Zi 字媒體

隨著全國樓市調控逐步進入深水區，各地房價出現了調控以來的階段性變化。近日多家媒體紛紛報道，北上廣深四個一線城市的樓市價格和房屋租金均出現不同程度的回落，真實情況究竟怎樣？對購房者來說有何參考意義？對於剛需而言，何時是入市佳期？證券時報記者兵分四路，分別在北京、上海、廣州、深圳4個城市進行實地調查採訪，為讀者展示真實的樓市狀況。【北京通州「二手房普跌20%」是個誤會】上周，北京東南部的通州、亦庄區域部分房價降幅超20%的消息在網上火了一把。記者近日實地調研發現，近期北京多個區域的二手房成交價的確出現了不同程度的下滑，但跌幅到20%的僅為個別樓盤。多家中介機構工作人員表示，目前房地產市場的投資投機現象確實得到明顯遏制，剛需人群成為消費主力。二手房成交價鬆動偉業我愛我家市場研究院數據顯示，5月北京二手房成交均價環比下滑2.4%，通州區、亦庄開發區跌幅最大。不少媒體反映這似乎與大眾實際感受不符。對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者採訪時表示，由於目前市場本身交易量少，而有的業主急於成交，導致個別二手房降價明顯。這一說法也在記者周末的實地走訪中得到了印證。據了解，通州龍湖大方居近期成交的二手房中，確實有較最高點下跌20%的戶型。「兩限房漲跌反應都是最迅速的，20%的降幅目前還不具有普遍性。」果園附近的一家房產中介公司工作人員表示。通州通胡大街一家知名房產中介公司的工作人員也告訴記者，近期掛牌價格大部分會比3月高點時調低約10%，最後的成交價仍可再商量，不過下跌20%肯定不是普遍現象。此外，該公司已經明確要求，不符合單價的房源掛不了牌、進不了系統。對於成交價大幅下降的原因，前述果園附近的房產中介人員告訴記者，龍湖大方居屬於兩限房，目前剛滿5年。部分戶主急於出手的原因一般有兩類，一是前期已經訂下改善型目標房，但沒想到3月份突然出台更嚴的限購政策，導致房價下跌，不過只要降幅不超過改善房的違約金，業主還是可以接受的；二是位置、戶型不好的業主急於變現。北京市住建委官網數據顯示，5月北京二手住宅環比下滑近四成，創下2015年2月以來的最低值。總體來看，目前買家觀望情緒濃厚，市場議價空間增大。剛需成消費主力相對於房價的走軟，購房人則顯得比較淡定。記者看到，雖是周末，但通州、亦庄開發區的多個中介門店前來諮詢的人並不多。偉業我愛我家集團市場研院數據顯示，5月新增客戶登記量環比4月下降了11.9%。通州果園一位前來諮詢二手房的買房人告訴記者，近期房價已經跌回春節前後的價格，自己是以房換房，雖然首付提高了，但貸款成本提升后的還款壓力是目前猶豫的主要因素。在她看來，通州實施專屬限購政策后，已經將大批投資客限制在外，再到通州買房的絕大部分都是剛需。而未來隨著北京市政府正式遷入，相應配套會進一步完善，通州房價仍然有較好的上漲預期。記者在亦庄了解到，近期有多個一手樓盤入市。金茂悅售樓處的工作人員告訴記者，周邊的樓盤多為200平米以上的疊拼別墅。「購買別墅的客戶原本首付比例就高，所以對提高首付的政策不敏感，房價表現也相對平穩。」現在是否適合出手？「3·17」新政的力度是空前的，實施近3個月的效果可謂立竿見影。對於未來房價走勢，專業人士的判斷則出現了分歧。中原地產首席分析師張大偉認為，目前一線城市二手房下行主要表現在成交量上，成交價的調整才剛剛開始。胡景暉也認為，在一系列政策的疊加下，未來價格走勢有待觀察。