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在很多事情上全世界都是一個德行國家統計局昨天發布的5月70個大中城市房價數據顯示：15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，9個城市環比下降或持平。因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現。業內人士表示，一二線城市的房價走勢未來將持續平穩，不會出現大起大落的態勢，但三四線城市房價在需求集中釋放后，會出現一定放緩。可以說，本次樓市調控新措施，就是要改變百姓的房價上漲預期，由預期繼續暴漲到微漲、穩定甚至下跌。預期能不能扭轉，效果能不能達到，這些暫且放在一邊，總之能贏取時間是肯定的——為建立房地產市場穩定發展的長效機制爭取更多的時間。最近一篇文章在網上廣為流傳，文章指出，家庭金融調查和美國消費者金融調查數據顯示，家庭的房產在總資產中佔比高達69%，美國僅為36%，得出的結論是——可怕！老百姓資產只剩下房子了！ 家庭的資產配置確實有很大的優化空間，但僅以中美兩國對比，未免有失偏頗。事實上，就世界範圍來看，房地產約佔全球資產總值的60%，澳洲早在2014年就超過60%，經過兩年大漲，現與基本持平，冰島和挪威比澳洲還要高。整體上，並沒有高到離譜的程度，只是存在結構性的問題。2003年8月，國務院出台《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產業定位為國民經濟的支柱產業，並明確提出要保持房地產業的持續健康發展。 此後十年被稱為房地產的「黃金十年」。與此同時，房地產綁架經濟的討伐之聲也此起彼伏。 在這樣的背景下，祭出中美房產在家庭資產中懸殊的佔比，很容易激發群體情緒。但將視野放大一點，就會覺得比較平常了。 因為，房地產巨大無比的總量，對世界各國來說都十分重要。 去年，第一太平戴維斯發布的報告《私人財富全球之旅》顯示，2015年，在多種資產形式中，房地產總產值近217萬億美元，是世界生產總值的2.7倍左右，約佔全球主流資產總值的60%，是國家、企業和個人財富的重要儲存方式。 數據來源：第一太平戴維斯研究部、國際結算銀行、道瓊斯全市場指數、牛津經濟研究院如上圖所示，住宅物業佔比量最大，約佔全球房地產總值的75%，涵蓋了約25億戶的家庭。而黃金總開採總量的價值僅6萬億美元，為房地產的1/36。在龐大的房地產總量面前，黃金頓時黯然失色。這是因為，近年來量化寬鬆的貨幣政策及其帶動的利率下調，在壓縮房地產回報率的同時刺激了全球資產價格的上漲，投資活動和資本增長之勢已席捲世界各地的主要房地產市場。不少人對這樣一條新聞印象深刻，「大叔扮乾隆皇帝騙走深圳富婆4000萬，自稱操控海外3000多億皇家基金。」 如此令人匪夷所思的騙術，竟然會有人相信，甚至付出了幾千萬的代價。網友們看完之後恍然大悟，深圳果然遍地是黃金。 據不完全統計，深圳全市有1100餘家社區股份合作公司和38萬原住民，這一群體集體資產市值達1.5萬億，可謂富可敵國。可截至2015年末，全市有超過30家股份合作公司事實上已接近倒閉。為啥坐著金山卻混到了要飯的程度？這是因為，缺運營人才。 數據顯示，全市1000家社區股份公司的3800餘名經營管理人員中，大專及以上文化程度的佔5%，高中文化程度的佔25%，國中及國小文化的佔70%。這與萬億財富保值增值的人才戰略需要極不吻合。對於文化程度低的原住民來說，建個房子每個月收房租是最保險的。但對於文化程度高、市場競爭力強的人來說，多數也是如此。過去三個月，城鎮無房家庭的總資產變動指數為96.3，財富縮水；有房家庭的指數為109.1，財富持續增長。