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小編說1、請加微信號china86agent，小編請你進【微信群】，與更多百萬經紀人交流！2、上海一手項目代理與分銷，歡迎來電諮詢合作！諮詢熱線：152166789733、本平台特約上海專業房地產律師，專接房產糾紛案件，為12萬+冬粉的房產業務保駕護航！ChineseAgent先講個故事，是一個房產經紀人哥哥的親身經歷。今年早些時候哥哥和嫂子一起看婚房；因為我的緣故，哥哥對二手房買賣也算比較了解。所以需求很明確，在電話里就把自己的詳細要求和經紀人說清楚了，過去就是直接看房了。見面的時候沒什麼特別的，就是聊一些工作呀，家庭呀，寒暄了一下。等到進小區之後，經紀人開始介紹了：小區是建於2007年，相對比較新，適合年輕人居住，整個小區有8棟樓，860戶，有6種戶型，現階段比較適合您是98平的兩居室和122平的三居室。小區的860戶中，40%的住戶和您比較類似是供職於國企的；30%是離退休的人員，剩下的主要是附近醫院的職工和家屬。所有住戶中，有50%的人和您年齡段比較類似，也都有不錯的教育背景，很多人也是準備結婚，過幾年大家都要小孩了，小朋友在小區里也會有個伴兒陪著玩。小區綠化率有40%,夏天很適合納涼。出東門200米就是XX醫院，是三甲級的，婦產科，骨科和消化科是強項，XX科的XXX醫生也是住在這個小區，有機會，可以介紹你們認識。社區內也有小的診所，但是晚上11點關門，但如果是我介紹的話，她也是出急診的，以後您住進來，我可以把電話留給您，方便您需要時溝通。另外，小區北面400米有個XXX超市，有兩層，規模比較大，正常的生活用品都可以在那裡購買。那裡每周五有特惠活動，很多商品折扣力度很大，很實惠，以後可以經常逛逛；小區內也有一個24小時的便利店，主要是煙，酒，食品等，跟711挺接近的。小區有地下停車場，有200個車位，300元一個月，您要是想要呢，我和停車場的師傅說一聲給您預留一個，再打個8折，車位現在還是有點緊張的。還有很多類似的細節，哥哥跟我說，這個經紀人讓他對二手房經紀人肅然起敬，居然可以做的如此細緻和專業。他對小區和周邊配套簡直了如指掌。哥哥他私下裡跟小區居民了解到，這位經紀人朋友在小區人緣極佳，小區居民有問題找他諮詢，他都耐心解答，甚至親自幫忙；不僅如此，他還為小區建立了QQ群和社區論壇，定期組織小區的活動，簡直比一般的居委會還要專業；家裡有管道出問題了，如果直接找物業，一般要大半天才能過來；通過他找物業，一小時之內就會上門維修。看到這裡，我相信也不用再列舉更多的東西了。這位朋友其實是把我們通常說的精耕商圈做到了極致。大部分經紀人在開發商圈的時候，無非就是了解下小區的基本情況和周邊的配套情況，能給客戶介紹的無非就是周圍有一家三甲醫院，有一家幼稚園而已；至於這個資源怎麼樣，怎麼用，完全沒概念。而剛剛那位經紀人朋友除了把小區和商圈了解的非常細緻透徹外；更在此基礎上經營人脈，成為社區的顧問，做成了整個社區人脈的關鍵節點，誰家在小區里有問題，都得去找他。結果就是該小區的所有業主在有買賣出租的需求時，首先聯繫的就是他；即使他忙不過來，也非要他指定的人操手。這就是精耕商圈的力量，下面我們從方法上談一下精耕商圈。什麼是商圈精耕？商圈精耕其實也是中介門店和經紀人的基礎作業之一，通過劃定周邊的商圈和社區、大樓，然後對其進行精耕細作，從一般的對周邊樓盤社區的交通、商業網點、教育設施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數、入住率、物業費再到樓盤的投資、入住狀況等等，總之要求經紀人對樓盤的一切都要了如指掌，爛熟於胸。商圈精耕的好處商圈精耕對門店和經紀人的益處是顯而易見的，通過商圈精耕，在客戶詢問相關社區大樓信息時，經紀人對社區大樓信息的對答如流將充分展現經紀人的專業素養和服務品質，從而在客戶心目中樹立起專業、敬業的經紀人形象。