Zi 字媒體

2017年房貸市場2月報告 發布單位：移動金融智選平台融360 作者：李唯一內容簡介：從全國首套房貸款平均利率走勢來看，2月全國首套房平均利率為4.47%，環比上月上升0.01%。同比去年2月的4.54%下降0.02%。在融360監測的35個城市的首套房平均利率中，最低的為佛山4.20%，最高為烏魯木齊4.90%。 截至2月25日，在全國533家銀行中首套首付2成的有166家銀行，較上月減少15家，佔比達31.14%,首付2.5成的有2家銀行, 首付3成的有328家銀行，佔比達61.53%,首付3.5成的銀行有28家,停貸的有9家銀行。融360分析認為：年後國家房貸政策及優惠力度呈收緊趨勢，部分城市首套首付有所上調，積極響應國家調控政策號召，首套首付3成佔據市場主流，多數城市銀行實行最低利率折扣9折。 本月二套房平均利率為5.40%，與上月持平。從同比來看，去年同期二套房利率為5.39%，本月同比上升0.01%。 融360監測數據顯示，全國533家銀行中，明確執行二套房首付4成及以下的銀行共有328家，較上月減少1家，佔比61.53%，本月執行二套房首付3成的銀行有164家，較上月減少11家，佔比達30.76%。執行5成、6成、7成以及8成的銀行數分別為97家，14家、51家和34家。 融360分析師認為：目前國家調控措施已見成效，銀行在二套房首付方面，首付4成銀行日趨增多，提高二套房的入手門檻，一定程度上提升投機的成本，驅趕投機者，凈化房貸市場。各城市對二套房實行的政策大同小異，總體目標方向是為穩定市場秩序。通過加大政策的調控力度，凈化房貸市場。長遠來看，對於真正的剛需必定是利好的。樣本選取：2017年1月16日-2017年2月25日報告結構：房貸市場、樓市預測、城市數據附錄：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢、長沙、瀋陽、重慶10城房貸市場分析 目錄一、 房貸市場... 31.1全國首套房貸款政策變動情況... 41.1.1 首套房政策：全國首套房平均房貸利率為4.47% 持續回漲... 41.1.2全國優惠利率佔比：超八成銀行首套房貸款享受折扣... 51.1.3全國十大利率最低的城市：佛山最低... 71.1.4一二線城市對比：一線城市政策落實力度優於二線城市... 81.1.5首套房首付：首付3成的銀行數佔比61.54%.. 101.2全國二套房貸款政策變動情況... 111.2.1二套房利率：全國二套房平均房貸利率為5.40%.. 111.2.2二套房首付：首付4成及以下的銀行數佔比61.53%.. 121.3全國533家銀行房貸利率調查... 131.3.1主要銀行平均利率折扣：滙豐銀行保持最低... 131.3.2首套房貸款利率分佈：首套房優惠佔比為84.46%.. 141.3.3二套房貸款利率分佈：銀行間分化趨勢明顯... 15二、房貸市場走勢分析... 152.1 多城利率折扣調整 9折或成為行業標線... 162.2關於房地產投資的調控文件出台... 16三、市場數據... 173.1北京：首套房平均利率為4.42% 二套房首付主流5成... 173.2上海：首套房平均利率為4.41% 二套房首付主流5成... 183.3廣州：首套房平均利率為4.29% 最低利率折扣上調... 193.4深圳：首套房平均利率折扣為9.04折 較上月無變動... 203.5南京：首套房平均利率為4.42% 二套房首付8成... 213.6杭州：首套房平均利率為4.41% 二套房利率基準上浮10%.. 223.7武漢：首套房平均利率為4.65% 二套房首付均為5成... 233.8長沙：首套房平均利率為4.56% 二套房利率均上浮10%.. 243.9瀋陽：首套房平均利率為4.51% 二套房首付主流為3成... 253.10重慶：首套房平均利率為4.20% 二套房利率均上浮10%.. 