Zi 字媒體

最近有網友提問，說一位朋友之前買了套房，現在因為著急用錢，正好房價也有上漲就準備賣掉。但是因為房子是期房，現在還沒有拿到鑰匙呢。這位網友想從朋友那裡買這套房，但是又擔心期房是不是賣不了，如果就這麼雙方協商一下，最後賣不成功，弄得朋友也做不成就不好了。還沒有交房的期房能不能買？要怎麼買？買的話又要注意些什麼？今天小編就給大家梳理一下，以後遇到類似的情況也就不用犯迷糊了。第一個問題：期房到底能不能買？根據《房地產管理法》的相關規定中可知，沒有取得權屬證書的房產是不能進行轉讓的。由於期房尚未交付，因此是不能取得國家頒發的房產證的，換言之期房是不能進行轉讓的。另據《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定：「下列房地產，不能轉讓：……(六)、未依法登記取得權屬證書的」。但該條限定的是已竣工交付使用的不動產，並未涉及期房。另有《中華人民共和國房地產管理法》第四十五條規定：「商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工預售商品房再行轉讓的問題，由國務院另行規定」。但是國務院至今沒有作出規定，建設部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規定。不過，從目前的實踐來看，期房是可以轉讓的，但是必須要符合法定的條件並且履行法定的程序。具體到各個地區又是不同的。以北京為例：北京曾出台過一個《北京市城市房地產轉讓管理辦法》，其中第四十四條規定，預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：(一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意;(二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，並在合同簽訂后15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售登記。從法理上分析，預購房的轉讓不是房屋的轉讓，而是預購合同的轉讓，這一規定明確了與購房轉讓的合法性，同時也明確了轉讓程序。第二個問題：沒交房的期房要怎麼買？從上面的一系列規定中，可以總結出以下幾個步驟：步驟一：支付房款或與徵得開發商同意如果房款已經支付完畢，自己就是房屋的主人，有任意處置的許可權，就可以自由進行房產買賣，而不需要徵得任何人的同意，只需要將房屋已經買賣的情況以書面形式通知房地產開發企業，讓他與新的房屋所有人溝通相關事宜即可。但如果房款沒有結清，還有餘額尚未繳納清楚的，購房者是不可以擅自出售已購的期房的，因為開發商還有這所房屋的一部分主權，所以要先與開放商溝通，徵得企業同意以後才可以進行買賣。步驟二：買賣雙方簽訂書面合同所購的的房屋可以進行買賣以後，雙方就各項事宜洽談好以後，就可以簽訂一份書面合同，將房屋的預售對象轉讓過來，一般需要等待半個月左右就可以轉過來了。步驟三：辦理戶主轉讓手續只要期房的戶主轉讓手續辦理下來，被轉讓的人就可以享有原轉讓人購買房屋時所擁有的一切權利。就是以前的一切購買行為以及權利都轉到了受讓方身上，不改變原有的一切約定。只是戶主變動了一下，其他的沒有變化。步驟四：協商價格期房的轉讓價位不受法律的約束，所以價位是不受限制的自由定價，轉讓人與被轉讓人可以自己協商價位，然後就已定下的價位簽訂買賣合同。