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住宅市場分析：2016年鄭州房價受市場大勢影響，均價漲幅飈升異常；2017上半年調控效果初顯，均價12041元/㎡，漲幅平穩；市場表現仍然為供不應求，價格為市場主導因素，限購條件下的改善型需求釋放，城市產品由剛需向改善型過渡。2017上半年住宅市場供求走勢—商品住宅近年整體供不應求，2017年上半年供應量環比下降31%，同比上漲13%，成交量環比下降56%，同比下降41%存量去化—市場整體去庫存效果良好，截止2017年上半年住宅存量為186.38萬㎡，去化周期2.8個月，市場壓力較小價格變化—住宅整體均價處於穩定增長態勢，2016年受市場大勢影響，均價漲幅飈升異常；2017上半年調控效果初顯，均價12041元/㎡，雖略有漲幅，但整體保持基本穩定態勢戶型結構—三房產品需求近一年保持穩定增長，市場佔比接近50%，為成交主力；二房產品份額同比出現跳崖式下降，四房產品佔比增長突出，2017年上半年高達34%，家庭人口結構及功能空間需求顯現面積結構—整體市場仍以剛需為主，受價格因素制約，90㎡以下產品份額超過50%；調控政策對改善性產品影響較大，90-120㎡產品份額同比環比均出現小幅下降產品分析—2017年上半年整體市場以三房為主力產品，其中80-90㎡產品為主力面積段區間，較各房型及面積段佔比最高達20%區域供求量排位—2017年上半年供應主要集中在惠濟區與高新區，中原區因在售項目少，導致供應量最低；二七區受價格影響成交第一，鄭東新區因在售項目個數少及受備案限制原因，成交量最低區域供求關係對比—2017年上半年各區域整體供不應求，鄭東新區與中原區因在售項目少且認可度高，供求值相對較小成交均價對比—2017年上半年鄭東新區成交均價最高，金水區與經開區受備案影響，成交均價明顯低於全市均價，價格差距分別為10%和13%區域房型結構—2017年上半年各區域主要以三房和四房為主，其中鄭東新區四房佔比75%突破歷史最高，主要以改善型客戶為主區域二房面積段結構—各區域兩房產品以80-90㎡經濟兩房為主，其中金水區成交佔比高達71%，其次為管城區區域三房面積段結構—各區域三房整體以80-100㎡緊湊三房為主，因鄭東新區改善性特徵明顯，所以120-140 ㎡和140㎡以上佔比最高區域四房面積段結構—各區域四房產品多以160-180㎡為主，其中高新區140-160㎡與經開區160-180㎡產品因受歷史備案影響佔比較大2017年上半年住宅市場板塊供應排名↓↓2017年上半年住宅市場板塊成交排名↓↓2017年上半年住宅市場板塊均價排名↓↓鄭州住宅市場環線分析↓↓2017上半年開盤分析開盤概覽—2017年上半年鄭州市共計開盤項目116個，開盤套數40493套，成交套數32655套，成交面積304萬㎡，成交均價12659元/㎡，平均去化率為81%，同比增幅明顯，除成交均價和金額環比上升外，其他指標均呈現環比下降趨勢推量分析—2017年上半年，主城區75項目開盤，推出26425套房源，共252.55萬㎡，開盤套數環比下降36%，非主城區41項目開盤，推出14068套房源，共159.99萬㎡，開盤數量環比上升128%成交分析—2017年上半年，主城區成交19963套，共189.59萬㎡，232.56億元，成交套數環比成下降41%，非主城區成交12692套，共145.59萬㎡，129.12億元，成交套數環比上升107%價格分析—2017年上半年，主城區成交均價為14538元/㎡，環比上升23%，非主城區成交均價為9945元/㎡，環比上升8%去化分析—2017年上半年，主城區去化率76%，環比下降7%，非主城區去化率90%，環比上升10%供應對比分析—2017年上半年，鄭州市主城區批准預售套數34422套，開盤推出套數26425套，還有7997套尚未推出，上半年批准預售面積378.45萬㎡，開盤推出面積252.55萬㎡，潛在推量125.9萬㎡成交對比分析—2017年上半年，鄭州市主城區開盤推出套數19963套，備案13029套，尚有6934套房源未能備案。開盤當天銷售189.59萬㎡，備案118.73萬㎡，上半年備案結餘70.86萬㎡價格對比分析—2017年上半年，鄭州市主城區開盤整體均價為14538元/㎡，備案均價12966元/㎡，價格差距1572元/㎡，上半年開盤當天銷售額232.56億元，備案153.94億元，尚餘78.62億元貨值未能備案區域套數分析—2017年上半年，金水區獲批套數最多，惠濟區開盤推出套數和成交套數最多，二七區備案套數最多，因為價格原因，二七區和高新區備案率最高，超過100%（包含了2016年數據），惠濟區備案率最低區域面積分析—2017年上半年，惠濟區獲批面積，開盤推出面積最大，管城區開盤成交面積最多，因為價格原因，二七區備案面積最高，鄭東新區推量轉化率最高，市場追捧度較好區域價格分析—2017年上半年，成交金額最多的為惠濟區，備案金額最多的為二七區，開盤均價和備案均價最高均為金水區，價差最大為二七區，最小為中原區限購區域推售—2017年6月限購區域推售量達到歷史峰值，受限購區域擴大影響明顯，市場呈回暖狀態，平均去化率較上月上升6%非限購區域推售—非限購區域受政策波動明顯，伴隨非限購區域面積減小，2017年6月非限購區域推售量出現持續下滑，平均去化率較上月下降36%，達到今年最低值行政區域排名—從2017年上半年開盤數據看，開盤項目最多的是二七區，推售體量、去化率最高的是滎陽市，鄭東新區依然是成交均價最高的區域區域開盤特徵分析—2017年上半年開盤項目較多，從各區域表現來看，大南區開盤項目、推案體量最多，市場最為活躍，價格依然是客戶重點關注因素物業類型分析—受2016年下半年政策影響，2017年上半年各物業類型同比增長明顯，環比出現不同程度下降，高層產品仍然為市場主力，成交均價環比上升13%，洋房產品推量環比下降12%，去化率環比上升12%，別墅產品同市場走勢基本一致產品結構分析—2017年上半年各面積段產品同比增長明顯，90㎡以下去化率環比上升52%，成交均價環比上升21%，90-120㎡去化率環比上升7%，120-140㎡去化率環比下降1%，140㎡以上成交均價環比下降23%熱銷典型項目——融創美盛象湖壹號↓↓政策影響項目——物華國際↓↓