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中報點評『四』前7月新增土儲同比翻番，酒店和寫字樓運營良好，但商業地產資本化仍無時間表。文／克而瑞研究中心 沈曉玲、馮惠近日，金茂召開了2017年中期業績發布會，1-7月銷售業績達288億元，新增土地儲備達515萬方，同比增長142.92%。2017年上半年，金茂「雙輪兩翼」皆有突破，其中金茂酒店經營和商務租賃方面表現亮眼。◆ ◆ ◆業績：1-7月累計業績288億元，同比上漲11%金茂2017年1-7月份累計完成銷售額及一級開發銷售額288億元，對比去年同期小幅上漲11%。參照公司580億元的年度銷售目標來看，1-7月完成率約為年度目標的50%。其中金茂1-7月累計取得物業簽約銷售額為274億元，較去年同期的178億元，同比增長54%，參照公司510億元的年度物業銷售目標來看，1-7月完成率約為年度目標的54%。2017年1-7月，隨著國家一系列調控政策的推出，北京、上海、廣州、深圳等一線城市呈現量跌價穩的態勢，從在單月銷售業績來看，金茂月度銷售額呈現一定的波動，其中單月最高銷售額達到92億，而最低則不到20億。而從單月銷售均價來看，金茂月度銷售均價波動不是很大，普遍在1.9萬元/平米至2.6萬元/平米之間，在2月出現單月銷售均價最低值1.76萬元/平米。上半年均價為2.19萬元/平米，與去年同期的2.38萬元/平米基本持平，可以看出與金茂快周轉策略基本一致。◆ ◆ ◆土地：前7個月新增土儲515萬方，首進成都市場2017年1-7月，金茂持續深耕北京、上海、南京、蘇州、合肥、重慶、佛山等重點城市，並競得多幅優質地塊，新增土地成本達585億元，總建築面積達515萬平方米，同比去年的212萬方增長142.92%。目前金茂業務已覆蓋22個城市，在開發項目數增至67個。值得一提的是，2017年上半年金茂拿地節奏較快，土地總價較高。2017年2月，金茂耗資73.4億元在南京拿得一塊地；4月，金茂又以土地成交總價46.42億元獲取成都一宗地，首次進入成都市場，完善了西南地區業務布局；5月，金茂以聯合體的形式獲取北京一塊地塊，土地成交總價43.4億元； 6月又在上海耗資41.24億元拿下一宗地塊。 ◆ ◆ ◆財務：盈利水平有所下滑，但依然較高2017年1-6月，金茂實現營業收入178.37億人民幣，較上年同比增長104%；毛利潤為64.10億人民幣，同比增長83%；毛利率36%，同比減少4個百分點；但核心凈利率13%，與去年基本持平。整體來看，利潤水平依然處於行業較高的位置。金茂的利潤依舊維持在較高水平，主要是城市及物業開發項目的收入較上年同期增長所致。2017年上半年，金茂的城市及物業開發收入以及土地一級開發收入約為158.18億元，較上年同期增長127%，主要源自長沙梅溪湖國際新城土地一級開發項目交付結算及銷售物業完工後交付結算金額較去年同期大幅增長。截至2017年上半年期末，金茂現金人民幣178.37億元，現金短債比1.12，企業短期內無還款壓力。長短債務比為1.14，凈負債率69.59%，由於2017年上半年金茂贖回了永續可換股證券，企業債務結構與去年同期相比更為健康。◆ ◆ ◆戰略：酒店、寫字樓運營良好商業板塊資本化仍無時間表自金茂從「地產商」轉型為「城市運營商」后，在2016年5月19日又提出了從「雙輪驅動」到「雙輪兩翼」的戰略升級。2017年上半年，金茂在「雙輪兩翼」四個方面也取得了不同程度的突破，其中持有物業方面表現最為亮眼。截止2017年6月底，金茂所持有的酒店業務板塊有10家酒店，全部位於一線城市或旅遊熱點城市的黃金及優越地段，其中長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店於回顧期內開業。長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店開業以後平均入住率達到了41%，而其餘9家平均入住率都在穩步上漲。並且在酒店經營管理方面，金茂上半年通過莫干山金茂天籟之夢度假酒店項目首次實現輕資產管理輸出。金茂在持有物業方面的亮眼表現不僅僅體現在酒店經營方面，2017年1-6月，金茂各寫字樓項目租賃情況良好，出租率保持高位，租金水平持續提升，其中中化大廈、凱晨世貿中心、長沙梅溪湖國際研發中心等物業持續實現滿租，持有業務的行業地位得以穩固。金茂2016年給出了金茂商業未來的發展路線及上市時間表，到2018年金茂將實現管理面積200萬平方米，確保所管理資產具有良好的業績表現，早日具備上市條件，擇機進軍資本市場。但金茂商業在2017年上半年僅青島金茂灣購物中心開業了，就目前發展來看，金茂商業未來進軍資本市場的發展路線處於擱置階段。◆ ◆ ◆總結： 2017年上半年，金茂在物業開發方面繼續強化區域布局與區域深耕，不斷鞏固質量領先的地位。上半年，金茂成功進入成都市場，完善西南地區業務布局。金茂在中期業績發布會上對外公布了2018年800億元的銷售目標以及2019年達到1000億元的銷售目標，從目前企業拿地迅猛的狀況來看，還是可期的。但是在商業板塊，何時上市還不能夠確定。► 中報點評01#恆隆地產：港式差異化定位迎戰零售寒冬► 中報點評02#希慎興業：銅鑼灣地王以體驗式購物突破零售困境► 銷售投資持續下滑印證拐點已至，未來亦不容樂觀克而瑞地產研究 | cricyjzx易居集團旗下專業研究部門專註房地產行業和企業深入探索連續七年發布房企銷售排行榜單