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前兩日，中估聯數據發布了2017年6月全國主要城市基價報告，萬萬沒想到，引起熱議的不是連跌兩月的北京，而是在樓市逐漸冷靜的當下還保持增長的幅度的石家莊。網友紛紛回復石家莊的房價不應該這麼高，絕對是有泡沫之類的話，你們看：但從各項數據對比來看，石家莊房價的上漲是一個理性的現象。根據中估聯數據首創風險評級監測結果來看，石家莊風險等級為（B），風險較低，城市經濟情況良好，房地產市場運行平穩，二產和三產對經濟有支撐。但人口增長率正在下滑，產業吸納能力接近飽和，存在一定風險。其實講道理，石家莊好歹也是個省會城市，在前兩年全國樓市大漲的情況下，還指望保持8000、9000的價格是不是有點過分了。根據中估聯數據中心監測，2017年6月，石家莊均價17230元/平，環比漲幅4.10%，同比漲幅達到88%。幾乎一倍的漲幅確實是蠻誇張的，更誇張的是，這樣的漲幅到現在才被突然察覺出來，在大家把目光聚集在一線城市的限購，四小龍的平地崛起的時候，這個城市就這麼不溫不火也漲了這麼多，這到底是為什麼呢，咱們先從一個坊間傳說「北京窮了周邊，上海富了周邊」開始說起！這是個「吸血」與「反哺」的歷程坊間傳說確實不無道理，經濟學上有個「虹吸效應」，大概意思就是將周邊資源集中優先發展某個地區，從而減緩其他地區的發展。京津冀城市群無疑是如此發展起來的，北京作為首都，對高等人才和資本的吸引力遠遠高於天津、石家莊等城市，造成了這些城市的發展緩慢。但是，在虹吸效應之後還有個溢出效應的經濟學原理咱們也要了解一下，說的是一個地方一旦發展起來，資源的外溢則會帶動周邊一同發展，北京在「吸血」這麼多年之後，已經到了一個必須要將資源外溢的階段了。無論是雄安新區的建立還是愈演愈烈的限購限貸都在說明北京正在進行「外溢」。大量需求的外溢，最先收益的自然是環北京一帶的城市。再說石家莊也並不是個名不見經傳的地兒啊，無論是交通還是產業結構都不能算差好嗎？一句話來解釋就是，北京發展差不多了，於是周邊要開始接受「反哺」了。這是個看誰「硬體好」的選擇要說石家莊什麼都沒做就能得到這樣的「反哺」自然是不可能的事情，咱們從交通、產業、和環境來說一說石家莊的硬體唄。首先是交通。石家莊是「十」字交通，擁有這樣交通的城市發展不會差到哪裡去的，還是華北地區重要的交通樞紐，俗話說得好，要致富先修路嘛。縱觀全國，擁有「米」字交通的城市有「鄭州」「武漢」，而這兩個地方在過去一年的房價增長分別為41%和39%，也都是近乎漲了一半的地方。另外，在石家莊最新規劃中明確表示，將圍繞建設「軌道上的京津冀」，重點推進京石城際鐵路、津石鐵路、石衡滄黃城際鐵路建設，強化與京津冀主要城市之間鐵路通道功能，構建區域性的快速運輸通道網路，形成與京津及周邊城市1小時交通圈，加強了與北京的經濟聯繫和商務對接。其次是產業。石家莊不算是資源型的城市，但卻是全國最大的醫藥工業基地和重要的紡織基地之一，是國家確認的首批生物產業基地，也是河北省的工業大市。「一五」計劃時期，國家投巨資在石家莊市建設大型棉紡織廠、製藥廠，奠定了石家莊工業的基礎。而近幾年，「京津冀協同發展」戰略的利好政策讓石家莊在承接北京產業轉移上獲得不少資源，在最新《石家莊城市總體規劃（2011-2020年）》中，石家莊也積極實施著產業結構的調整，促進產業轉型升級。