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炒房客！在當下的是一個異常刺耳的名詞。你這個炒房客！簡直就是一句罵人的話！但因為工作的關係，我經常在全國各個房地產熱點城市間飛來飛去，在紛繁雜亂的市場信息中理清價格變化的關係，在五花八門的樓盤中找到令人眼前一亮的好產品。我原本屬於極其正常的例行考察和學習，在很多人的眼中和口中變成了無恥的炒房客。在很多人的眼中，甚至在我的眼中，所謂的炒房客都是機敏狡詐，眼光毒辣的投機者，就好似一個個蹲守在黑暗中的獵手，化資本為槍彈，找到機會，一擊必中。他們似乎永遠掌握著市場的先機，永遠能在最合適的時候，手握重金出現在最合適的地點。但是，這次的長三角之行似乎改變了我的看法——屁的炒房客！不過也是大時代裹挾著的一粒塵埃罷了！1在無錫，炒房客們剛越過首付100%的門檻，就可能淪為接盤俠！在來無錫之前，我的同事告訴我，無錫房價真低啊，才10000元/㎡出頭。我查了一下資料，無錫去年GDP為9107億元，而鄭州才8000億不到，從經濟發展來說，無錫這是遠超鄭州。但房價比鄭州還低10%，而且無錫還是長三角的核心城市，潛力無限啊，這是漏兒，必須得撿！但是來了無錫之後，發現了兩點——第一，無論什麼東西只要沾上平均，就是這個世界上最大的坑，比如平均價格、平均收入。就拿無錫來說，網簽均價10000元/㎡出頭，但是這個均價里包括了安置房的價格。對，你想的沒錯，無錫的安置房是可以出售的，而且價格很低，在10000元/㎡上下哦。如果當地政府再控制一下普通商品房的網簽速度，這麼一平均下來，無錫的均價不就10000元/㎡出頭了么！實際上，無錫的正常商品住宅的均價已經突破了18000元/㎡，甚至是逼近了20000元/㎡。第二，無論什麼東西只要是稀缺了，就會是賣方市場主導，賣方市場上，就會出現各種奇葩無理要求，比如100%首付！無錫雖然平均下來，貌似沒漲價，實際房價卻一直在蹭蹭的上漲，短短一年，幾乎已經翻了一番。而且當下因為沒有限購的影響，市場上也有穩定的客流湧入。這就導致無錫的現有庫存很少，房子是稀缺的，市場是絕對的賣方市場主導。在這樣的環境下，開發商會把限簽的風險直接轉嫁到購房者身上，比如限簽導致回款慢，萬科和融創等開發商直接要求客戶，無論是首套還是二套，統統首付100%。你問銷售員為什麼？銷售員會孤傲的表示，因為我們只有300套房子，卻排了1000多個號！我們不愁賣，願意全款的客戶大把大把的！OK，既然市場是這樣，也從側面說明了無錫的市場火爆。如果我們認了，要做合格的炒房客，既然看到機會，沒有條件創造條件也要上！首付100%，也認了！那就可能立即在未來淪為接盤俠！因為，無錫搶房大戰最火爆的太湖新城開發率預估剛剛達到50%，也就是說這個當下最火爆的區域還有50%的土地等待開發！當下的火爆只是因為暫時沒有土地放出！什麼時候放出，不知道！如果這些土地進入市場，變成房子，流通起來會爆發什麼樣的後果？依然不知道！更讓人容易忽略的是，太湖新城還積累了大量的二手房，這些二手房都是在7000元/㎡的節點，被來自蘇州和上海的炒房團購入的，現在市場達到頂峰，這些人都在急於脫手！整個太湖新城你可能找不到吃個快餐的地方，但卻隨處可見二手房門店，一條街上最多的就是二手房門店！別人是在7000的時候買入的，你是在20000的時候買入的，如果你倆的房子一起進入市場議價，這酸爽，你懂得！在無錫炒房，准入門檻的決定權不在你手裡，也不在政府政策手裡，在誰手裡？在賣方手裡！在開發商手裡！你離婚析產，以為能凈身出戶，用30%首付撬動投資。對不起，這裡首付100%，因為你的前面有人排著長隊，願意全款購房。在無錫炒房，你拼上家當，賭上幾百萬資產，100%首付全款炒房，卻隨時可能淪為接盤俠，誰決定你變成接盤俠？那些待開發的土地和那些進場比你早的炒房團！他們就是懸在你頭頂的達摩克利斯之劍，他們進入市場的那一刻，就是劍刃落下的那一刻！門檻高低、風險大小、退場時機……你一個都無法決定！2在南通，你可能連炒房的門都進不去！甚至連門檻都找不到！南通是有價值的，而且是所有人都能看得到的價值。所謂的上海北擴、南通南進、滬通高鐵……等等一系列利好因素，我都不用多說，我只告訴你一個數據。現在的南通，同一個小區，二手房均價1.5-1.8萬/㎡，一手房均價1.2-1.3萬/㎡。同一個小區，同一個戶型，同一種產品，一二手房差價三五千！不用多說，買到手你就賺了三五千！為什麼？因為南通政府限價啊！南通所有的商品房項目統統根據1年前的銷售均價，允許有10%的溢價空間，所以南通的一手房均價被牢牢限制在1.1-1.3萬元/㎡。但是，在諸多利好消息、庫存縮減、周邊城市都在補漲的市場環境帶動下，南通的實際房價一直再漲，一手房被控制，那就二手房漲！