費1個小時以上奔波在祿口、湯山、淳化與新街口之間？主城豪宅化之後，老破小是否會迎來機會？輝哥此前指出，南京與一線城市的最大區別就在於，老破小和商辦公寓的房價能不能漲上去？顯然南京目前還不行，老破小和商辦公寓比同地段新房一般要低個30-50%左右。2016年新房漲的再猛，老破小也只是跟著喝了一點湯而已，微不足道。輝哥認為，老破小漲不上去，說明南京主城新房價格還不足夠高，還沒高到把老破小帶起來的程度。一線城市就不一樣，老破小和商辦公寓照樣漲的高，照樣賣的火。對於老破小來說，除了新房漲高的壓迫，還需要自身居住條件的改善，比如房屋出新、小區環境整治、家裝電梯、樓道出新等，如果能夠做到這些，提高老破小的居住舒適度，再加上老破小位於市中心附近和成熟地段的地段優勢和得房率高、戶型小、總價低的優勢，遲早容易漲上來。只不過，房屋出新政府基本全包，其他基本都要居民出一定的費用，此間又會涉及不同人的利益，意見就很難統一了。比如，南京給出安裝電梯的政府半包政策，每部電梯補貼20萬，但是，由於不同樓層受益程度不同，不同樓層分攤費用不同，意見很難統一，實際操作起來依然困難重重。輝哥推薦看一看新聞媒體的報道，看看到底是什麼個情況。南京2萬+地塊一覽《輝哥說樓市》製圖板塊區域地塊（項目）地價（元/㎡）河西河西中上海建工G6842561保利天悅24026北辰旭輝鉑悅金陵21032河西南葛洲壩G1445213電建金茂G1237027電建金茂G1336890城北鼓樓濱江招商G0129899當代置業G6524769中海G3422373邁皋橋常州星河協通G10130006堯化門棲霞魯能公館20171城南鐵心橋上海大名城G4529093南站香港嘉華G8927350萬科G4627168西善橋綠城G10021745城東麒麟新城G5922429北京嘉城G0922353仙林仙林湖融信G5824957高科G5121032青龍捷運小鎮新城G6020069江寧青龍山融僑G1824500東山華夏幸福G7023883方山聯發G6122344江北江浦金輝G10223235銀城G9923017恆大G47地塊22494北京城建G4822439中建東孚G0222435金地G4922374保利G0322320金隅G0720077橋北中建G6823083近日，南京玄武區台城花園內的幾棟樓，先後開始了電梯加裝施工。老舊小區加裝電梯南京已經試水多年，不過推進艱難，近5年時間內成功加裝的案例還只停留在個位數。今年南京市十五屆人大五次會議中，南京市市長繆瑞林表示，今年要做35件民生實事，其中就包括提升老舊小區居住品質，加裝1000部既有住宅電梯。根據《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》，2000年以前非商品房住宅最高可補貼20萬元，業主可提取住房公積金、住宅專項維修資金用於支付。01進行過老舊小區二手房交易的人都知道，因為6、7樓沒有電梯，出行不便，同一棟樓中低層房屋單價會略高於高樓層。那麼，想在既有住宅增設電梯，方便高樓層人出行，怎麼辦？交匯點記者了解到，根據去年11月10日起實施的《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》，老舊住宅增設電梯應當經本幢或本單元三分之二以上的業主同意，出資增設電梯的業主可按規定提取住房公積金、住宅專項維修資金。南京市住房保障和房產局相關工作人員介紹說，南京鼓勵和支持既有住宅增設電梯。對玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花台區2000年以前建成既有住宅（商品房除外）增設電梯的，給予財政資金補貼。補貼資金由市、區財政分別承擔。區房產部門對補貼申請按季度匯總審核后，區財政部門安排補貼資金，由區房產部門將補貼資金匯入業主賬戶，市級補貼資金由區財政先行墊付。根據今年1月8日出台的《關於進一步明確既有住宅增設電梯財政補貼相關事項的通知》，2000年以前非商品房住宅小區加裝電梯，最高可補貼20萬元。1、住宅樓為七層及七層以上將補貼20萬元/台，六層、五層、四層將分別補貼18萬元/台、16萬元/台、14萬元/台。補貼資金由市、區財政各承擔50%。2、江寧、浦口、六合、溧水、高淳等「原老五縣」的既有住宅增設電梯由區財政承擔。