規劃了藁城、鹿泉、欒城三個組團，分別為生物產業基地和循環化工產業基地、裝備製造基地和中藥產業基地和信息產業基地和中心城區西部綠色屏障。根據石家莊統計局數據，可以發現，近十年來，石家莊二產比重下滑而三產正在逐步上升。至於為什麼要提到環境，這是因為石家莊之前存在在公眾視野的印象一直都是霧霾重污染之地，但其實這個城市意識到問題之後一直在轉變。從石家莊產生比較多污染的二產GDP走勢來看，在2015年出現了一個明顯的下滑，這是由重污染企業的外遷導致的。早在2013年，河北已完成脫硫、脫硝、除塵等減排工程426個，關停取締重污染小企業8347家，拆除分散燃煤鍋爐1225台，建設煤質快速檢測站20個。如果這個還不明顯，咱們可以對比來看看PM10和PM2.5的情況，可以發現，PM2.5從154下降到去年的99。環境變好了，願意留下來發展的人自然會變多。必要的「警惕」是一定需要的毒雞湯怎麼說的來著，人總要努力一下才知道啥是絕望。雖然石家莊的各種數據看著都蠻好的，但這並不是說房價這件事就是理論值的增長了。該警惕的泡沫還是要警惕的好嗎。首先是人口風險。根據石家莊統計局數據可以發現，近兩年石家莊的常住人口增長速度是在減緩的，這說明石家莊吸納人口的邊界值到極值了，產業的吸納能力已經飽和，除非有創新驅動產業，否則人口不會大幅增加了。很現實的一個問題就是，如果人少了，那麼誰去買房子呢？沒人買房子的話，房價的實際支撐還是不足。另一個風險來源於產業轉型的是否成功。雖然石家莊現在魚餌已經準備好，等著大幹一場。但是從紡織業跨行到主要發展葯業這樣的轉型我們認為是有風險的。紡織業的特點是勞動密集型，而葯業的特點是技術密集型，相對應的人口要求也是不一樣的。如果轉型不成功，那麼會直接導致紡織業競爭力的下降，競爭不過紡織業也很厲害的珠三角、長三角城市群。這樣一來，沒有產業對經濟的支撐和高素質高技能人口的導入，房價是很難有支撐的。在這樣的大背景下，持續增長是一件理論上正常，但是需要預防風險的事情。當然，石家莊的房價現在已經漲到目前的狀況不太容易出現腰斬式下跌的情況，未來主要是以穩為主。本文中估聯數據 小嵐 原創本文版權歸中估聯數據所有，未經允許不得隨意更改！歡迎拍磚、轉載、合作聯繫，轉載請附圖：房地產數據中心讓數據揭示價值合作請聯繫021-62600506market@caadt.com● 中估聯數據成員機構 ●北京首佳房地產評估有限公司上海城市房地產估價有限公司武漢國佳房地資產評估有限公司四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司深圳市英聯土地房地產估價顧問有限公司江西同致房地產土地估價諮詢有限公司廈門中利資產評估土地房地產估價有限公司廣東世紀人土地與房地產評估諮詢有限公司河南開源房地產估價有限公司江蘇國衡土地房地產資產評估諮詢有限公司浙江和誠房地產估價有限公司四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司重慶分公司西安天正房地產價格評估諮詢有限公司雲南鼎立房地產土地評估有限責任公司山西聚信房地產估價有限公司湖南友誼房地產評估經紀有限公司廣西科正房地產評估有限責任公司寧夏明大房地產評估中心有限公司內蒙古科瑞房地產土地資產評估有限公司浙江嘉華房地產土地資產評估諮詢有限公司河北嘉澤房地產評估有限公司安徽中信房地產土地資產價格評估有限公司新疆新估聯城不動產估價聯盟廣東思遠土地房地產評估諮詢有限公司遼寧中恆信土地房地產評估有限公司晉城市琨仲房地產估價有限公司