26一、 房貸市場 從全國首套房貸款平均利率走勢來看，2月全國首套房平均利率為4.47%，環比上月上升0.01%。同比去年2月的4.54%下降0.02%。在融360監測的35個城市的首套房平均利率中，最低的為佛山4.20%，最高為烏魯木齊4.90%。 截至2月25日，在全國533家銀行中首套首付2成的有166家銀行，較上月減少15家，佔比達31.14%,首付2.5成的有2家銀行, 首付3成的有328家銀行，佔比達61.53%,首付3.5成的銀行有28家,停貸的有9家銀行。融360分析認為：年後國家房貸政策及優惠力度呈收緊趨勢，部分城市首套首付有所上調，積極響應國家調控政策號召，首套首付3成佔據市場主流，多數城市銀行實行最低利率折扣9折。 本月二套房平均利率為5.40%，與上月持平。從同比來看，去年同期二套房利率為5.39%，本月同比上升0.01%。 融360監測數據顯示，全國533家銀行中，明確執行二套房首付4成及以下的銀行共有328家，較上月減少1家，佔比61.53%，本月執行二套房首付3成的銀行有164家，較上月減少11家，佔比達30.76%。執行5成、6成、7成以及8成的銀行數分別為97家，14家、51家和34家。 融360分析師認為：目前國家調控措施已見成效，銀行在二套房首付方面，首付4成銀行日趨增多，提高二套房的入手門檻，一定程度上提升投機的成本，驅趕投機者，凈化房貸市場。各城市對二套房實行的政策大同小異，總體目標方向是為穩定市場秩序。通過加大政策的調控力度，凈化房貸市場。長遠來看，對於真正的剛需必定是利好的。 1.1全國首套房貸款政策變動情況 1.1.1 首套房政策：全國首套房平均房貸利率為4.47% 持續回漲 圖1-１：全國首套房貸款平均利率走勢 從全國首套房貸款平均利率走勢來看，2月全國首套房平均利率為4.47%，環比上月上升0.01%。同比去年2月的4.54%下降0.02%。在融360監測的35個城市的首套房平均利率中，最低的為佛山和珠海的4.20%，最高為烏魯木齊4.90%。 圖1-２：533家銀行首套房利率變化情況 融360調查數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，本月有43家銀行首套房利率折扣上升，佔比8.06%；折扣利率下降的有8家銀行，佔比1.5%；與上月持平的有473家銀行，佔比88.74%，本月共有9家銀行停貸。 1.1.2全國優惠利率佔比：超八成銀行首套房貸款享受折扣 圖1-3：全國首套房優惠利率佔比走勢 去年同期，全國優惠利率佔比為71.83%，此後全國優惠利率佔比持續增長，本月優惠利率佔比84.62%，較上月有所上升。 從首套房利率的優惠力度來看，本月全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有99家，比上月減少29家，佔比18.57%。其中89家銀行提供8.5折優惠利率，5家銀行提供8.2折優惠利率，2家銀行提供8.7折優惠利率， 3家銀行提供8.8折優惠利率。此外，268家銀行提供9折優惠利率，較上月新增25家銀行。值得一提的是，本月越來越多的銀行響應調控政策，優惠折扣向9折靠攏。 圖1-4：優惠利率城市分佈情況 融360統計數據顯示，本月，全國共有451家銀行提供優惠利率，較上月增加2家。分城市來看，上海、北京、深圳、廣州城市有優惠折扣銀行數量總體較多，優惠折扣普及度高。其他城市依次為蘇州、南京、天津、重慶、大連、無錫、杭州、青島、成都、佛山、武漢和石家莊。 融360分析認為: 2月份首套房優惠利率折扣力度下降，不同城市響應國家調政策的程度有差異。總體來看一線城市響應政策號召更及時，當然，部分二線城市也是在積極落實政策要求。全國房貸優惠利率雖處於緩慢上調狀態，但未來更多的銀行將能提供更普遍合理的折扣。 