3、原單位、社會投資完成的電梯加裝不得使用補貼資金。4、增設電梯相關費用採取「先建後補」的原則，建設者先出資完成增設電梯，再申請補貼。02低樓層居民可不掏錢，高樓層每戶近3萬元，居民、社區、電梯加裝公司三方開會答疑 雖然政府有補貼，但在電梯加裝工作推進中卻很不順利。南京梅園新村街道富貴山社區主任王燕坦言，居民各有各的想法，低樓層的人覺得加裝電梯會影響自家陽光、視線，或者原本可以堆放雜物的地方要清理出來放電梯，堅決不同意。年輕人認為每天爬樓上上下下，已經習慣，有沒有電梯無所謂。除了政府補貼外，電梯加裝費用還要居民分攤，這也是很多人不願意的地方。王燕給記者算了一筆賬。目前加裝一部電梯的成本大概是40萬元，這還不包括地面開挖后發現新情況而產生的費用。其中，政府補貼最多20萬，剩餘的部分要居民分攤。一樓二樓可以不掏錢，三樓開始，住戶按比例分攤，樓層越高分攤的成本越貴。比如，佛心橋53號一棟居民樓有28戶居民。按照比例分攤后，7樓住戶至少需要26000至270000元。「我們剛開始入戶宣傳問詢時，有幾家堅決不同意。後來，我們又陸續上門做工作。前幾天晚上，居民、社區以及電梯加裝公司三方在居委會開會，解答大家的疑問和顧慮。後來，大部分人都簽了同意書，即便有些不願意的人看左鄰右舍都同意了也不好意思再反對，加裝工作總算有點眉目。」和53號不同的是，富貴山4號居民對於加裝電梯的事反對聲多，贊同的極少。王燕說，樓宇之間距離比較大，電梯加裝條件具備。不過，21戶居民中只有2至3戶居民同意是自己沒有想到的。大部分人都是因為費用問題投了反對票。03電梯加裝應遵循少數服從多數原則儘管在老舊小區加裝電梯的「路上」，會遇到各種阻礙，但在南京也有老舊小區居民攻克了難題，成功加裝電梯。在玄武區台城花園小區，記者看到觀光式電梯加裝在樓棟外牆壁上。今年70多歲的曹女士，家住台城花園5棟頂層。她告訴交匯點記者，在電梯加工實施工程前，樓棟內居民協調也進行了好幾個月。「剛開始一樓居民堅決不同意，後來經過協商決定加裝電梯伸出來約4平方小空間可以讓他做儲物間。通過幾輪協商，大家都同意了，加裝電梯這事兒就敲定了。」電梯施工方負責人張言軍坦言，不少人對加裝電梯存在誤解。以現在電梯加裝技術而言，可以做到根據每個單元樓層情況量身定製。尺寸都不一樣，可以根據實際情況扁一些、方一些都是可以做到的。這樣一來，並不會妨礙低樓層用戶採光、視野等。「現在的電梯技術都很先進，採用的是直流變頻，基本沒有噪音。睡覺的時候，電梯運作都不會有聲音。」張言軍介紹說。南京航空航天大學人文與社會學院教授邱建新認為，老舊房屋加裝電梯是社會服務設施更加完善的表現，但是如何將政策落地，需要根據每個小區，每個單元樓實際情況而定。除了安裝費用以及後期維護費的問題外，老舊房屋在設計時並沒有預留加裝電梯的空間，因此一般會採取外掛的加裝方式，這種方式會佔用公共空間，也會涉及房屋採光問題，也需要合理規劃。對於居民來說，在實行社區、居民共治的基礎上，應該遵守少數服從多數的原則。邱建新說，人人都會老，今天的老人就是明天的自己，要用長遠的眼光看待利益問題。瑞典在1983年就啟動10年規劃，對約30萬幢公寓進行大修、改造和翻建。據當時的大樓設計與改造規範，所有舊的多層住宅都應改造，超過兩層的住宅都應安裝電梯。其他國家，如英國、德國、芬蘭和瑞士等，也都陸續開展了包括加裝電梯在內的舊房改造。放眼全國，2009年，廈門開展了舊住宅加裝電梯試點。2011年，上海出台了相關指導意見。2012年，廣州開始試點。隨後，福州等地也相繼出台加裝電梯相關政策。作為北京市區屬老舊住宅中第一個成功加裝電梯的單元，北下關大柳樹5號院6單元的加裝電梯近日已經完成施工，即將開始運行。加裝電梯的24萬元費用由國家補貼，住戶交租金。一樓不交錢，二樓每戶每月交72元，六樓每戶交328元。樓層越高，租金越貴，實行五年繳費一次。推薦閱讀■ 輝哥金陵灣新年首講：現場拋出10個觀點把2017年樓市分析透徹了■ 南京土拍搖號結果：招商拿下中華門大麥克綜合體，銀城、綠城、金輝再拿地■ 南京市住房保障「十三五」規劃：五個新成效的背後透露五大意圖■ 江蘇為什麼非要搞寧鎮揚一體化？歡迎提供樓市信息和各種爆料7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。