前述通州果園附近的房產中介公司工作人員告訴記者，從經驗來看，新政實施前兩三個月的效果最明顯，雖然未來一段時間內房價上漲可能性不大，但房價再下一個台階的可能性也不大。中介工作人員給記者算了一筆賬：按照目前的房價，想要在通州首次購房，加上所有稅費，首付款仍需200萬以上。「這是把部分剛需擋在門外的一道『硬門檻』」。【上海樓市：略顯頹勢 限購及限貸政策是主因】據部分房產中介監測數據顯示，近期上海樓市成交量及交易價格略顯頹勢，市場人士認為，其主要原因在於相關限購及限貸政策，導致購房人群開始觀望所致。同期上海房屋租金指數也出現連續下跌，被解讀為上海房租回落明顯。近日，記者先後走訪了上海核心及邊緣城區，以了解真實的房價、房租變化情況。價格回落拐點來臨？在記者實地走訪中，鏈家的中介人士告訴記者一個有趣的現象，上海目前置換率高的房子基本價位在300萬～500萬元以及800萬～1100萬元的房子，而介於500萬～800萬元價格區間的房子則有兩種情況：老小區的房子抬價到500萬元以上沒有人要，好小區的房子則不可能低於800萬元。記者實地探訪的一處非學區老舊房建於上世紀90年代，為三層木質樓梯，后又在上面加建了兩層。其加建的四樓一套總面積58平方米的兩居室，單價達到6.9萬元/平方米左右，總價在400萬元以上。「一線樓市價格回落，我認為還不會形成拐點。學區和捷運是永恆的主題，量價漲跌是正常現象。銀行信貸政策是一個關鍵，如果二套房認定標準做出調整，價格肯定還會起來，所以說後續價格走勢主要還看調控政策。」周邊區域一位鏈家地產人士對記者表示。楊浦區屬於上海教育資源集中的行政區，部分人成交二手房是為了落戶掛學區，據悉目前較好的學區房價格可以達到8萬元/平方米上下。閔行區七寶鎮一家大型連鎖房屋中介人士表示，近期確實有一些客戶前來諮詢「房價回落」的影響，但以他多年二手房交易的經驗來看，並不推薦現在去跟風拋售，如果是置換、自住等剛性需求，也一定要買賣同時進行。他認為，近期成交量及交易價格略顯頹勢，主要原因在於相關限購及限貸政策，導致購房人群開始觀望。「相比北京而言，上海的首套房首付比例及銀行貸款利率上浮情況等都還算比較溫和。」另一方面，上海目前對防止國有資產流失監管進一步趨嚴。位於楊浦區四平路沿線的部隊房產面臨大範圍收回，之前出租經營的一樓商鋪全部被查封，其他樓層對於「只租不賣」的監管也非常嚴密。核心區租金穩定閔行區是上海市區西南的一個行政區，其轄區內七寶片區最近3個月來租金鬆動比較明顯。據了解，七寶鎮一處75平方米左右的精裝修兩房，月租金已經從5800元降到4500元～4800元。但據該片區一家大型連鎖房屋中介稱，租金鬆動有其特殊原因：「浦西規模最大的建材批發市場今年2月停止營業，商戶集中搬遷導致周邊二手房供過於求，房租因此下降。」閔行區古美街道中原地產人士告訴記者，該拆遷的影響至少要持續3～4年，但建材市場不是消失，而是轉移到松江區去了，所以這段時間松江泗涇等地的二手房買賣、租賃價格均有所上揚。靜安區、黃浦區、徐匯區是上海傳統核心城區，也是外國人來滬居住首選地，區域內高端住宅主要面向外籍人士。據一位在該區域擁有房產的業主介紹，自己這套一居室的房子主要出租給外國人，月租金1.5萬左右。據貞一房產人員介紹，這一區域租房價格主要靠外國人拉動，不少外國人收入以美元計價，房租承擔能力較強，但目前的價格差不多「到頂」了，很難再高上去。