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口紅經濟 經濟蕭條。 女白領來到商場里口紅專櫃前，塗抹了試用裝，嘴唇紅艷可人。頓時心情舒暢了許多，失業的壓抑煙消雲散，刷卡購入。嗯，等會還要吃頓精緻的晚餐，再看場電影。 經濟萎靡，反而帶動了總額不大休閑/餐飲/甚至輕奢消費的繁榮，以眼前的感官刺激來減緩漫長的痛楚，這一劑葯就衍生出了口紅經濟。 這只是眾多經濟悖論的冰山一角。那動輒百萬起的房產總不至於如此吧？答案是NO！ 經濟繁榮，房價平穩 經濟繁盛。 開廠的/販菜的/養殖的/開店的/建造的…，當然還包括解決了更多人就業的第三產業——從高端的研發設計、到中端的服務中介、再到低端的接待清潔，市場供需兩旺、交易活躍，加上金融業從中穿針引線、資金融通，實體經濟的黃金年代、上世紀的八九十年代。 錢是逐利的，哪裡回報高它就流向哪裡。 當實體賺錢，人們恨不得典當全部身家一猛子扎進去，哪管身後眾人呼勸。 經濟好時，都忙著賺錢，誰會有心思去關注投資/投機，包括炒股/買房。只有經濟冷了，人閑了，錢閑了，才會琢磨著搗鼓些啥。 是的，經濟跟房價負相關！ 經濟蕭條，房價上漲 科研投入大、風險大，回報難料，一般人/機構是無法創新的，這也造成了市場經濟的重要特徵——產能過剩，這是蕭條的根源。 繁榮后的蕭條總會產生積澱的資金，部分有錢有閑的人就會去旅遊、戶外、美食、戀愛……當然也要投資理財、財富保值，於是購買資產推升價格，進而正反饋螺旋向上循環，吹起了日漸增大的泡沫。從過往的歷史看，房子被選為這種資產的可能性最大。 經濟蕭條引致房價上漲更重要的原因來自政府的經濟刺激——房地產是關聯上下游產業鏈最長的行業，可謂四兩拔千斤。所以，每次保經濟都是刺激房地產，我們最熟悉的是2008年的四萬億和2016年的去庫存。 那房價漲跌背後是何邏輯？ 短期，信貸槓桿撬動房價 錢流向哪裡，哪裡就會有泡沫。 這裡的錢不僅指存量的錢，更指增量的錢——信貸，也可以說是信用/貸款/債務/槓桿,它是憑空產生的。100萬的房子，你只掏了30萬首付（存量的錢），另外的70萬是從銀行借貸的（增量的錢）——是銀行對你的信任而憑空創造出來的。 是的，短期看房價是由信貸槓桿撬動的：日本房價起始於1980S年代的信貸擴張，終結於1990S年代初的信貸收縮；美國房價起始於2000年互聯網泡沫破滅后的信貸擴張，終結於2006年前後的信貸收縮；歷次調控房價漲跌最終靠的都是信貸。 是大量普通人藉助信貸槓桿的東風推動了歷次房價大漲，也因此才有「天下買房武功 唯屌絲接盤不破」的說法。 信貸寬鬆——貸款就多——貸款流入樓市——而貸款就是錢——於是錢就流入樓市——錢多推動房價上漲。 長期，房價靠供需/財富積累 房價漲幅和經濟增長並非迅速相關，而是滯后的——吃飽穿暖后，才會改善居住。 日本經濟蓬勃發展於六七十年代，房價泡沫卻處在八九十年代；經濟起飛於1980S年代，經過二十餘年的積累，泡沫啟動於2000S年代；美國最近的一次的房產泡沫破滅於2007年前後，卻因為1970S年代經濟滯漲消除后，有八九十年代財富積累的底子。 城邦經濟體的香港有些特殊，1997年前的房價大趨勢上漲，因為經濟繁榮、財富積澱的結果，而2004年開始的這波樓市泡沫則是由大陸資金南下推動的。 是的，財富的積累產生了住房的需求，需求的增加造成了房價的上漲，而若有信貸寬鬆的刺激，就極易產生樓市泡沫。 是的，城市房價的漲跌，長期取決於人口的流入及流入人口的財富多寡和創富能力。