1.1.3全國十大利率最低的城市：佛山最低表1-1：全國10大首套房平均利率最低城市排行城市平均利率平均折扣 佛山 4.20% 0.85 珠海 4.20% 0.86 重慶 4.20% 0.86 天津 4.28% 0.87 青島 4.28% 0.87 廣州 4.29% 0.87 寧波 4.30% 0.88 無錫 4.36% 0.89 大連 4.39% 0.89 蘇州 4.40% 0.89 本月，全國首套房平均利率最低的城市為佛山、珠海、重慶、天津、青島、廣州、寧波、無錫、大連、蘇州。本月，首套房平均利率佛山是4.20%（4.1976%），珠海是4.20%，重慶是4.20%，天津是4.28%，青島是4.28%，廣州是4.29%，寧波是4.30%，無錫是4.36%，大連是4.39%，蘇州是4.40%。 目前，10大城市的平均利率折扣都在微上調。以青島為例，目前統計提供房貸業務的15家銀行均有優惠利率。本月8.2、8.3折優惠利率已不見，如今9家提供8.5折優惠，5家提供9折優惠利率，1家提供9.5折優惠利率，少數特別優惠折扣漸漸向普遍優惠折扣轉變。 1.1.4一二線城市對比：一線城市政策落實力度優於二線城市 圖1-5：一線城市首套房平均利率 圖1-6：二線城市首套房平均利率 圖1-7：一線城市首套房優惠佔比 圖1-8：二線城市首套房優惠佔比 從首套房平均利率區間來看，北上廣深一線城市分佈在4.29%-4.43%範圍內，差距進一步縮小；二線城市不同城市之間差距較大，部分城市的首套房平均利率一度超過了一線城市最高值，從最低折扣前十名城市來看，一線城市已經很難進入排名，主要跟政策調控落地情況有關。 本月數據顯示，一線城市中9折優惠折扣佔比增大，部分二線城市9折優惠折扣佔比有所上升。可見，政策調控對總體的優惠折扣力度有著很好的指向作用，較以往各銀行之間利用較低折扣吸引客戶，利率折扣競爭激烈的情況，有著很大程度的好轉，市場普惠折扣範圍增大。 1.1.5首套房首付：首付3成的銀行數佔比61.54% 圖1-9：533家銀行首套房首付比例佔比分佈 截至2月25日，在全國533家銀行中首付2成的有166家銀行，較上月減少15家，佔比達31.14%,首付2.5成的有2家銀行, 首付3成的有328家銀行，佔比達61.54%,首付3.5成的銀行有28家,停貸的有9家銀行。融360分析認為：目前國家房貸政策收緊趨勢明顯，不少銀行首付上升至3成，。短期來看，購房者壓力有所增大，但相信未來市場是日趨穩定的，更多剛需將真正享受到調控帶來的利好。 1.2全國二套房貸款政策變動情況 1.2.1二套房利率：全國二套房平均房貸利率為5.40% 圖1-10：全國二套房平均利率走勢 本月二套房平均利率為5.40%，與上月持平。從同比來看，去年同期二套房利率為5.39%，本月同比上升0.01%。 融360監測的35個城市533家銀行中，除9家停貸銀行外，共有514家銀行執行基準利率上浮10%，和上月持平，是當前二套房貸款的絕對主流利率。執行基準利率的銀行有2家，和上月持平。執行基準利率上浮5%的有1家，上浮12%的有1家，上浮15%的有2家，上浮20%的有2家，另有北京的民生銀行上浮30%，鄭州的鄭州銀行上浮40%。 融360分析認為，長期來看二套房利率走勢表現較為平穩， 2016年多數城市曾出台關於二套房的限貸、限購等政策，2017年首套房將會成為國家調控的主要著力點，目前二套房貸款利率將會繼續維持基準利率上浮10%的主流利率，部分城市二套首付開始恢復4成。 1.2.2二套房首付：首付4成及以下的銀行數佔比61.53% 融360監測數據顯示，全國533家銀行中，明確執行二套房首付4成及以下的銀行共有328家，較上月減少1家，佔比61.53%，本月執行二套房首付3成的銀行有164家，較上月減少11家，佔比達30.76%。執行5成、6成、7成以及8成的銀行數分別為97家，14家、51家和34家。