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小禾智庫一直在探討中產、富人的資產配置模式，什麼樣的資產配置最合適?但是發現：任何資產配置模式的前提必須是定位這個時代的財富模式，否則根本談不上資產配置;而1998年-2017年這二十年的財富模式就是拿到產權證。 1 如果讓我們這代人重新來過，從1998年重新開始。 估計，幾乎所有人都會做的一個事情就是盡一切可能多拿產權證，然後靜等它升值。 那麼，1998年到2017年，它大概漲了多少呢? 以北京為例，1998年北京的房子每平米基本在2000元以內，而北京現在的按照每平米6萬元計算，則大約上漲了30倍。 2 我們再看看M2的情況吧。 1998年我們的M2大約是10萬億，而2017年大約為155萬億，約增長了15倍，因此我們看到房地產上漲的速度比M2增加速度還快。 總體上，各地的房屋基本上在1998年-2017年間上漲了15倍以上，低於15倍的地區可能是永遠的窪地，北京、上海、深圳等地區的則超過15倍，很可能達到30倍以上。 3 因此，我們看到這二十年的財富轉移之路，實際上是以產權證、銀行儲蓄為媒介的。 (1)同一地區的家庭，買F、沒買的在進行財富轉移; (2)西部、東部的家庭進行財富轉移; (3)ZF、開發商和多購買房屋的家庭在進行財富轉移。 這是我們看到的這二十年的財富轉移大模式。 4 首先是東、西部的財富轉移。西部地區的貨幣轉移到東部地區，大大加大東部地區的購屋者財富升值，這實際上是通過銀行的儲蓄流動來實現的。 我們可以看到：西部更多的家庭願意進行儲蓄。而東部土地市場熱鬧，更多的家庭願意貸款。 其次，同一地區的家庭，購買者和沒有購買者在進行財富轉移，購屋者「用」沒有購屋的家庭的存款進行自己的財富增值，媒介是房地產和銀行。 最後，我們還應該看到：購屋的家庭和ZF之間存在著財富的轉移，更多的財富最後通過土地升值被ZF給拿走，給開發商給拿走。 因此，我們可以看到東部和西部的財富越來越大，同一地區的家庭越來越以產權證的多少來衡量自己的財富，同時最後的財富最大贏家是ZF。 5 前二十年的資產配置的唯一秘方就是產權證，2017年以後呢?小禾智庫一直在研究2017年以後的後房地產時代的資產配置模式，實際上是在尋找新的財富模式。 小禾智庫對於2017年以後的資產或財富配置建議如下： (1)對沖，這是我們推薦的方式。 (2)如何對沖呢?例如：一、二線城市的產權證+美元資產組合模式形成對沖方式。 (3)核心思路：就是高風險資產、低風險資產的組合模式。 (4)因為，2017年以後全球經濟可能會發生劇烈的變化，很可能會出現新的經濟環境、資產方式。 (5)因此，外部資產+國內資產、高、低風險資產的對沖組合模式可能是較好的資產配置方式。