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昨天上午，一個大消息破空而來：住建部副部長陸克華在國新辦新聞發布會上透露，有關部門正在為房地產稅做準備工作。 他的原話是這樣的： 回答您第二個關於房地產稅的問題。這個問題是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產稅立法，並適時推進改革。有關部門正在按照中央要求開展工作。 住建部部長陳政高稱，2017年住建部將認真貫徹落實中央經濟工作會議精神，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，努力促進房地產市場平穩健康發展。他表示： 一方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題;另一方面，要抓好熱點城市防過熱、防風險工作，抑制房地產泡沫，防止出現大起大落。 詳細內容 ↓↓↓ 房地產稅怎麼收? 有關房地產稅，早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點。在上海試點時，新購且屬於家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的進行房產稅徵收。 比如，一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬，那麼其一年應繳房地產稅4200元左右。 計算方式： 本地戶籍：新購且屬於家庭第二套以上 計稅價格：交易價格70% 稅率：0.6%;低於平均價格2倍的0.4% 免稅額：人均60平方米(含60平米) 其一年應繳房產稅為： 100萬x70%X0.6%=4200元 10年，就是10x4200=4.2萬! 70年，就是29.4萬! 這，有點狠啊! 案例①：重慶房產稅稅率和公式： 獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍 (含)至4倍的，稅率為1%;4倍 (含)以上的稅率為1.2%。 在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。 計算公式：應納稅額=應稅建築面積×建築面積交易單價×稅率 應稅建築面積是指納稅人應稅住房的建築面積扣除免稅面積后的面積。 納稅人在「暫行辦法」施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。 案列②：上海房產稅稅率和公式 徵收對象為2011年1月28日起本市居民家庭在本市新購的第2套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購住房，但「家庭人均建面不超過60平米」等6種情況可減免。 計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。 房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。 適用稅率暫定為0.6%。 應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上半年度新建商品住房平均銷售價格的2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。 合肥這六類人最怕! 誰最害怕房地產稅呢?以下6種人比較危險： 1、在中心城市囤積了大量住宅的人 傷害指數★★★ 從目前民意來看，在中心城市實施「累進位、懲罰性」的房產稅，是很有可能的。對於擁有100套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現集中拋盤，對中心城市短期房價構成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。 2、盲目購買了旅遊物業、養老地產的人 傷害指數★★★★ 如果不是頂級旅遊區，不是配套好、位置佳的房子，旅遊地產只能等著免征房地產稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。 3、盲目購買了三四線城市郊區、新區住宅的人 傷害指數★★★★ 絕大多數三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設的「高鐵新城」很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區購買了住宅，未來開徵房地產稅後也會非常慘。 4、加槓桿、超承受能力買多套房的白領 傷害指數★★★★ 如果房地產稅的開徵，會讓房價進入一個平穩期，房子很難套現。這些人「死扛現金流壓力」的期限就會加長，生活會變得比較痛苦。 5、在三四線城市囤積了大量住宅的人 傷害指數★★★★★ 相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進位、懲罰性的房地產稅，他們持有房產的成本將大增。