至於面向國內普通白領的公寓，以靜安區捷運二號線沿線兩居室為例，房屋租金多分佈在6500元～7500元一線，而在黃浦區人民廣場附近，一個單間的租金就可能達到6000元～8000元。距離捷運口的遠近會對租金產生很大影響。該中介人員稱，上海的住宅區，步行10分鐘到捷運站和步行5分鐘到捷運站，價差可能達到2000元。至於上海郊區，如青浦、寶山、崇明、嘉定等地，租金和買賣價格也還在上漲。學區房租隨季節因素波動記者走訪了高校集中的楊浦區。以兩室戶一廳一衛、70～80平米的戶型為例，最近的房屋出租價格上浮約200～300元。鏈家中介告訴記者，5、6月迎來畢業季，房租會較此前有所上漲，房源也會相應緊俏，兩戶室房型更受青睞，成交率較高。記者6月2日分別在數家中介「看好」的8套兩戶室房源，截至4日下午，據稱已經租出6套。另有中介人士告訴記者，每年的5、6月份是租房旺季，而12月份則是淡季。「隨著年末將近，外地人離開上海，租客減少；屋主也不願意在過年期間將房子閑置，因此年前的房租均會有所下降。例如一套一居室的房屋，12月份的租金就會降低至2800元，農曆春節后租金又會上漲至3500元。」他補充說，由於上海落戶政策更加嚴格，今年來滬人員少了大約10%，但是上海整體的租金只能說增速有所放緩，應該不可能下跌。【深圳：新房價格結構性微降 租金區域性下調】深圳規劃國土委公布的數據顯示，深圳5月新建商品住宅成交均價為54512元/平方米，環比跌0.2%，同比下跌2.3%。這是自去年10月深圳出台新一輪調控政策以來，新建商品住宅成交價格連續第8個月下跌。此外，多家地產中介的統計數據也顯示，深圳的房租從去年底開始出現下降，儘管近兩個月稍有回彈，但依然低於去年整體水平。業內人士指出，受結構性調整因素影響，新房價格出現了穩中略降的態勢，但二手房價格目前相對比較平穩，漲跌跡象不明顯，租金價格下調也只是出現在部分片區，總體來說深圳房地產市場趨穩，買賣雙方都相對理性，但觀望情緒依然比較濃厚。記者查閱中原地產近半年的樓市報告發現，從今年1月到5月，每個月成交量排在前十的樓盤中，豪宅項目均比往年少了許多，僅1月份出現了南山的兩個豪宅項目，這是決定整體樓價高低很重要的參考因素。「自從去年10月深圳樓市新政出台以後，豪宅開發商延遲了發售，定價方面也謹慎了許多。」深圳房地產中介協會研究總監徐楓告訴記者，這半年多來深圳新房價格之所以比較平穩且略有下降，是因為受到了政府的結構性調整因素影響。具體來說，一方面，高端項目只有把價格壓下去才能拿到預售許可，另一方面，即使樓盤有了成交量，也要進行價格搭配才能進行備案。二手房方面，記者走訪了解到，深圳近半年整體的價格比較平穩。「只有業主急售才會降點價。很多業主認為目前房價的泡沫還不算太大，所以並不著急出售，價格也依然很堅挺。」中原地產西鄉片區一銷售經理告訴記者。美聯物業全國研究中心總監何倩茹告訴記者，2月份以後，一些人把樓盤降價銷售，因此出現了一個小陽春，至此「筍盤」（特價盤）已基本消化完了。也正因為當時成交的大都是降價盤，進入二季度以後，買賣雙方僵持特別嚴重。租金方面，有中介人士對記者表示，部分片區的租房價格有所下調，一方面由於深圳樓市調控新政后業主不急於出售房源，轉售為租導致目前出租房源充足；另一方面，業主也想搶佔市場，早點把房子出租出去。深圳中原研究中心的數據顯示，5月深圳租賃市場的表現不同於住宅買賣市場，各區租金普遍上漲，上漲區間在0.2%～2.8%。記者在羅湖水貝、筍崗片區以及福田八卦嶺片區調查時發現，捷運開通后，這些片區成為上班族租房的聚集區域，租金並沒有出現明顯回落，基本維持與年初相當的水平。