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從曾經的「華南五虎」之首，到被恆大、碧桂園遠遠甩在身後，淡出房企第一梯隊的富力地產，最近可謂出盡了風頭，頻頻出現在新聞頭條，只是除了以「金主」的身份介入融創萬達的世紀交易外，大多都是讓富力老闆李思廉和張力頭疼的煩心事。富力地產的成名作（北京富力城項目）【一】成名作北京富力城引發業主群體維權這不，被譽為富力地產成名作的北京富力城項目最近就飽受業主們的投訴，甚至有業主爆料稱富力地產違規變更土地規劃用途，將預留的公建用地改為商業用地謀取暴利。據北京雙井富力好鄰居自媒體公眾號透露，7月26日北京雙井富力城的業主們在與開發商富力地產交涉關於富力家園的「物業管理區域四至」問題時，偶然發現開發商提供的一張蓋了公章的竣工圖顯示，現在的富力中心及萬麗酒店地塊為預留公建用地，其中並沒有富力中心及萬麗酒店等商業設施的規劃。而按照國家規定，住宅區配套公共建築，只能是教育、醫療衛生、文化體育、行政管理等公用建築，但現在看來，規劃公建的土地已經變成了酒店、商場、娛樂，因而業主們聲稱一定是開發商富力地產涉嫌違規變更土地用途，非法謀取巨額利潤。業主現場質疑富力規劃圖「搞鬼」樓市資本論了解到，2002年李思廉、張力富力進軍北京，一舉攬下東三環內佔地面積超過41萬平方米、總建築面積達150萬平方米的旗艦項目——北京富力城，並將其打造成為了北京CBD商務圈集居住、商務、休閑、健身、娛樂、購物為一體的高品質社區。難不成，這個項目還有不為人知的隱秘內情嗎？ （左） 李思廉 （右） 張力 要知道，讓李思廉和張力一夜之間名揚全國的可就是這個北京富力城項目，隨後，富力地產才開始了全國化布局之路。如今陷入這場與業主的糾紛，對富力地產的負面影響還是很大的。當然，這次的業主糾紛還只是個小插曲，要說富力地產真的煩心事還是得從與萬達、融創的交易說起。【二】200億接手萬達酒店不被看好7月23日，惠譽發布報告稱，由於富力地產斥資199.06億元接手了萬達商業酒店資產，推升其槓桿水平，將其債券列入負面觀察。隨即二級市場上，富力地產港股(2777.HK)下跌1.47%，宣布資產收購后的第一個交易日就高開低走，並且隨後連續三個交易日收跌。另外，除了惠譽，國際評級機構穆迪近日也發表報告稱，此次收購對富力有負面影響，但不會改變其評級展望。穆迪副總裁曾啟賢表示：「擬實施的收購交易若成功完成，對於富力地產而言具有負面信用影響，因為部分交易資金將由債務融資支持，而這將延緩富力地產的降槓桿進程。不過，我們相信公司很可能會控制對土地的投資，從而延續其降槓桿措施直至2018年。」而惠譽則將富力地產目前為「BB」的長期外本幣發行人評級、優先無擔保評級以及子公司所有未到期債券評級列入負面觀察。惠譽認為，由於該公司宣布斥資200億元人民幣收購萬達商業地產旗下酒店資產，料會推高該股的總體債務水平，並使其凈債務與調整后庫存之比接近60%的惠譽門檻水平，以及該股所進行之資產收購將減緩公司的降槓桿進程。眾多分析人士認為，酒店運營是重資產，投入巨大而回報周期長，想要獲得理想盈利水平並非易事。數據顯示，富力地產旗下酒店收入逐年上升，但盈利方面卻連續3年虧損，2014到2016年分別虧損1.4億元、1.67億元、1.83億元。究其原因，主要是一些新建酒店開業，尚處於客流量培育期，入住率較低，處於虧損或微利狀態。即便是此次收購的萬達酒店資產，88%的酒店開業超過一年，盈利水平也不高，2016年凈資產回報率僅有2.6%。標準普爾亦指出，這次收購將影響富力地產在保證財務槓桿穩定的同時，開展土地開發業務的能力。那麼，"沒落貴族"富力地產是否真的能夠完成逆襲呢？期盼您在微信公眾號(loushizbl)、、今日頭條、搜狐新聞、新浪微博里關注「樓市資本論」。更多房產信息交流請加微信號（watanabe1949）。