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自3.26以來，北京以組合拳的方式對「商住房」全面收緊政策，讓許多買了商住房的人人心惶惶。近日，有法學專家又給全國的商改住項目澆了盆冷水。法學專家稱：所謂的商住房，40年或50年產權到期后無法自動續期，若申請續期被駁回，不僅土地收歸國有，連房子都有可能被國家收回。這位專家就是北京市不動產法研究會副會長尹飛。他的說法是：由於「商住房」本身並非住宅性質，一般是商業用地或工業用地，按照《物權法》相關規定，住宅性質的住房土地在70年產權到期后自動續期，而商業供地或工業用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主動申請續期，續期也有可能被駁回。如果沒有主動續期或申請續期被駁回，不僅土地產權要被國家收回，連房子也可能會被國家無償收回。 太可怕了。估計買了40年產權公寓的小夥伴們聽到這個消息都得哭慘了。 這裡面需要注意的是：無償！無償！無償！ 今天，房車君就來和大家說一說關於商住房的事情。很多人對這個不是很了解，下面房車君就來普及一下這方面的知識。01 我們先來探討一下40年後房子產權到期的問題目前，我們通常所說的房屋產權大致分為： 1、住宅用地，產權年限是70年； 2、綜合用地，產權年限是50年； 3、商業用地，產權年限是40年。 放眼當前的公寓市場上，有很多很多的商住類型公寓，也就是40年產權的公寓，有不同的類型，比如精裝修；有的開發商還可以包出租，絕對體現投資的價值；甚至有40年商住公寓還打出了學區的概念，簡直就是破天荒，別不信，還真有！ 對於40年的概念，其實我們現在的糾結不過就是40年之後房子怎麼辦？ 此前，總理回答續約產權問題，提到70年產權的住宅自動續期，但是提到40年產權了嗎？沒有！沒有！沒有！ 所以，40年產權的房屋會比70年產權的房屋更先面臨產權到期的問題。 02 商住房和住宅在首付上的差別。 40年公寓的首付和70年住宅首付不一樣，40年產權的首付需要支付至少50%。 假如一套40平米的房子，均價都是8000元。 70年產權的的首付：40*8000*30%=9.6萬 40年產權的的首付：40*8000*50%=16萬 03 商住房和住宅在貸款年限上的差別。 70年住宅產品最多可以貸款30年，但是商業住宅卻最多只能貸款10年。 現在商品房70年產權住宅的貸款利率是4.9%，遇到銀行打折的時候還會順便打打折什麼的，大家經常能看到有些銀行要打個9折，9.5折，不過很多銀行從這個月開始可能就再也沒有9折以下的折扣了。 但是商業住宅的利率卻是按照基準利率來計算，並且很有可能會上浮10%。 以40平，均價8000，基準利率4.9%的住宅為例 70年產權公寓，貸款30年，月供1188.83 40年產權公寓，貸款10年，月供2364.93 簡直是要氣到爆炸！月供就是差距！04 商住房和住宅在交房時交稅的差別: 交房的時候要交稅，這個大家都知道的，可是到底要交多少稅呢？ 2月19日下午，財政部官網發布《關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，通知中對契稅政策進行了調減。 其中，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。 【二套房90平以下1%；90平以上2%】 對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。） 通知中表示，這一決定將從2月22日起正式執行。另外，北上廣深四個城市並不實施這一優惠政策。 也就是說，70年住宅的稅費最多也就是2%，但是非居住用房的契稅一律是按照3%來徵收的。 以40平，均價8000的住宅為例 70年產權公寓，40*8000*1%=3200 40年產權公寓，40*8000*3%=9600 05 商住房不能落戶。 如果你真的要購入一套商住房，請為後代考慮一下。 至於有些樓盤所說的40年產權公寓是屬於學區房，大家一定要多聽多看多打聽。在二手房交易里，能不能落戶成了很多人購房的一個大條件。 1、不能落戶；2、不帶學區，部分宣傳學區實際是學位，只有1次上學機會屬借讀；3、回字形設計，通風采光均有問題；4、本身屬辦公樓改造，後期居家辦公環境嘈雜；5、租金不高還有以下幾點，房車君就不一一列舉了……如果40年產權公寓到期后真的被國家收回，小夥伴們你還會買嗎？那已經買了商住房怎麼辦？一般而言，購房者會選擇出售房產實現套現，然而在商住房限購政策出台後，這種套現方式已經難以實現。目前抵押貸款套現方式也被堵死，這就意味著商住房的流通價值已經降到一個很低的程度。 按目前趨勢來看，商住房的購房者只能依託於對外出租，實現租金回報，但目前來看也存在兩個問題，首先，租金回報非常漫長，其次，它的收益很難保證，特別是對於這種商改住的違規產品，目前的監管比較嚴格，能否順利實現對外出租給個人存一定疑問。 對於在售的商住房開發商而言，未來銷售可能將面臨較大問題。亞豪機構市場研究部總監郭毅認為，督促開發商將手中的商住房產品還原成它的商業功能和辦公功能，再對外出租，這種方式既有利於商住市場的規範，也能對人口控制起到非常有效的作用。如今商住房遭嚴格治理，從市場角度，小業主的商辦物業很可能也會面臨拆除居住功能的可能性，比如通了燃氣的，很可能率先被治理。未來一二線城市商住的政策壓力將越來越大，特別是一線城市，除了核心區，商住持有的價值不高。