而深圳中原研究中心的數據顯示，深圳房屋租賃市場5月租金回報率仍舊穩定在1.5%的低水平。深圳市民陳先生對記者表示，自己在羅湖水貝洪湖春天小區擁有一套一室一廳單位，租賃情況一直不錯：「2014年購買時不到每平方米3.5萬元，如今售價已接近每平方米7萬元。而租金當時每月2500元左右，現在也只有2900元。」有分析人士表示，近幾年房租增速與房價增速脫節，反映出本輪房地產繁榮並非來源於居民收入的提升，更有可能主要是金融投資因素導致。【廣州樓市端午遇冷 各區域價格走勢分化】自「3·17」「3·30」兩輪新政出台後，廣州樓市急劇降溫。作為傳統旺季的「紅五月」，廣州樓市仍未解凍。證券時報記者實地走訪廣州多個地區及樓盤后發現，在全市一手樓整體成交量大幅下跌的背景下，中心各區房價走勢呈現分化態勢。在剛剛過去的端午小長假，廣州樓市遇冷。陽光家緣數據顯示，端午假期廣州一手樓網簽成交263套，同比2016年端午假期的791套減少528套，同比降幅66.75%；均價方面，今年端午假期廣州一手住宅網簽均價為16339元/平方米，同比2016年端午假期的15419元/平方米增加920元/平方米，同比漲幅5.97%。這其實也是近期廣州樓市的一個縮影。今年以來調控政策頻出，廣州樓市成交量急劇下跌。陽光家緣數據顯示，在4月成交環比大幅萎縮49%的情況下，5月累計成交6573套，成交量進一步下滑18%。價格方面，5月成交均價為16351元/平米，環比基本持平。綜合市場各方分析，廣州樓市5月遇冷乃多方因素共同作用所致。一方面，樓市新政影響了市場的預期，市場觀望情緒較濃，此外購房資格提高使得部分買家延遲入市；另一方面新政實施前市場銷售太快，新增供應暫未跟上，房地產商新推盤也較為謹慎。儘管整體價格下滑，但是個別熱點樓盤價格依然較為穩定。以記者走訪的天河牛奶廠板塊為例，作為目前廣州房地產市場熱度最高的板塊之一，該區域的龍湖天辰、華潤天合、金地天河公館等樓盤價格大致在4.2萬元～5萬元/平米之間，較3月份均出現小幅上漲。去年年底已經入手金地天河公館的林先生向記者透露，當時購買的價格約4.3萬元/平米左右，而目前該樓盤價格已經漲至約4.5萬元/平米。「這次過來主要是了解下行情，畢竟新政出來以後自己心裡也沒有底。」林先生告訴記者，天河區新樓盤可選擇的不多，買在這裡也是因為看中該區域的區位優勢。此前已經多次來看盤的黃小姐則仍選擇觀望，希望等房價穩定一點再做打算。值得注意的是，天河牛奶廠板塊多個樓盤的房地產銷售人員都告訴記者，本月會有新的預售證，也就是會有新樓盤推出，不過量不會很大。其中，金地天河公館本月會推出120～167平方米的四房單位；龍湖天宸本月底推出全新97～140平方米三房、四房；華潤天合本月中旬會有140平方米大四房入市。而作為目前廣州最火的區域，黃埔區一手樓成交價格呈現連續上漲態勢。陽光家緣數據顯示，5月份黃埔一手樓網簽成交均價20054元/平米，首次突破2萬。配套成熟、居住氣氛濃郁、與市中心距離較近是買家選擇在此置業或投資的主要理由。近期決定在此置業的李先生告訴記者，近年來老黃埔一直在推動區域的舊改建設，有望通過舊改突圍，未來的發展值得期待。今年黃埔區還將成為供地最多的區域之一。近日廣州市國規委的通告顯示，黃埔區足足有21宗宅地，包括5宗安置地塊；黃埔化工、東風化工、魚珠木材廠等改造項目；禾豐、黃陂、黃麻等留地地塊；火村、紅衛村、暹崗村三舊等融資地塊。