Zi 字媒體

當前，由於調控不斷加碼，成交量上不去，一些熱點城市的房價已經橫盤，甚至局部略有下跌。於是乎，一些諸如「有錢人和開發商在撤退，中產卻在拚命買房」的崩盤言論再度甚囂塵上。過去兩年，熱點城市的房價漲得確實比較囂張，民眾偶爾發泄下情緒也無可厚非。不過連陶冬（瑞士信貸董事總經理、亞洲首席經濟學家）這樣的專業人士也這麼說，就顯得有點投民眾所好了。 因為，這並非全部事實。實際上，稍有實力的開發商都在大舉拿地，碧桂園甚至拿出了全民營銷的氣勢，開啟全員拿地模式，不達標的就走人！1房子的需求永遠有一味唱衰房地產是不負責任的行為的房地產地區之間是失衡的，局部也有泡沫，所有房子的價值已達到GDP的250%也是事實（1990年，日本所有房子的價值相當於GDP的200%，2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當於當年GDP的170%），不過，憑此就全盤否認甚至一味唱衰房地產是很不負責任的行為。信以為真的民眾或許能有一時之爽，但並不會因此過得更好。 預測房價的短期波動是一件很困難的事，也很容易被打臉的事，但是如果將時間拉長到十年或者二十年，所有人的答案都會是一樣的，那就是漲，因為M2一直在漲，貨幣是一直在貶值的。 3月5日，住建部部長陳政高在接受記者採訪時說，相信今年房地產市場會平穩發展，建築業容納5000多萬就業人口，占國民經濟總量的6.6%，是純粹的完全的支柱產業，正在安排會議，對建築業今後發展作布置。 國家統計局的數據顯示，2016年底，戶籍人口城鎮化率和常住人口城鎮化率分別為41.2%、57.35%。城鎮化的進程對房地產的拉動作用依然不可小覷。 即便十幾年之後，的城鎮化完成，以前的舊房子要不斷更新，每年依然會有一定體量的新房建設量。▲ 來源：日本統計局、明源地產研究院 以日本為例——之所以與日本對比，一是因為其城市化早在上個世紀70年代末就已經完成了（如上圖），二是房子的壽命和日本十分接近（如下圖）。▲ 來源：財団法人、日本建築學會、明源地產研究院 需要指出的是，房子的壽命和耐用性是兩個概念，壽命是個歷史統計數據，拆了重建的房子不一定是質量差，可能是因為結構不合理等，比如過去蓋的房子都較小，裝修也落伍了，修繕不如拆了重蓋。 日本每年每千人住房開工量峰值大約12~13套，即便在1990年代房地產泡沫破裂、人口老齡化越來越嚴重、生育率下降的大背景下，日本新房建設量依然保持每年每人1平米（每年每千人建設8套），其原因就在於上面所說的，日本的舊房更新周期只有40年，遠低於歐洲國家。住房更新周期更短，只有28年。當然，近幾年新建的住房設計更好，質量也更高，今後的更新周期會變長，並逐步接近日本的水平，但總體上來說，更新速度會比日本快一些。畢竟，這時代，東西壞了，多數人想著的都不是修，而是換！▲ 來源：國家統計局、明源地產研究院 因此，城鎮化完成，每年住房新開工規模，每年每人最低也有1.2平米，按10億人口計算（即70%左右的人口進城），大約就是12億平米；至於上限，根據國家統計局的數據，出現在2013年（如上圖），當年新房開工面積約20億平米（其中商品住宅15億平米左右）。未來，上限沒機會超越了，下限也不可能突破。既然如此，那結論就很清晰了，長期看，是沒有問題的。2部分開發商「撤退」是洗牌2、開發商「撤退」是行業在加速洗牌 至於開發商「撤退」，那更是再正常不過。任何一個行業都要經歷萌芽期、發展期、成熟期和衰退期，房地產行業已經進入成熟期，洗牌是必然。 過去，隨便拿塊地，拉一般人蓋房子就能賺錢。有些老總說，自己之所以做房地產就是因為他們周邊幾個村的人都在做房地產，就跟著做了。但是，到了現在這個階段，這個行業已經不是誰都能玩，甚至不是有錢就能玩的了（許家印即在今年的兩會上呼籲提高行業准入門檻）。 100強已經不算強者，20強才叫強者，而前三強才叫最強者。