並且，對於大部分需求客戶而言，他們的目標往往相當明確，常常會直接指定想求租求購的意向樓盤社區，而經紀人通過商圈精耕將大大縮短開發客戶指定樓盤社區的時間，並使房產交易的配對率得到明顯提高。為何要商圈精耕房產中介業務其實就象蜘蛛結網一樣，要人脈廣布。所謂Farming-商圈精耕，就像種田一樣，努力細心耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司門店在本商圈的知名度與信任度，以便於增加附近社區的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的佔有率自然提高，房客源也將源源不斷，同時可以讓公司長期保持地區優勢。具體來說的好處有：1，因為距離短，拜訪經營，帶看銷售皆方便，節省時間；2，地段行情及市場動態，能更深入了解；3，專人專職的區域經營，資源有效分配；4，強化了與社區居委會、物業管理員保安、社區各色人等、社區各營業網點的聯繫；第一手獲得待租售房源和客源；5，建立商圈圖、商圈調查表、區域行情表，成為社區的房產顧問；6，參與社區活動，挖掘潛在客戶，讓所屬商圈的人，無論是買賣房屋時都指名找您。切記！深耕就是生根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶都會找您這個顧問，讓您達到集客的功效，您好像管區的人一樣關心他們，成為他們的職業顧問，自然業績也講滾滾而來。隨著房產市場的不斷成熟，商圈精耕無論是對於中介公司還是對門店、經紀人變得越來越重要。特別是目前市場處於買方市場，如何滿足購房客戶的要求，迅速為其鎖定合適的房源成為房產交易的關鍵，而這也恰恰就是商圈精耕的精華所在.商圈精耕可以形成局部優勢, 不論競爭對手有多麼強大，當你專註聚焦於某一個區塊深入耕耘，就能形成局部優勢，在「小池塘里當最大魚」，戰勝對手。我們便不需要擔心同業的店數人數多，只要我們能在一個特定的商圈區域內，深入經營，贏得客戶信賴，仍能成為贏家。商圈的劃分一般來說,我們把以門店為圓心，以腳踏車車程為距離單位，門店周圍字形成車程10分鐘內的為核心商圈，車程10分鐘到20分鐘為次要商圈，車程20分鐘以上為影響力商圈。或者我們可以這樣劃分，以門店為圓心，門店周圍1.5至2公里為核心商圈，2公里到4公里為次要商圈，4公裡外為影響力商圈（小城市的範圍可以適當縮小）。我們精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的開發和駐守，OPENHOUSE等房產房源集中展示活動可以在影響力商圈內進行（一般由公司的幾家門店聯合做房源集中展示，市場調查等活動）。核心商圈：核心商圈是最接近門店並擁有高密度顧客群的區域，一般顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占門店的成交額的55－70％。次要商圈：次級商圈是位於核心商圈以外的鄰近區域，顧客需花費一段時間才能到達，這部分商圈顧客一般占門店的成交額的15－25％。影響力商圈：指門店可以達到或者有影響力的區域。顧客一般不會直接抵達，而是通過廣告等其他形式上門的，一般占門店成交額的10%以下。精耕商圈是經紀人的第一課，可能你身邊有些運氣好的人沒怎麼努力，業績也不錯；但如果你不想靠天吃飯，想確保自己成為百萬經紀人的話，將這點做到極致。微信推出了新功能你知道嗎？升級到最新版后，可以選擇微信公眾號置頂了。營銷推廣廣告合作，聯繫15216678973王經理感謝您花分秒閱讀，再花1秒分享，勝過獨自擁有快樂！聲明：圖文內容整理自網路，版權歸原作者所有，本平台轉載旨在分享交流，並不代表贊同文中觀點和對其真實性負責。如涉版權等問題，請儘快聯繫我們，我們將在第一時間刪除。同時歡迎您的投稿，投稿郵箱15216678973@163.com——小編 Amy