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雖然累積需求集中釋放有一定合理性，但也表明，在息差收窄和資產荒的局面下，房貸仍是保證商業銀行全年收益的重要工具。春節才過，樓市不平靜。據報道，北京市銀行業自律協會制定相關公約，要求各行執行個人住房貸款利率不低於基準利率的0.9倍，二套房貸款期限最長不得超過25年。之後，天津、廣州、青島等城市也相繼出台了房貸收緊措施。房貸收緊加碼與金融形勢息息相關。此前，市場上不斷傳出1月信貸會創下天量的聲音，終於，央行在情人節解開了1月份金融數據的神秘面紗。1月當月社會融資規模增量為3.74萬億元，人民幣貸款增加2.03萬億元，而居民中長期貸款增加6293億元。1月份2.03萬億的新增信貸不足為奇。從歷史數據看，每年一季度特別是1月份是商業銀行貸款投放的高峰期，由於貸款規模受資本充足率、合意貸款等多重限制，「早投放、早收益」成為商業銀行提高收益的普遍選擇。但居民中長期貸款再創歷史新高則讓人大跌眼鏡。因為央行沒有把個人房貸業務單獨列出，市場普遍把居民中長期貸款默認為房貸。儘管央行一再要求各商業銀行嚴控房地產貸款(包括個人房貸按揭和企業開發貸)，但1月份個人房貸依然超出2016年9月份的歷史最大值5741億元。全國各大城市實施嚴格的房地產限購政策以來，商業銀行為了配合「房子是用來住的，不是用來炒的」這一定位，壓制了去年11月和12月部分個人住房按揭需求，隨著今年年初部分房貸到期后釋放了新額度，從而推高了1月份的個人中長期貸款。雖然累積需求集中釋放有一定合理性，但也表明，在息差收窄和資產荒的局面下，房貸仍是保證商業銀行全年收益的重要工具。同樣值得關注的是，社會融資規模，創數據統計以來最高值。其中表外融資佔比為33%，連續三個月居高位。地產調控導致開發貸轉向表外，反映在信貸政策收緊和表內融資規模受到制約的情況下，非標需求被推高。由於房地產的強金融屬性，年初天量信貸無疑引發對房地產市場的擔憂，也引起監管和機構的高度關注。繼續弱化、降低房地產市場上的金融槓桿作用，無疑是調控的主旋律。主要城市的銀行業通過降低折扣幅度、縮短還貸期限(也就是增加月供)給房貸「降溫」，遏制投資投機性需求。表外業務風險也成為2017年重點調控方向。2月13日，基金業協會發布《備案管理規範第4號》，明確私募資產管理計劃向房地產開發企業提供融資不得用於支付土地出讓價款或補充流動資金。同時，《備案管理規範第4號》強調不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。在房地產調控愈嚴的趨勢下，全國房地產市場將逐步步入景氣下行周期，全年房貸高增長難維持，但房地產價格是資產價格，受預期的影響大，年初信貸狂飆使得新一輪房價上漲預期捲土重來，並在通脹壓力推動下，再掀波瀾。從經濟環境看，目前房價面臨著通脹轉好的支撐。1月全國居民消費價格指數(C PI)環比上漲1.0%，同比上漲2.5%；工業生產者出廠價格指數(PPI)環比上漲0.8%，同比上漲6.9%。1月PPI與C PI同比漲幅的「剪刀差」繼續擴大至4.4個百分點，創2008年9月美國次貸危機爆發以來新高。「剪刀差」在積極支撐企業盈利的同時，潛在通脹壓力讓貌似平靜的房地產市場神經再度緊繃。從資產配置端來看，投資實體的回報率仍徘徊在低位，「資產荒」狀況暫時不會發生改變，大量資金尋找收益出路。在強勢美元的周期中，人民幣匯率依然承壓，在加強資本管制的背景下，不能外流的資產仍然存在資產配置需求。由於一線城市在創造就業和醫療、教育等方面的優勢仍在繼續吸引人口流入，一線城市住房的消費性需求依然旺盛，投資者對其價格的未來預期有一種自我維持和自我實現的特徵，因此，限購時期對房地產需求可能集聚，在下一次政策、金融環境寬鬆時集中爆發。回顧近十年房地產市場的發展，「一些城市房價上漲過快」和「調控」幾乎是并行的主題；而從歷次調控的結果來看，價量齊跌之後報復性上漲也幾乎形成模式。造成這種局面的多種原因中，不容忽視的是預期一直如影隨形，且成為最不「可控」的因素之一。通脹預期雖然只是一種心理行為，但它會影響到經濟主體的消費、儲蓄和投資行為、進而對經濟運行產生實質性影響。因此，加強預期管理、扭轉大眾「越漲越調、越調越漲」的通脹預期，為房產調控新形勢下的當務之急。筆者認為，可考慮以下思路：在調控過程中，首先，將預期的因素納入到決策當中，結合居民儲蓄、人均可支配收入、金融機構的信貸量等因素制定調控政策。其次，政府應該加大房地產業的信息透明度，正確引導市場形成一致性的預期，在一致性的預期下，政府應從政策信息的發布、政策的執行等方面增強政策的可信度。再有，政府作為房價信息的主要發布者，要加強對信息發布的責任感，公布房價採集的具體信息，增加民眾對政策以及信息的可信度。最後，改善實體經濟盈利環境，打通流動性由金融部門向實體部門流動的渠道，拓寬居民投資渠道，滿足居民的投資需求，提升投資收益預期。