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新朋友請 房產頭條新聞、重大事件，每天為你報道是什麼能讓一個身價數億的富豪瞬間變成負債數億的負翁？《人民的名義》中有位煤老闆蔡成功，一夜之間欠債6億元、逼死兩個高利貸，令人唏噓不已。而當年的「蔡成功」們並不罕見，由於煤炭行業的慘淡，借高利貸來飲鴆止渴，不斷債台高築，只期待著情勢變好的一天。然而他們終於沒能等到這一天，隨著煤礦這個大泡沫的價值下降，銀行開始拒收煤礦作為抵押物，於是資金鏈終於崩裂、企業再也支撐不下去。曾經再高不可攀的金融產品、曾經再堅不可摧的資產泡沫，一旦下跌，絕對沒有任何人願意接盤。歷史總是一次又一次的輪迴。當人們遺忘了傷痛，慾望就會再次發生。除了煤礦，天下有千千萬萬可用來炒作的東西。比如：「不是用來分紅，而是用來炒的」A股。「不是用來對沖現貨風險，而是用來炒的」商品期貨。「不是用來收利息，而是用來炒的」債券。還有「不是用來住的，而是用來炒的」房子。出來混，總是要還的；是債務，總有清算的那一天。配資清算的時候，A股上演了「千股跌停」的慘烈畫面；槓桿清算的時候，商品市場上演了「低價賤賣」的拋售狂潮；委外清算的時候，債券市場半個月跌完了一年半的漲幅。現在，隨著中央去槓桿運動的大力運行、監管風暴的強勢推進，現在資本市場哀鴻遍野，但在一片慘烈之中，房產仍然一力支撐、屹立不倒。房地產泡沫的神話真能不滅嗎？歷史再度上演。前幾天銀監會發布了《商業銀行押品管理指引》，其中關於房地產抵押貸款的指引規定就明確指出，降低房地產抵押的權重，而應當以現金流作為第一還款來源。樓市泡沫，的確是的一顆巨大炸彈，然而在樓市背後，卻有一顆威力更大的重磅核彈。大水漫灌的貨幣投放助推房價的水漲船高，在此情況下，無數企業和個人蜂擁而至，加入了炒作狂潮，且不顧自身能力地加高槓桿、加高負債。銀行信貸的功能早已被扭曲，成為了套利的最佳法寶；而「槓桿」和「負債」，則成為了每一個人致富的最佳法寶。在此情況下，的債務率一路飆升。先看企業債務，2016年，企業債務規模達到了118.8萬億元，為GDP的167.6%，全球之最。再看家庭債務，2004-2008年家庭槓桿率穩定在17%-19%；2017年3月末，這一數字達到了47.3%；大概到今年年底，家庭槓桿率也就達到50%了。還有地方債務，目前地方政府債務已經佔到了GDP的50%，達30多萬億。其中，房地產企業的債務問題尤為顯著。開發商快扛不住了！目前房地產企業待償還債券規模2.12萬億元，其中未來一年將有1055.86億元債券到期。  發債量下滑同時，房企償債高峰漸近。  數據統計，截至目前，房地產企業待償還債券規模2.12萬億元，其中未來一年將有1055.86億元債券到期。2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。銷售遇冷疊加償債高峰期來臨，房企資金壓力加大。  房企未來一年將迎千億債務在經歷了2015-2016年的大規模發行后，地產債券已漸進償還周期。統計數據顯示，截至目前，房地產企業待償還的債券數量累計已達1996隻，待償還債券規模2.12萬億元。未來一年，房地產企業需到期償還的債券數量達302隻，債券累計到期規模1055.86億元。其中，2017年8、9月份地產債到期規模將分別達到112.87億、113.17億，相繼刷新單月歷史新高。  但償債高峰臨近之際，地產企業發債情況仍未明顯好轉。  作為房企融資重要渠道的債券市場，今年前四個月融資規模，同比去年已降77.3%。  數據顯示，今年前四個月，房地產行業發債112隻，融資規模1096.99億元，發債規模佔比1.11%。而去年同期房地產行業發債463隻，融資規模4832.47億元，發債規模佔比5.37%。  自去年下半年以來，地產企業發債就已明顯放緩。今年以來，也只是出現緩慢的抬升。  興業固收唐躍、池光勝研報認為，地產債發行量上升，實質上並不能說明監管層對房企融資的態度出現了明顯鬆動。即使符合條件的房企能夠發債融資，但對於房地產開發業務來說，那也是「別人家的錢」，況且從「可以申報」到真正發出來還有很長的路要走。  實際上，除了銀行貸款和公司債外，地產企業股權融資、ABS、信託、資管融資等各類渠道均有收緊，融資緊張未見改善信號。 房企負債率回升得益於2016年市場火熱，地產企業利潤豐厚。  廣發證券樂家棟研報統計，66家樣本上市房企2016年整體營業收入1.43萬億元，同比增幅超過29%，營業利潤1930億元，同比增幅超過31%。  但同時，房企負債率亦同步上升。  統計數據顯示，A股136家上市房企2016年負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增幅25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企負債達362億元。其中，有32家資產負債率超過80%紅線，佔比接近24%。此外，剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有45家，佔比超過33%。上市房企的平均資產負債率已達77.26%。  更大挑戰在後面  不僅如此，隨著調控的深入，房企還更大挑戰還在後面。  