但由於多數中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉嫁房地產稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。 6、手中有多套房、負債率高的炒房者 傷害指數：★★★★★ 房地產稅即將出台這個消息，就足以對這類人產生巨大的壓力。會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者，將會非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現價格會更低。 對合肥人有什麼影響 1、加速未來投資客的套現 如果按照房產稅5年內未徵收的話，這5年內合肥投資客可能會出現大量的拋售潮，畢竟大家都不願意承擔過多的稅費，而且房產稅一旦實施，有很大的利空因素。因此，合肥投資客，在未來5年內，可能見好就收出現大量套現，當然也要靜觀其變! 參照上海計算方式： 家庭人均已超過60㎡，在合肥購買家庭第二套房以上100平米，15000元/㎡的價格，總價150萬。 本地戶籍：新購且屬於家庭第二套以上 計稅價格：交易價格70% 稅率：0.6%;低於平均價格2倍的0.4% 免稅額：人均60平方米(含60平米) 其一年應繳房產稅為150萬x70%X0.6%=6300元 10年，6.3萬! 70年，44.1萬! 2、濱湖等投資區域，二手房價格可能難漲! 眾所周知，濱湖的投資客是九大區數量最多的，去年有些樓盤千人開盤甚至7成人是投資行為，這些人手裡多數都有2-3套房子，那麼一旦房產稅開始徵收，這些投資勢必收手拋售套現，大量二手房可能在2020年左右上市，雖然濱湖房價一直在高位，但一旦二手房貨量齊出，價格上可能不會那麼堅挺，甚至可能出現降價急售。 3、合肥會徵收嗎? 這可能是大家最想了解的問題，就像去年大家都猜測，合肥樓市會不會被國家調控一樣。結果還是被調控了，而且史上最嚴! 合肥目前是被國家列為重點監控和打壓16個房價過熱的城市，去年10月啟動的最嚴調控，是國家意志行為，已經把過熱的合肥列入對象，未來房產稅如果繼續試點擴大，一旦合肥的房地產市場任然過熱(指：房價暴漲+銷售大漲，市場喪失理性。)，合肥很可能被列為房產稅徵收的城市對象。 當然，如果是全國一起徵收，合肥難逃稅網。 4、對合肥房價影響如何? 影響合肥房價的因素一定不是房產稅，當然房產稅可能影響短期市場的投資行為和二手房的價格波動，因此如果合肥徵收房產稅，對於房價而言，至多只有震蕩而已。 房產稅的長期徵收，會斬殺投資客，一定程度起到穩定房價健康發展的作用。 合肥屬於人口吸入型城市，能夠源源不斷地吸收省內其他城市的外來人口進入。人口的增加，為房地產的發展提供了源源不斷的動力和廣闊的市場，光這點，就導致房價長線仍然會持續上揚。 5、還想投資，能不能入? 目前市場調控仍然是嚴厲階段，新房房價上漲幾乎為0，二手房房價持續下降逐漸去泡沫，這個時候短期投資，不是很理智;但如果抱著是3-5年的投資周期，那麼可以挑選區域價值大、樓盤價格偏低的樓盤，投資一定是看趨勢，等大家都看到利好了，一定是過了投資黃金期了。看準趨勢才能在未來贏得回報。 房地產稅出，房價大降? 實際生活中的房價高低受多種因素影響，僅憑房地產稅單一因素並不會起決定性作用。在當前賣方市場下，房地產稅對於調控房價的作用不太明確，因此不能把調控房價的期望全部放在房地產稅上面。 據了解，美國、英國、加拿大、德國等百餘個國家都會徵收房地產稅，稅率平均在1.5%左右，以低於市場價的評估價為稅基，評估價隔幾年便會適度調整。從國內徵稅前景看，將來徵收房地產稅的稅基和稅率，將總體小於發達國家，對房價的衝擊沒想象的那麼大。因此，通過徵收房地產稅以期未來房價大幅下落是不現實的。 房地產稅啥時候徵收 1、預計2020-2023年開始徵收 建立不動產統一登記制度，房地產稅立法的完成等為房地產稅順利推進的基礎條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作可能會在2020年完成，但鑒於工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延後2年-3年，這也就意味著，房地產稅正式推進的時間點有可能是在2020年之後的兩三年時間裡，即可能在5年後正式實施。 2、堅持地產去「投資化」 到2020年，城鎮居民家庭住房戶均套數將約達1.1套，這也就意味著房地產市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產市場將進入存量房時代。 此時，地方政府再依靠土地財政的收入過日子就會顯得難上加難，但如果房地產稅的正式推出，並逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施，未來以稅費手段調節房地產市場需求結構，堅持「去投資化」，防止市場供應偏大，未來房地產市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在「白銀時代」回歸到一個相對健康的發展軌道。同時，地方政府也能因徵收房地產稅而獲得非常重要的一項稅收來源。