Zi 字媒體

【寧向東課外的話（微信ID：ningxiangdong_qh）是清華大學經濟管理學院寧向東教授的隨想錄。寧向東教授為清華大學公司治理研究中心主任。個人微信公眾號「寧向東課外的話」包括對財經時事熱點的解析，好書閱讀，以及企業管理實踐的分享。】前幾天，一位年輕的朋友想買房，但拿不定主意。他買房的原因有三條：第一，是自己在北京工作，有住房的需要；二是有北京的購房資格，覺得不買房有點虧；第三，也是最重要的，父母雖然在外地，但可以傾盡積蓄來幫他。他找我商量，希望我能給點參考意見。他關心兩個問題：第一，買房這件事情，是否應該；第二，應該在什麼地方買房。出主意之前，我先給小朋友算了一筆帳。以我知道的一個小區為例，前幾天，也是因為幫朋友，我剛剛對這個小區做了一點分析。這個小區不是學區房，但因為位置環境較好，房價已經超過了10萬/平米，而且幾乎沒有人真心出售。據中介公司的人和我講，少數幾個房主會在他們那裡掛個12萬，但真有人去問，立刻就漲價，所以，是典型的有價無市。為什麼會出現這樣的情況？就是擁有住房的人都有價格會繼續上漲的預期，或者是外地戶籍的人先前買了北京的房，知道一旦出手就沒法買回來了。所以，此時誰也沒有意願真正出手，有價無市。與此並存的另外一種情況是，這個小區的出租房有二十幾套，價格並不很高，但是出租卻很難，因為供過於求。我和小朋友一起來算了一筆帳。如果不買房，會有多少收益？這些收益意味著什麼？假定我們用買房的錢買些理財產品，假定回報率是5%。這個收益率應該不算高，買一平米的房款是10萬元，一年的回報就是5000元。不買房就要租房，租金價格大約是每個月120元/平米，一年租金的大數是1500元。也就是說，買房者如果不買只租，凈收益是3500元/平米。如果是100平米的房子，每年就是35萬；如果200米的房子，就是70萬。70萬的差價意味著什麼？我問小朋友為什麼要買房？他說，不買房不方便，老要搬家。好！我說：如果你住100米，家裡請1個阿姨就夠了，每年支付12萬工資。一年一個人12萬，估計不難找。十一個月用來幫你做家務，有一個月幫你搬家。你還有23萬用來生活。23萬基本就是你現在的工資。你基本可以不工作了，可以全年放鬆，一周搬家。所以，從現在小區里空房很多的情況看，搬家麻煩肯定不應該成為主要原因。如果你擔心房租會漲，我覺得大家的收入水平擺在那裡，漲應該沒有基礎。如果「人無貶基」，就應該「租無漲基」。他說，我父母覺得我不買房，就不是一個家的狀態。我說，你沒結婚，都住到一塊了，你父母覺得這是家的狀態嗎？家是以人為狀態，還是以房子為狀態來定義？也就是說，兩個人在一起是家的狀態，還是有個房是個家的狀態。而且，如果你和女朋友發現不合適，以後你長期是一個人，一個房，你覺得是家的狀態嗎？相對地，如果兩個人關係非常好，但就是租房過日子，你覺得不是家嗎？我最後總結說：說回來，你現在的行為本質已經不是在為自己安家，而是替你父母做一個理財，進行一個投資選擇。考慮安家只是由頭之一，問題的本質是：你在考慮是否要利用你的購房資格，幫你父母和你做一個投資決策，要在北上廣深這樣的一線城市裡買一套房。我認為，在這種情況下，按照買「住所」這種必需品的思考方式，來考慮一個投資行為從根上就錯了。所以，我建議他：第一，不要考慮買房和工作有什麼關係；第二，不要考慮買房和安家有什麼關係。我建議盤算下父母有多少錢，再看看每月還款能力有多少，按照投資想事情。