5月9日，社科院就《房地產藍皮書》舉行發布會，藍皮書執行主編王業強表示，預計2017年商品住宅銷售面積有可能出現5%到10%的負增長。住宅開發投資增速將明顯放緩，隨著商品住宅銷售面積增幅減小，甚至出現負增長，住宅開發投資的增速也將放緩，住宅價格漲幅也將回落。  此外，北上廣深已全部上調房貸利率。業內人士認為，隨著調控的層層深入，未來進入「四限」（限購、限貸、限價、限售）的城市還將持續擴容。主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市，或面臨調整風險。隨著銷售放緩，房企流動性風險勢必加劇。目前除了國內發債逐步到期外，伴隨著房企海外發債的增加，這部分債券到期壓力也開始逐步集中。  海通證券首席經濟學家姜超此前研報分析，海外債券到期壓力逐漸增多，未來3年待償債券超過350億美元。前期融資產生的大量債務逐漸到期，國內融資何時放鬆尚不可知的背景下，房地產企業債務償還問題將逐漸浮出水面。個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業違約風險的爆發。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，前兩年寬鬆的融資環境已經過去。2016年11月份以來，房企融資環境收緊，去槓桿力度加大，加上今年調控政策全面加碼，預計明後年償債高峰期來臨時，會有一些房企難以承受資金壓力。債務風險，已經成為埋藏在經濟之下的巨大隱患。解決債務風險，刻不容緩！在經濟上行或者平穩期，大家都能一起發財、平安無事；然而一旦情況有變，經濟下行，風險隨即產生，將引發一系列的連鎖反應。企業經營壓力驟然增大，盈利能力下降，只能靠繼續舉債以苟延殘喘，希望銀行繼續輸血。但一旦銀行不願意為這種遲早跌價的資產接盤，或是利率走高讓企業連利息也付不起，那麼勢必會走向崩潰。前幾個月，曾經的500強企業山東天信集團轟然倒塌，就是一個最好的例子。現在的樓市，流動性已經大大降低，未來也將會被鎖死。可以預見一批炒房的企業和個人會被套死在山頂。沒有流動性，就沒有能力償還資金成本，一旦企業債務危機爆發，那麼只能依靠貸款過冬。這時候，想依靠房產抵押來獲取錢財的企業就慘了，銀行體系評估門檻已經提高，那麼資金鏈斷裂就會提前到來。那些製作各種假資料騙取購房資格，使用首付貸、過橋貸、抵押貸等各種加槓桿手段的炒房客，現在也已經遇到了市場利率一路走高、供房成本大幅增加的尷尬局面。想賣掉房子，政府在限售；想抵押給銀行，此路也不通了。而一旦房價下跌，那麼個人的財富承受能力將極大承壓。舉個例子：20%首付是5倍的槓桿（有的實際槓桿更高），一旦房價下跌20%，首付將徹底折損，房子此時就是一個套在手上的負資產。但一旦房價暴跌，影響的絕不是炒房客而已。赤壁之戰中，操升帳謂眾謀士曰：「若非天命助吾，安得鳳雛妙計？鐵索連舟，果然渡江如履平地。」程昱曰：「船皆連鎖，固是平穩；但彼若用火攻，難以迴避。不可不防。」赤壁之戰中，由於鐵索連舟，一船失火、殃及全軍。債務危機亦是如此。的債務風險已經如此之高，一旦房價暴跌，那麼就會出現債務產業鏈上的大面積債務違約現象，購房者還不起貸、開發商還不上錢、地方政府賣不了地還不了錢，最終，銀行壞賬大面積產生。銀行壞賬率的飆升，就是金融危機的號角。屆時，銀行破產、企業倒閉、大量失業、經濟倒退......一切都會接踵而至！這就是「系統性金融風險」！所以，你就理解了為什麼現在國家會多次強調防範金融系統風險，提出維護金融安全是關係經濟社會發展全局的一件帶有戰略性、根本性的大事。在大政方針下，銀監會、保監會等機構均是雷霆出手、自上而下進行風險排查、對金融系統進行全面整頓。根本目的，就是正本清源、防患於未然，守住不發生金融風險的底線，用智慧的謀略來清理一個個可能爆發危機的雷爆點。只有經歷過刮骨療毒的短期陣痛，金融業才會健康發展，經濟才會破繭重生！君子不立於危牆之下！國家以壯士斷腕的決心，對資本亂象進行徹底清洗；而我們個人，就要順勢而為，只有及時為自己的財產構建一道堅固的護城河，才不會變成「一夜暴負」的時代炮灰。1、堅決遠離一切不正常的高槓桿資產，高負債和高槓桿此時就是一班地獄直通車具體包括，不購買任何年化收益率過高的非保本且與債權直接掛鉤的品種，如P2P、民間借貸、信託產品、中低等級的信用債等。堅決迴避銀行、券商、保險以及互聯網金融平台發行的非保本理財產品；不要加槓桿投資房地產；不配資炒股、不搞期貨/期權投機等。2、重視構建避險資產、合理搭配風險資產在債務風險中，現金為王；在資本外流中，金銀對沖。因此，我們可以使用現金（人民幣&外匯）和貴金屬兩種大類資產來構建我們的避險資產。此外，可適當配置一些高等級債券、高分紅股票等高收益資產，並採取定期（周/雙周/月）定額或不定額的定投方式，在長時間的投資中平滑風險、攤低成本，從而獲取高收益。3、建立穩固的財務防火牆一旦出現經濟意外，有風險對沖機制，最重要的渠道就是保險。配置好充足的商業保險，能夠把死亡、重疾、意外傷害、財產損失等重大風險轉嫁給保險公司，而不是一己承擔。此外，還要預留充足的緊急備用金，一般是月支出的3-6倍現金，在日常的現金流管理上，能夠做到量入為出，絕不超前消費，更不要盲目負債。鳳凰涅槃，唯有浴火才能重生。寒冬將至，無論國家還是個人，唯有具備足夠的定力和智慧，才能迎來溫暖的春天！拇指長按下方圖片點「識別圖中二維碼」關注我們