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本文轉自公眾號「喜悅社」（ID：joyhappen）開發商在獲取土地的之前，需要完成一份完整的土地評估報告，以便於決策者在拍地前能夠詳盡的了解到拍地的實施策略，價格區間，未來價值等。許多從事房地產前期策劃的同事，一定也都參與過或自己撰寫過類似的報告，那在整份報告中你認為最重要的環節是什麼呢？你認為其中對於拍地最有參考價值的是什麼數據呢？你認為如何才能讓這份報告精準呢？其實我認為整體報告就是解決了三個問題，是否適合開發？適合什麼產品開發？適合產出多少利潤？解決了以上三個問題后，我們也就知道該如何去拍下這塊土地了。希望通過這篇文章，你可以看到：1 如何清晰制定土地評估報告結構；2 如何讓數據為整個評估提供論證；3 如何為拍地決策者提供有效的參考結論；4 如何讓評估和測算精確有效不偏差；壹土地評估前的準備工作對於開發商來講，要想拿地蓋房，首先得參加土地拍賣，競得土地使用權。熟悉土地拍賣流程，並對於拍賣土地進行初步評估對於開發商相關負責人非常關鍵，因為只有拿到地，建成商品房，企業才能實現利潤。當土地所有人發布拍賣公告后，我們即可以獲得這塊土地的相關拍賣信息，從這時開始，我們的土地拍賣評估報告就可以開始進入準備階段：在做一份土地評估前，我們必須先要做以下的準備工作：了解清楚地塊的基本資料在拍賣公告中一般會十分清楚的公布這塊土地的使用屬性，容積率，紅線範圍，限高，配套要求等等，這些基本指標是這塊土地未來建設的基本要求，也是未來進行產品設計和價值回報預估的基本條件，因此，要理解通透。請看以下案例：從以上基本信息里我們需要掌握的重點是容積率是 2.54, 規劃用途僅限於商業辦公和餐飲文旅， 商業要達到30％，限高90米。因此，從這些數據里我們可以對未來的產品有一個基本的預判了。以上這個招拍信息可以看出，這是一塊住宅用地，容積率是1.8, 對於商業配套，限高等均無特別要求，這是一塊條件非常好的土地，在產品的可發揮空間上非常大。在了解了拍賣的基本信息后，接下去我們要對這塊土地進行深度的剖析。如何深度剖析地塊信息我們了解土地的基本指標后，接下去要深度剖析相關的土地信息：主要從以下幾個方面來進行展開：a.地塊的區域位置關係（屬性，交通，配套，規劃，產業規劃）b.版塊規劃地位（現狀，未來規劃及發展）c.市場環境（宏觀市場，競爭市場，未來競爭市場）d.地塊自身條件（現狀，交通，配套）以上四個方面的深度剖析中，需要大量花費時間和投入精力的主要在市場環境這個部分，因為這需要大量的數據收集，統計和分析，最終得出有效結論，貳那如何能將這部分的內容完成到最完整和準確呢？我認為可以分為以下幾個方面：列舉地塊所處板塊首先根據地塊位置先要列舉出本地塊的所處的版塊，區域和目前所有競爭項目，在這裡切忌的是不要只局限於地理屬性上的相鄰關係的競品，要根據未來可實現的目標客群，總價段來預設競爭項目，比如某個區域內的300萬的住宅，它的競品可能是一個上游版塊的同類總價的客戶。多方面調研獲得最準確資料明確競品后，我們需要從產品的建築形態，戶型，物業，配套，裝修標準，成交客戶，銷售價格，已成交戶型配比，未來可供應銷售量等多個方面進行調研並獲得最準確的資料；這個調研需要大理的人力和時間的投入。專項數據對比和整理在了解了所有相關競品的詳細資料和數據后，我們可以開始進行專項的數據對比和整理了，比如對建築風格的整理，我們可以發現區域市場上是用法式風格較多，是現代風格較多； 或是區域市場上目前的產品配比，是哪種面積段和戶型的比例最高；或是在價格對比上，可以發現量與價的關係，以及區域最高價和最低價的的特徵。分析未來市場風險性偏好關於宏觀市場，要從政策面，市場走勢，土地走勢三個方面來給出未來整體市場風險性偏好，這裡需要用整體市場的成交數據，土地成交的數據來精準的給也依據。當你完成了市場環境這個部分的時候，那麼我們已經可以清晰的了解到了下信息：整體市場是否適合地塊的未來開發；競爭市場環境下本地塊是否能達到利潤回報；那麼，接下去，我們就需要考慮，做什麼產品實現會實現什麼樣的利潤回報？叄定位決定產品在了解市場后，我們需要先給出定位，這個定位主要分為以下幾部分：市場定位－客戶定位－產品類型定位市場定位市場定位是我們根據以上的競爭市場的分析后得出對於項目成功運作的市場定位，如圖：在定位中我們需要明確的關鍵詞有： 高性價比，生活社區、 從戶型， 景觀，配套上給出合理的產品定位；在定位階段，我們需要給出的是明確的方向，產品層級，打造屬性。切忌在定位階段給出太具體的產品導向。針對市場環境，客戶分析，再配合企業的開發目標，這時我們需要確定一個未來開發的策略定位， 先要預判出在流量型物業開發策略下，適合什麼樣的物業型態； 如果是溢價型物業開發策略，則適合哪種物業型態，為後期產品建議提供核心依據。後續有如何撰寫一份優秀的土地評估報告（二），請繼續關注！房教，規模最大的房地產垂直領域教育培訓服務商。2005年與人社部合作，率先進行地產職業標準開發，12年來累計培訓60000餘人。近3年，房教依託易居戰略平台，在職業通路建設、職業價值評判標準建立等眾多方面進行探索實踐，目前，房教圍繞房地產行業轉型期，著力打造「2+1」服務產品體系：[精英系：易居沃頓房地產實戰研修項目]定位於房地產高端實戰型圈層教育，首創企業家領銜的課題組研修模式，直擊房地產行業轉型期，房企面臨的痛點和市場創新的熱點，匯聚塔尖智慧，精萃主流思想，幫助房地產企業了解行業趨勢，並根據企業發展的不同階段，為其提供個性化、實戰化、案例化的系列主題研修和智庫成果。[未來系：校企聯動培訓服務項目]在房地產業協會指導下，成立「房地產產學研用聯盟」，實現以大學生就業端和以開發商、服務商為主的用人端的充分連接，推出培訓+認證+就業的「一站式」服務。[增值系：職業認證培訓]依託10餘年的職業資格認證和行業培訓資源，提供職業標準開發，依託華策培訓學校的資質優勢，打造專業化的職業培訓平台。