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2017-07-25T20:27:27+00:00
投資需要熱血與勇氣,買房更是如此;畢竟對於大多數人來說,在買房的那一刻,意味著十幾年甚至更長時間的債務,和可觀的現金流就被鎖死了。但是,投資購房不僅靠熱血和勇氣就可以獲得成功。過分繁榮的背後總隱藏著陰影,給自己的期許和現實往往有落差。買房是為了住還是為了賣?賣了才有收益所以,首先要搞清楚一點,買房是為了住還是為了賣。為了住,叫剛需,如果你不想下半身週遊世界四海為家,那麼這套房子多少錢都不能賣。除非你改變了生活觀念,住酒店或租房也覺得很踏實,並且能持續的讓手中賣房套現的幾百萬不斷抵禦通脹、超發、匯率的衝擊,那倒也無可厚非。不過更多的人喜歡安居,這也是人內心的「集體無意識」。所以,剛需購房,不要考慮什麼時候賣,而是在沒房的時候考慮什麼時候買——你需要的時候就買。買那種首付夠,月供可以支持的房子。如果是投資,就要考慮什麼時候賣。會買更要會賣才能獲得收益。其實現在全國多地開始限-購,就是最好的機會,也是最後的機會。目前剛需客進場、投資客離場,也許剛需者並沒有投資者一擲千金的財富水平,但他們的真誠可以讓交易更加順暢的完成。更重要的是,有一類房產只有剛需者才看得上,此時不出,機會稍瞬即逝。持有以下房產的人,不賣還在等什麼呢?那麼什麼樣的房子,現在要急著賣呢?下面兩類確實只有剛需者才看的上。1. 老舊小老房子、舊小區、小戶型。俗稱「老舊小」,房齡都是在20年之上。這種房子之所以受到剛需,尤其是初次購房者的青睞,主要在於一來這種房子離市中心較近,周邊配套設施成熟;二來是在市場單價攀升時,小戶型最受青睞,總價低嘛;而且比起高層小戶型得房率低,舊的多層小區往往還能多得面積(多是單位宿舍,當年為了不違規,往往房子大,報的面積小)。這種房子,趁現在的房價形勢基本上企穩時,可以考慮出手了。不要再幻想下一個漲價周期,就算還會漲,那時候房齡接近30年,銀行基本上是不會放貸、或者評估價格很低,要求更多首付。無形中提高了融資難度,最終會讓房子有價無市,又談何收益呢?2. 學區房現在最值錢的莫過於此,堪比「樓王」;然而,同樣也不是新小區,賣房人勢必要考慮再拖下去會更老舊小一個結果,融資困難。比起融資困難更讓人抓狂的是,基礎設施建設不斷推進,學校肯定會越建越多;既有的學校也會越來越好,頂尖學校和普通學校的差距不再明顯。同時,隨著人們觀念的改進和收入的增加,面對學區房高額溢價,算下來不如去讀好的私立學校。最關鍵的是,「學區」是個偽概念,也許管理層一句話,僅僅一街之隔的小區就不再是某學校的學區了。那樣的話,無異於被打入冷宮,溢價的資格不復存在,只能降價出售了。綜上,縱使房價一直上漲,賣房都不是件簡單的事;何況未來房價企穩,將呈現波動下行趨勢。那麼如何獲得最大收益,就要看關鍵時刻能不能看準項目,做出決斷;事實上,目前房價算是高的,可以獲得最大利潤,及時套現一來可以保住既得收益,二來還可以利用大量的現金流做資產分配,對沖僅僅持有單一項目的風險。這樣才是明智的投資者應該考慮的事情。本文作者:劉磊,福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員,外國專家局澳籍專家資質, 多家媒體房地產專欄作者、作家。微信號:victorliulei。
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