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上海這樣的超級城市，土地出讓的新聞正常不過了，但最近兩塊土地的出讓引起市場相當的震蕩。這兩塊地的土地用途均寫著租賃住房，但土地的屬性卻是70年的住宅性質。這兩塊土地上開發的商品，未來將只租不售，開發商需要整體持有土地上的住宅。與此同時，上海7月7日公布《上海市住房發展「十三五」規劃》，似乎是呼應了上述舉措。規劃的關鍵詞也是租房市場。規劃說，十三五期間，上海預計新增各類住房約170萬套，而其中商品房僅有45萬套，租賃住房是多少套呢。70萬套，保障性住房55萬套，換句話說，未來上海新增住房將以租賃住房為主。上海的「只租不售」很有可能不是一時興起，而是未來長期戰略。上海最近一段時間樓市最引人注目的就是被暗中改為住宅用途的商業用房嚴格管制之後引發的群體性反彈。翻看了一下新聞，其實關於全國各地都出現的商業用地上建類住宅建築並按住宅價格售賣的違規現象，國務院在2016年6月就已經發過住房租賃新政，對違規商用房提出土地用途可轉為住宅用地但只能作為租賃用房的建議。上海此舉一方面或許是為了解決上海前段時間的商業用房問題，但另一方面，或可說，此舉表明，上海未來的一手土地供給將進入租房時代。這就有意思了。國務院的住房租賃新政也不是只針對上海，全國各省市也都相應發布了文件。但這事兒只有先發生在上海或者北京、深圳這樣的一線房價城市才值得說道。人到底缺房子嗎？答案是，人均了看，並不缺，還很富餘呢。國家統計局7月6日發布的數據稱2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。很多網友說自己被平均，但國家統計局此說其實並不違逆常識。想想兩三千座三四五六七八線城市的海量住房庫存吧，更不用說廣大農村常見動輒幾百平方的宅基地上蓋樓。但網友也沒有說錯，樓市的基本面很簡單，三線以下很富餘，但二線以上尤其北上廣深這些緊俏城市房子依然是稀缺品中的稀缺品。一二線城市的無房青年們掌控社交媒體，在關於房子這件事兒上，他們叫得最歡。年輕人該不該對買房這事兒這麼執念，此事兒掰開來看，討論是截然對立且毫無意義的。支持者說不買房，幾乎啥事兒都幹不了。不用說沒有社會地位，婚戀問題可能都受影響。反對者聲稱，西方國家買房人群平均年齡比大多了，憑什麼年輕人這麼早買房。像上海這樣的城市，未來就這麼多地，人口基數大，還一直處於膨脹狀態，矛盾怎麼解決？說實話，全世界的頂級城市，紐約、倫敦、東京，的確都是租賃市場來解決，更不用說香港、新加坡這樣的地方，香港房屋租賃人群的比例高達3成以上。換句話說，全港約摸230萬人處在租賃狀態，這還是香港本土戶籍人群，外來就業人口更是大部分處於租房狀態。在新加坡，8成以上人口都住在政府建設的「組屋」里，這種房子，所有權歸政府，大部分人其實處於終身租賃狀態。當然，不是說香港這樣，上海就得這樣。香港人對香港住房現狀抱怨得很，況且，大陸的整體土地供應量和香港不可同日而語。在北上廣深這些大城市，樓市前二十年簡單粗放式的發展模式肯定無法持續。但北上廣深的問題在於，樓市剛開始進入精細管理期，問題卻已經亂成麻，房子這玩意兒又不是一般的東西，大動干戈傷筋痛骨，只能小火慢燉，慢慢調理。毫無疑問，在一線二線城市大力推廣租賃住房，必將是未來的主流模式。雖然說起來難聽，但還是得說實話，一線樓市，沒有可能人人擁有住房。一線二線成熟城市主體已經變成二手房市場，發展租賃市場的制度看不上不是什麼猛葯，但這個火點著了其實會有很大好處。其一，房地產過去十幾年裡，開發商很少會整體持有房屋，只租不賣的。原因很簡單，賣的利潤率多高啊。但在一二線城市，進入白銀時代的開發商中比較有眼光其實逐漸開始經營租賃市場。此舉對開發商建造裝修以及管理樓盤其實都有好處，畢竟房子最後是他自己的。順便說一句，很多人說，一線樓市的租金回報率這麼低，開發商哪有動力做租賃。這其實是誤解，我們現在說的租金回報率的分母是房子的均價.但在開發商那裡，租金回報率的分母只是拿地和建造以及管理成本而已，開發商整體持有物業的租金回報率將會遠遠高於市場租金回報率，所以開發商有動力做，只是這樣的賺錢利潤跟早年比，確實低了不是一點。其二，一二線城市的租賃市場，既包括普通包租婆，包租公的那種出租屋，也包括政府的公租房，整體水平不夠高。前者的裝修、打理以及出租事務不夠專業，後者缺乏監督激勵，管理水平一般。引入專業的開發商及成熟的物業管理市場主體，這一問題其實會緩解。其三，也是最重要的，一二線城市的租賃物業起來后，勢必會帶動一撥關於租房的制度文化。現在的年輕人當然厭惡租房，動蕩不安，動不動跟房東產生矛盾，以及租賃屋的管理水平低下，租房是一件不太美好的事情。但如果比較專業和成規模的租賃市場起來，其實會改變租房不如買房這種典型的文化。當然，租房終究還是不如買房啦，但租房市場如果發展得夠成熟，如果住得還算舒服，普遍又形成一種文化，此種風氣確有可能扭轉。