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買二手房的朋友，特別是要貸款的朋友，很多交易過程中，就蒙圈了，為什麼呢？資金不夠了，湊著湊著，越缺越多，這是怎麼回事呢？有一個朋友準備買一套二手房，房子總價300萬，經過看房什麼都滿意，但是他要貸款，就去跑銀行，查徵信，最後得出的結果是，要付首付132萬；他一下蒙圈子了，300萬的房子，30%的首付款也就不到100萬左右，為什麼會出來這麼多的首付呢？這個朋友不解，中介怎麼給解釋的，知道嗎？關鍵的問題是，付了這132萬的首付款，就把原來的30萬裝修錢用光了，怎麼裝修呢？第一：二手房首付款，有點特殊？二手房的首付款，分為兩個部分，在買二手房之前一定要搞清楚了，這是大事，關係到一些列家庭計劃，對不對？一是評估價的70%可貸款額度；二手房在貸款之前，都會經過銀行或者房管局指定的評估機構，對房子進行一個評估；這個朋友的房子銀行的評估價格是240萬，那麼首付款就是240萬的30%等於72萬，這個是銀行的評估價格的首付；那麼貸款額度是多少，240萬的70%摺合是168萬的貸款額度；二是真實的首付，是實際成交價格減去貸款額度；這也就是說明，銀行只給你放貸168萬，其餘的全部是首付，300萬減去168萬正好是132萬的首付；看一下傻眼了吧？二手房的貸款額度，不是成交價格的70%懂了嗎？而是評估價格的70%才對；第二：沒了裝修款怎麼辦？中介給出了一個主意，也可以辦理一個裝修貸款，大概每平米根據城市的不同，給的額度也不同；基本會在一個合理的區間範圍，基本每平米1000-2000左右，總額度不會超過15萬或者總裝修貸款的80%以內；怎麼個流程呢？貸款流程，就是需要新房的合同，個人流水等等這些資料；再就是必須先找好一家裝修公司，和裝修公司簽好合同以及設計方案，之後就可以申請裝修貸款了；裝修貸款是，直接打款到裝修公司的賬戶，就這些流程，具體還得諮詢銀行；但是裝修貸款的最高期限是3年，也就是說分36個月還清，這個也要根據個人情況申請，不可盲目；否則，家庭資金壓力過大，就是一件非常難過的事情了。第三：二手房評估是否可以高評？這裡理論上是按照市場行情進行評估的，有幾個標準；一是當前區域樓麵價格，年限貶值折舊等等；二是裝修評估，木地板什麼的就會高評一點點；三是七通一平給力不給力，是不是齊全；四是房屋的建造結構，容積率，土地性質等等，都會做一個詳細的評估和公式計算；從這個角度上來講，每一年的評估價格都是不一樣的，對不對？關於高評這麼一說，除非房價暴漲，要麼就是經過年限的傾泡，價格會高評不少，最終取決於市場；評估費用一般是評估價值的0.5%收取，就這麼多了。當然也可以通過特殊渠道高評，這就是違規了，這裡就不多講了，違規的事咱就不幹了；阿永哥點評：一是二手房的首付是和一手房有區別的，手續也多，雜費稅費區分也多，交易問題也多，要及時的修正，及時的預防；二是二手房的首付，在某些程度上來講，是高於一手房的，有時候高出10%很正常，準備購買二手房的朋友，要做出基本的準備；三是評估是對房子的折舊，年限，裝修的一個基本的預估值，總不能高於一手房吧？這也不符合市場規律，對不對？買房賣房，怎麼增值，怎麼識破花招；