表1-2：35個城市二套房主流首付比例一覽主流首付比例數量城市 3成 15 大連、西安、寧波、太原、烏魯木齊、青島、昆明、石家莊、南寧、海口、哈爾濱、重慶、長春、瀋陽、長沙 4成 10 濟南、天津、南昌、無錫、福州、佛山、成都、鄭州、珠海、東莞 5成 5 北京、上海、合肥、杭州、武漢 6成 1 廈門 7成 2 深圳、廣州 8成 2 南京、蘇州 本月，各城市主流首付比例較上月變化不大，二套房主流首付3成的城市數15個，佔比42.85%，分別是大連、西安、寧波、太原、烏魯木齊、青島、昆明、石家莊、南寧、海口、哈爾濱、重慶、長春、瀋陽、長沙；首付4成的城市數為10個，分別是濟南、天津、南昌、無錫、福州、佛山、成都、鄭州、珠海、東莞。融360分析認為二套首付4成，可能會成為未來主流的趨勢，二套房市場也將會越來越平穩，至於利率方面可能維持在基準上浮10%的水平。 1.3全國533家銀行房貸利率調查 1.3.1主要銀行平均利率折扣：滙豐銀行保持最低 圖1-11：銀行首套房貸利率均值 融360監測數據顯示，本月19家主要銀行中首套利率有13家銀行折扣利率上升，6家銀行與上月持平。本月，滙豐銀行仍然為平均利率折扣最低為8.57折；渣打銀行利率折扣最高，為9.29折。工商銀行、農業銀行、銀行、建設銀行此國有四大行平均利率折扣均在9折到9.2折之間，其中最低的是建設銀行和工商銀行的9.10折。 1.3.2首套房貸款利率分佈：首套房優惠佔比為84.46% 圖1-12 ：35個城市各銀行首套房貸款利率分佈百分比 融360統計的全國35個大中城市共533家銀行數據顯示，首套房貸款業務方面，截至2月25日，有84.45%的銀行可以提供首套房房貸優惠利率。而停貸的銀行百分比為1.87%。開展首套房貸款業務的533家銀行平均利率為4.47%，比上月上漲0.01%。 1.3.3二套房貸款利率分佈：銀行間分化趨勢明顯 圖1-13：35個城市各銀行二套房貸款利率佔比 融360統計顯示，1月在35個城市533家銀行中，提供上浮10%利率的銀行佔比為96.62%，上浮10%以上的銀行佔比為1.31%，停貸銀行佔比1.69%。 融360最新數據顯示，除9家停貸銀行以外，35個城市共524家有二套房貸款業務的銀行平均利率為5.40%。同比2016年2月份的5.39%上升0.01%。融360認為，未來二套房總體變化趨勢是穩定的，可能向著首付4成，利率基準上浮10%這個標準去發展，具體實行情況，也會因城市不同而不同。 二、房貸市場走勢分析 2.1 多城利率折扣調整 9折或成為行業標線 自2016年以來市場就曾有消息稱，多城銀行間簽署了一份公約，自2017年1月1日起執行的貸款利率將不低於銀行基準利率的0.9倍。2017年春節以後，北京、廣州、深圳、珠海、佛山已經開始將最低利率折扣上調為9折，這是繼深圳、上海之後又一批最低折扣向9折靠攏的城市。相信未來時間會有更多的城市、銀行參與利率折扣的統一調整。 融360分析師認為： 從這次調整不難看出，深圳、上海可以理解為第一批試點最低利率9折的城市，效果來看，新政策以後城市的房貸市場明顯趨於平穩。首先，最低利率折扣的統一有利於避免銀行間不健康不正常的利率競爭，有利於維護市場穩定。其次，統一最低利率折扣基礎上有所上調，在一定程度上可以剔除市場投機者。過低的折扣和首付容易使得大量非剛需客戶湧入，導致房產市場火爆，房價飆升。再次，從購房者角度來說，銀行間利率趨於統一，將會有更多的選擇空間，可以達到利率折扣普惠的效果。以往銀行給出的極低折扣僅針對非常優質客戶，對於大多數剛需者毫無意義。總體來說，2017年房貸市場 日趨穩定，更多城市、銀行將會統一最低利率折扣，9折或許成為行業標線。 