甚至，我還建議他為家裡做個整體規劃，畢竟不是只有買房這一件事，要給父母留一點錢。因為人過了60歲，用錢的地方很多，很多需要突如其來，如果不做好準備，萬一有點事就會措手不及。所以，理財就要有個理財的樣子，就要從投資和收益的角度好好算一算。就算買房，也不一定買北上廣深的房子，相比於這些一線城市的價值窪地，全國範圍里有更多的價值窪地，關鍵是你有沒有能力識別。不換個角度想這件事，小朋友和他父母湊錢在北京勉強買個小房子，老人和孩子從此為了還房貸，生活方式就會發生翻天覆地的變化。大家天天捉摸著怎麼省錢還貸，我覺得不划算。另外，房子也不一定真的適合需要，無論位置、還是其它方面，就算現在搶到一套，搬進去才發現這個問題、那個問題，將來居住不方便，出手又難，就得不償失了。如果真是最後確定：買房是收益率最高的方式，一定要買房，我建議他拉一個表進行評價。橫軸是可以購買的潛在標的房屋，比如A、B、C、D四個選擇。縱軸是影響性價比的因素。在縱軸，第一要討論位置。買房就是買位置，這個道理在全世界都適用。大都市更是這樣，位置越好，地段越稀缺，房價就越會漲得快。有人說，北上廣深的房價會降，我不覺得。因為土地供應是稀缺的，用一塊少一塊。另外，在過去相當長的時間裡，土地財政政策已經把房價提升到一個相當高的水平，樓麵價擺在那裡，所有與降價有關的機制全部停擺。所以，價無貶基。不過，一線城市之間、一線城市的樓盤價格分化卻是有可能的。當徵收房產稅措施出台之後，會增加一部分二手房的供應量，有些區域、有些樓盤價格的漲幅可能會大大放緩。第二，要看看是不是所謂的學區房，有醫院等人文因素在影響價格。這兩件事情要分開看。學區房已經成為社會公憤，如果未來不出台些辦法，好像不合情理。出台政策就會影響一部分住房的價格基礎。而靠近大醫院則不同，老齡化社會來臨，靠近好醫院的房子一定會升值。第三，可以考慮一些房屋的具體情況，什麼時候蓋的，什麼樣的戶型，鄰居的情況。很多人買房都是腦子一熱就買了，根本不考慮房子個體間的差異。他們完全不是做投資的套路，根本不管青紅皂白，覺得拿到房子就可以靜待升值，全然不顧各種複雜因素。這種方法在前幾年沒問題，因為是普漲，未來則不一定。坦率地說，有些房子儘管位置在北上廣深，但單論房屋質量根本不值那麼多錢。這一點，你只要問一下裝修公司的拆牆工人，就知道質量的差異之大，令人咋舌。有些房屋下面的承重牆被鄰居裝修時破壞，這些人為因素都會影響房屋質量。但炒作的風氣下，都少人考慮。還有一點，就是是否臨近捷運，交通是否方便，以後是否便於以後出租，等等。聽懂我話的人現在頭腦中應該生成了一個表格。你如果夠細緻，接著可以做四件事情。1）把你備選的房源按照橫向順序填入表頭，然後依次對縱向各個因素對應打分。2）分析影響這些得分的背後因素，包括政策因素。比如，大領導說話了，房子是用來住的，不是用來炒的。你雖然投資合法，但是，你也要考慮大領導的話將來會落實到政策上對你的影響，在貸款、出手年限、稅收等多方面會不會有政策逐漸出台。如果有這些變化，你的打分可能會變。3）加權。因為每一套房每一個因素的影響力度是不一樣的，給個恰當的權重是必要的。4）把價格列進去，然後按照分值算算性價比。這樣做出的決策應該算是「科學決策」了。我對小朋友說，炒房的時候不用這樣算，但是，我覺得你的情況等同於一個投資問題，我還是建議你按照投資來做，這也是對你父母的血汗錢負責。當然，我自己在所有動錢的時候都是這樣算的。我覺得就是在四線城市買房，這個表格也有參考價值。