南通二手房的均價蹭蹭蹭的往上漲！比如，保利香檳國際二手房均價早已突破1.5萬元/㎡，但一手房卻被限價1.1萬元/㎡。在限價影響下，整個南通的二手房價格普遍比一手房貴30%。這30%是什麼？這是實實在在看得到的溢價空間！這不是投資，這是撿錢！而且，南通不限購！不限購！不限購！外地人可以買1套！但是，有個屁用！你買不到！在南通，是個傻子都知道現在買房，這就是在撿錢！還是保利香檳國際，二期一共300多套房子，開始認籌第一天，就排了2000多個號，嚇得保利立馬封籌了！萬科位於市北新區的項目，位於南通的新城區，周邊亟待成熟。但就是限價，一期300來套房子，樣板房剛剛開放就預約了2000多組客戶。有人願意全款購買，詢問銷售員能否買到？銷售員的回答是，願意全款的還有400多組，不能保證，要搖號！南通本地人告訴我們說，在上個月，南通還可以全款優先選房，但這個月就不能保證了！為什麼？因為一半的人都願意全款！以前在南通拼經濟實力還能搶到房，現在得拼什麼？拼關係！現在的南通，能搶到房的才叫「我家裡有人，我上頭有人」！關係硬的嘞！現在南通屬於全款拼關係買房。炒房客別說妄想團購議價了，就算揣著全款現金，也夠嗆！一個外地人，來當下的南通炒房，可能連門都進不去！3在蘇州，遍地都是機會，偏偏就你沒機會！蘇州有沒有價值？有！而且是巨大的價值！我就說兩點，蘇州去年的GDP是鄭州的兩倍。而蘇州目前最好的區域，新加坡工業園區里品質最好的項目，其價格還沒有鄭東新區的二手房價格高。你說蘇州這個城市有沒有價值！絕對有！而且更關鍵的是，當下的蘇州，簡直是投資者和撿漏者的天堂。因為蘇州也限價了！而且蘇州的限價是根據地價的限價，政府是根據土地的成交價格和相關成本來制定各個項目的銷售價格，物價局和房管局制定好價格之後，項目必須按照這個價格賣，半年內不準漲價。也就是說，現在的蘇州，一路之隔的兩個項目，品質一樣，品牌一樣，一個賣35000，另一個賣23000。因為賣23000的這個項目拍地早，地價便宜，政府定價就便宜，而且不準漲價。35000的這個項目，拿地晚，地價高，政府定價高。但，這兩個項目品牌一樣，品質一樣，甚至還可能是同一個開發商開發的同一個項目，但就是因為拿地的早晚，價格相差了10000塊錢！這10000塊錢是什麼？是政府發給每一個人的福利，這簡直屬於從天而降的大餡餅！在我寫這篇文章的前一天，蘇州政府拍了幾塊地，城市遠郊，距離中心城區15km的木瀆板塊內，新成交地塊樓板價24000元/㎡，根據當前的政策，這塊距離市中心15km開外的土地上，未來誕生的房價起碼在32000元/㎡以上。但蘇州最成熟，城市界面最好的新加坡工業園區里，竟然還有很多27000元/㎡的精裝住宅再賣。依據地價定房價的現行蘇州限價政策，導致了蘇州市場上有大量的撿漏機會，蘇州簡直屬於投資者的天堂，遍地都是機會，買到即賺到！但這些機會統統不屬於你這個來自外地的炒房者！因為蘇州限購了！蘇州限購細則蘇州嚴格執行限購政策，外地人想要在蘇州購房只有兩條路可以選擇，或者通過人才引進的政策落入蘇州戶口，或者從現在開始繳納社保累計滿1年。1年之後的市場是什麼樣子，所有人都不知道，這些市場的機會還是否存在，所有人都無法給出答案！蘇州遍地都是機會，偏偏你這個外地炒房客沒機會！蘇州對來自外地的投機客已經關上了大門，他們只能站在大門外，遠遠地望著那些遍地的黃金！4以前的很長一段時間裡，我最佩服的就是炒房客！這群人在光怪陸離的江湖裡，練就一身本領，我們雖然會嘲笑他們野路子，但偏偏就是這群野路子總能在最恰當的時間出現在最恰當的城市，快准狠的瘋狂掃貨，他們往往比我們這群所謂的專業人士擁有更銳利的判斷力和更果敢的決斷力。但是，在長三角——在賣方市場下，他們喪失了三人成團、五人成伙的議價權，也喪失了加大槓桿的主動權，首付100%！全款炒房！想議價？靠邊站！他們還同時喪失了隨時退場的主動性，因為他們不確定後續的供地計劃，後續的供應何時回爆發？比他們進場更早的人何時會以更低的價格更快退場？他們會不會淪為最後的接盤俠？他們甚至連炒房的門檻都邁不進去，南通需要關係，蘇州需要戶口，偏偏他們當中的大多數，兩樣都不具備，他們所仰仗的鈔票在這裡已經不是硬通貨！在長三角，他們更多是遠遠的張望著那些瘋狂的城市和遍地的機會，搖頭而去……彷彿雄獅喪失了爪子，奔狼失去了獠牙。在大時代的洪流下，炒房客也只能被政策裹挾，手無寸鐵，束手無策！環滬城市考察系列：1、本想來無錫撿個漏，結果首付100%，撿個P啊！2、南通遍地有漏！但手捧全款都——買！不！到！房！3、蘇州樓市很冷，但遍地是金子，就是撿不起來！4、誰是風口？在杭州邊上尋找下一個"蘇州"！5、海南島VS舟山群島，20年後誰是最優質的濱海度假生活聚集地？（米宅米宅）