去年，排第100名的房企銷售額約150億元，可是，碧桂園江蘇區域2016年的銷售額366億，如果其是一家獨立公司的話，可以排進榜單的第37位！▲ 來源：明源地產研究院 一些中小房企通過細分領域耕耘，能夠建立起護城河，但是，更多的因為缺錢（資金成本高）少糧（拿不到優質土地，招不到優秀的人才），要麼自己選擇退出，要麼在大魚吃小魚，小魚吃蝦米的洗牌中被吃掉。▲ 來源：公司公告、明源地產研究院 去年，併購此起彼伏，今年依然如此。調控之下，業內普遍預期，今年整個行業的業績只會小幅增長。可是，前2個月，排名前三的碧桂園、萬科、恆大都漲幅驚人（如下表）。這會擠掉很多中小房企的空間！泰禾集團董事長黃其森在兩會上接受記者採訪時說「今年主要通過併購拿地」，話音剛落，3月8日，公司即發了三個公告，宣布以25.42億元收購了濟南和杭州的13宗地塊，新增土地儲備約85.36萬平米。▲ 來源：公司公告、明源地產研究院3實力開發商都在拚命拿地碧桂園已開啟全員拿地模式2014年，行業階段性低谷之際，業內對過度追求規模而不注重效益進行了較多的反思，然而，如今畫風已變。「有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權」，又成為了行業的信條。 土地是房地產行業最重要的生產資源，沒有土地就沒米下鍋，因此，要想拼規模，必須要拿到足夠多的地。 1、實力房企，都在拚命拿地備戰未來 過去，行業里有一個「4321原則」，即項目的成敗，拿地研判占40%，設計定位占30%，銷售企劃占20%，市場機會佔10%，換句話說，在錯誤的時間拿了地，其他都做得好還是有救的。 現在這個原則已經略顯過時，特別是在一二線城市。對大房企來說，拿地是生產問題，對中小房企來說則是生死問題——拿錯地會比較慘，這樣的案例不勝枚舉，但更可怕的是拿不到地，待寒冬過後，市場回暖，別人饕餮盛宴，你卻活活餓死。 因此，但凡還想在這個行業干，幹得久一點，做得大一點的企業，都在拚命拿地。數據顯示，2017年1~2月，拿地前20強房企，合計拿地金額2376.22億元，同比上漲75.4%，其中有12家企業拿地超過100億元！ 跨進千億門檻的金地雄心勃勃，喊出三年內銷售規模2000億口號，總裁黃俊燦在年會現場給區域的管理層們下了一道「軍令狀」：城市公司總經理當年拿不到地，即就地免職！為此目標，向來總部集權的金地將投資許可權部分下放到地方；與此同時，管理層正在進行新一輪的人事調整。 2、為拿地，碧桂園開啟全員拿地模式 今年前1~2月，拿地最多的20大房企排行中，碧桂園共拿了58宗地，拿地總金額達273.37元。無論是數量，還是金額，均排名第一！ 碧桂園並不是今年才發力的，2016年，碧桂園拿地規劃建築面積達到3238.12萬平米，較2015年大幅增長64%，位列第一。 碧桂園能夠拿到如此多的地，與其戰略布局有關。去年，當其他房企談三四線色變的時候，深耕三四線的碧桂園去年卻拚命在三四五線城市拿地，全年基本平均每天拿下一塊地。很多人表示看不懂……現在，大家應該都懂了——最近兩會傳遞出明確的信號：繼續支持三四線去庫存。一二線調控加碼，三線城市成交回暖，碧桂園又搭上了政策的順風車。 ▲碧桂園獲取優質土地，並精準定位產品的一般流程當然，一二線城市，以及周邊城市的地是不太好拿的。 為了拿下更多的生產資料——土地，碧桂園甚至還拿出了全民營銷的陣勢，開啟全員拿地模式！ ● 首先，擴大信息來源。 ● 其次，加大放權力度。 恆大下設一百多人的集團投資中心，統一負責全國範圍內的拿地任務。 過去數年間，碧桂園雖不曾拿地王，但一直採取積極的土地投資策略。即便有區域配置，但擴張卻不設地域限制。 ● 拿地納入考核。 碧桂園集團對新項目獲取的底線，是核算后的凈利潤必須在10%以上，同時一般項目都要求當年拿地當年開盤，而從拿地到現金流回正是6個月。 微博：樂居台州站