2.2關於房地產投資的調控文件出台 為了貫徹落實中央、國務院關於房地產調控工作的指示精神，推動房地產回歸其居住屬性，2017年2月13日晚間由基金業協會發布的《私募資產管理計劃備案管理規範第4號》，對私募資管投資房地產市場的行為作出了嚴格的規範和限定，並且重點指向房地產價格上漲過快過熱的16大城市，旨在堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」這一定位。 融360分析認為：該規範的頒布有利於進一步控制房地產行業的資金流入來源，對市場資金的流向作一個合理的導向，避免市場資金的過分衝擊助長房地產泡沫，維護房地產市場平穩發展秩序。未來情景下，房企融資規模可能出現下滑，中小房企或將迎來資金流動性危機，部分房企或將採取降價措施，加快資金回籠，緩解流動性危機。 三、市場數據 3.1北京：首套房平均利率為4.42% 二套房首付主流5成 圖3-1：北京房貸平均利率走勢 圖3-2：北京停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 融360監測數據顯示，本月北京地區首套房利率平均折扣為9.03折，平均利率為4.42%。在監測的30家銀行中，首套房首付方面有26家銀行的首付為3.5成，貸款利率方面較上月有所上調，利率最低的是平安銀行和南京銀行的8.5折優惠利率，最高的是華夏銀行的上浮基準利率10%。首套房首付主流為3.5成。本月滙豐銀行利率有上調，將原先的8.5折上調為8.7折，其他銀行基本落實政府指導意見，最低折扣控制在9折。 二套房方面，主流首付是5成，最高的是花旗銀行的7成。二套房貸款利率無較大變動仍為基準利率上浮10%。 3.2上海：首套房平均利率為4.41% 二套房首付主流5成 圖3-3：上海房貸平均利率走勢 圖3-4：上海停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 本月，上海首套房平均利率折扣為9.00折，執行利率為4.41%。在融360監測的30家銀行中，最低首套房貸款利率均為9折。首套房首付除花旗銀行為3.5成以外，其餘均為3成。 二套房方面，本月上海二套房主流首付是5成。二套房貸款利率方面，最高的是新韓銀行的上浮基準利率的20%，其他29家銀行全部為基準利率上浮10%。 3.3廣州：首套房平均利率為4.29% 最低利率折扣上調 圖3-5：廣州房貸平均利率走勢 圖3-6：廣州停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 本月，廣州首套房利率為4.29%，優惠佔比為91.30%。在監測的23家銀行中，首套房貸利率最低的為平安銀行和滙豐銀行的8.2折，最高的是渣打銀行和廣州銀行執行的基準利率，共有12家銀行執行8.5折優惠利率，較上月減少8家銀行。建設銀行、農業銀行、郵儲銀行、興業銀行、廣州農商、交通銀行、民生銀行最低利率上調為9折。首套房首付方面，23家銀行首付全部為3成。 二套房方面，23家銀行二套房均執行7成首付政策。二套房貸款利率方面，最高的是廣州銀行的基準利率上浮15%，其餘22家銀行全部執行基準利率上浮10%。 3.4深圳：首套房平均利率折扣為9.04折 較上月無變動 圖3-7：深圳房貸平均利率走勢 圖3-8：深圳停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 融360監測數據顯示，本月深圳26家銀行中，平均利率折扣為9.04折，平均利率為4.43%。首套房貸款利率方面，本月與上月沒有變化，除了廣州銀行執行基準利率外其他25家銀行均可執行9折利率。首套房首付方面，26家銀行均為3成。 二套房方面， 26家銀行執行基準利率上浮10%。二套房首付方面，首付比例均為7成。廣州為較早一批落實政府調控政策的城市，目前總體趨勢平穩，無較大變動。 