這其中，有房且在近半年新購房的家庭資產變動指數高達121.1。 人為財死，鳥為食亡。即便像王思聰這樣「交朋友從來不看對方有沒有錢，因為都沒有我有錢」的人，都在忙著尋找優質的投資標的，使財富的雪球滾大。普通百姓，更加不能忍受自己辛辛苦苦賺的錢貶值。這也是為何在高壓調控下，民眾觀望情緒濃厚，同時對「任志強預測2018年房價暴漲」之類的謠言十分緊張，甚至信以為真。 傳統觀念認為，熱愛自由的歐美人更喜歡租房，他們對買房的事或許沒人那麼熱衷。但這並不是真相。事實是，擁有自己的房子是美國夢的一部分，之所以不買是因為買不起！2016年全年，美國約86%~87%的無房者表示想要擁有一個房子。這跟滙豐銀行對80和90后的調查數據十分接近。美國居民調查2016年月度數據顯示，63%的受訪者有房，26%的人在租房，11%的人與其他人租住在一起。在無房人中，59%的人年齡在34歲以下，64%的人年收入低於5萬美金，43%的人住在郊區。60%左右的購房者按揭首付低於全款的20%，首次置業的購房者則更低，該群體80%的首付低於全款的20%。儘管如此，還是有不少人買不起房。家庭總資產中，房產佔比高達69.2%，接近美國的兩倍。整體上來說，不是問題，世界平均水平都達到了60%。可是，這不代表沒有結構性的問題。 雖然個人持有物業可以比較有效地保值增值，但極易陷入經濟學的合成謬誤——一個事情，對一個人或少數人是對的，但大家都這麼乾的話就不對了。一個家庭勤儉節約或許可以致富，但整個國家都節約，經濟就會陷入蕭條。 在，部分城市房產占家庭總資產的85%，房地產總價值也佔到了世界房地產總價值的四分之一。從人口上計算，畢竟人口大約佔世界的五分之一。可如果按照GDP來算，那就比較離譜了。根據國際貨幣基金組織和世界銀行的數據，2016年GDP佔世界的1/7，美國約佔1/4。目前的房地產總市值/GDP為411%，遠遠高於世界平均水平的260%，僅賣掉北上廣深的房子就幾乎可以買下整個美國了！家庭金融調查與研究中心參照瑞信財富報告的標準，將個人凈財富在5萬至50萬美元之間界定為中等收入家庭。中等收入家庭成年人口數量為2.17億，平均財富為81萬元，規模和財富總額均居世界首位。但成年人口中，中等收入家庭佔比為21.4%，日本則接近60%。換句話說，的財富分配結構是金字塔形的，而日本、美國等呈橄欖形。 其實，居民的負債率不高。在，資產當中有5%是負債，美國是15%。所以才有「企業和政府降槓桿，家庭加槓桿」的說法。但是由於貧富差距大，北京、上海、深圳等地的房地產在家庭資產中佔比高達85%。老百姓富得或者窮得只剩下房子了，這顯然是不合理的，對經濟也是一個定時炸彈。 開發商同樣痛苦。房價漲，地價漲得更快。當下的房地產行業是套利性虧損，花1萬拿地，房子賣2萬，接著又用3萬拿地，行業風險很大。此前網上有一篇文章，「富人都在悄悄撤退，工薪階層卻還在拚命買房」。在眾多海外資產配置標的物中，不動產最受青睞。 統計顯示，2016年海外房產投資額高達383億美元，是2010年投資額的10倍。之所以有如此快的增長速度，一是由於國內資產收益率不斷下降，房產市場政策愈發收緊，風高路險；二是人民幣的持續貶值及較低的海外貸款利率水平。 美國是投資者的首選地，2016年對美投資總額達到183億美元，比2015年增長了四倍。英國方面，投資者借英鎊走低的優勢投資總額同比上升了32%。至於加拿大，更曝出留學生1.5億人民幣購買溫哥華最貴豪宅，激起加拿大民怒。若非對資本外流的控制力度加大，2017年對外房地產投資要持續增長。 因此，說來說去，在房價這件事兒上，其實全世界都差不多。 本文原發於「明源地產研究院」（ID：mydcyjy），經JIC投資觀察編輯加工。文章為作者獨立觀點，不代表JIC投資觀察立場。