3.5南京：首套房平均利率為4.42% 二套房首付8成 圖3-9：南京房貸平均利率走勢 圖3-10：南京停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 融360監測數據顯示，本月南京地區17家銀行中，平均利率折扣為9.02折，平均利率為4.42%，優惠佔比高達100.00%。首套房貸款利率方面，除交通銀行的9.5折外，其餘16家銀行均執行9折優惠利率。首套房首付方面，17家銀行的首付比例都為3成。 在二套房貸款政策方面，17家銀行首付均為8成，二套房利率均為基準利率上浮10%。 3.6杭州：首套房平均利率為4.41% 二套房利率基準上浮10% 圖3-11：杭州房貸平均利率走勢 圖3-12：杭州停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 融360最新監測數據顯示，本月，杭州首套房貸款政策方面，平均利率折扣為9折，平均利率為4.41%，較上月利率有所提高。首套房首付方面，15家銀行執行首付3成。 二套房方面，在調查的15家銀行中，均執行基準利率上浮10%的貸款利率。二套房首付方面，首付比例為5成。 3.7武漢：首套房平均利率為4.65% 二套房首付均為5成 圖3-13：武漢房貸平均利率走勢 圖3-14：武漢停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 融360最新監測數據顯示，本月武漢首套房貸平均利率為4.65%，平均利率折扣為9.49折。武漢地區銀行最低利率折扣在9.5折水平，略高於政府調控的最低9折水平，在監測的14家銀行中，首套房首付方面，監測的14家銀行首付均執行首付3成。 二套房貸款政策方面，貸款利率全部執行基準利率上浮10%。監測的14家銀行二套房的首付比例均為5成。 3.8長沙：首套房平均利率為4.56% 二套房利率均上浮10% 圖3-15：長沙房貸平均利率走勢 圖3-16：長沙停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 融360最新監測數據顯示，本月長沙平均利率折扣為9.3折，平均利率為4.56%。首套房貸款利率方面，本月較上月無變化。首套房首付方面，除長沙銀行執行3成外，其他銀行均可執行首付2成。 二套房方面，貸款利率中，監測的15家銀行中除了浦發銀行二套房貸利率為基準利率上浮5%，其他14家銀行二套房貸款利率均為上浮10%；二套房首付方面，首付3成的有8家銀行，首付4成的有6家銀行，此外長沙銀行的二套房首付為6成。 3.9瀋陽：首套房平均利率為4.51% 二套房首付主流為3成 圖3-17：瀋陽房貸平均利率走勢 圖3-18：瀋陽停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 融360最新監測數據顯示，本月監測的15家銀行中，平均利率折扣為9.2折，平均利率為4.51%，較前幾月有所上漲。首套房貸款利率方面，最高的為盛京銀行和吉林銀行的基準利率，其餘13家銀行為9折。首套房首付比例均為2成。 二套房方面，貸款利率中，15家銀行均執行基準利率上浮10%。首付方面，除銀行、吉林銀行的首付比例為4成外，其他銀行的二套房首付比例均為3成。 3.10重慶：首套房平均利率為4.20% 二套房利率均上浮10% 圖3-19：重慶房貸平均利率走勢 圖3-20：重慶停貸佔比及優惠佔比變化趨勢 本月重慶的16家銀行中，平均利率折扣為8.57折，平均利率為4.20%。首套房貸款利率較上月無變化，首套房首付比例最高的為滙豐銀行、中德銀行、平安銀行和渣打銀行執行的3成，多數銀行執行首付2成。 二套房政策方面，貸款利率中，16家銀行均為基準利率上浮10%。首付比例方面，除滙豐銀行仍執行4成外，其他銀行均執行3成首付。目前二線城市房貸市場總體較為穩定，利率方面也在積極落實國家調控的指導意見，未來市場在沒有大的宏觀政策出台的情況下，將會出現小範圍微調直至趨於平穩。