Zi 字媒體

今年首場土拍已經落下帷幕，各區域格局又將發生新一輪的波動。地價3萬+的新玄武、2萬+的浦口和西善橋……多幅板塊又被刷新了新高度。而高價地圍城的南京，在房價再攀新高的前夕，還有多少機會留給剛需呢？南京最新房價地圖出爐，置業門檻255.5萬元起步據統計，南京最新新房均價已經達到了26145元/㎡，以90平米戶型來計算，置業門檻已經提高到255.5萬元，相比去年年底12月上漲了20.5萬元！多個剛需板塊房價漲幅明顯，出現由「剛需」向「改善」轉變的趨勢。2016年1月南京房價地圖如下：2017年1月南京房價地圖如下：一年的時間裡，大部分板塊房價都往上跳了一級，發展較好的板塊甚至連跳2-3級，曾經的剛需板塊離我們越來越遠。去年，江寧、江北等板塊房價仍在20000元/㎡以內，如今20000元/㎡以內的房子只集中在六合、江寧濱江、祿口、江北高新區等地，靠近主城的區域房價都在2萬元以上，南京的置業門檻正式進入了2.0時代。樓市現狀：調控政策不斷加碼 房價卻依然堅挺。南京樓市近期政策調控力度不斷增大，房價卻依然堅挺毫無降價趨勢，有些熱門板塊依舊熱銷，可以說局部熱，整體冷，是目前的趨勢。春節后，多家銀行收緊房貸規模，首套房利率全面進入九折時代。業內人士分析稱：房地產是一個資本過度集聚的產業，對利率的變化格外敏感。本次央行收緊房貸，提高房貸利率，將對樓市造成一定程度上的衝擊。最近房地產稅即將到來的消息瘋傳，反映出廣大群眾對房價下降的期盼。但業內人士指出，關於房地產稅的諸多爭論尚未達成共識，今年不太可能施行。政府調控手段不斷加碼，但南京房價依舊穩中有升。南京樓市自調控以來，上市量屢屢縮水，供不應求的現狀難以緩解。去年房價一輪上漲后，我們不難發現，曾經的剛需板塊如今已漸行漸遠，紛紛邁向改善。南京房價現在雖被調控之手牢牢壓住，但上漲的苗頭仍然明顯。單價2萬元/㎡以下的在售樓盤屈指可數樓盤名稱目前均價最新動態中交錦蘭會12300元/m² 中交錦蘭薈目前在售A2號樓，面積137、141平方米，僅剩少量房源，均價12800元/平方米。預計11月加推3號樓，面積88、116、127平方米，共計90套左右。弘陽時光里16200元/m²（前期）項目還剩最後一棟住宅樓——南區10號樓，18層，兩梯四戶，共計72套，戶型面積75㎡、92㎡，加推時間不確定。亞泰山語湖16570元/m² 亞泰山語湖項目預計4月底5月初推一批房源，項目剩餘總計8棟洋房（不帶電梯），共248套房源，戶型為84㎡三房和124㎡四房。招商蘭溪谷17000元/m²住宅預計3月底加推，房源信息暫不確定，89㎡住宅樣板間已經公開力標贊城19600元/m²力標贊城有少量房源在售，面積73㎡ 、90㎡和105㎡ ，均價19500-19800元/㎡。後期計劃推7、8、20號樓，面積72㎡、90㎡和105㎡，具體時間待定。目前江北2萬內樓盤主要集中在橋北、高新和六合。備受剛需青睞的高新區房源也越來越少，新城花漾紫郡已經收官。江北僅剩弘陽時光里、中交錦蘭會、招商蘭溪谷、威尼斯水城、亞泰山語湖五家樓盤，而且房源都不多。而中交錦蘭和力標贊城也將近期加推樓盤名稱樓盤名稱最新動態新城保利天地17277元/m²（前期）目前暫無在售房源，預計3、4月份將推出剩餘所有房源，面積78、88、109㎡，共467套。朗詩青春街區12503元/m²（前期）暫無房源在售，預計2017年年中加推新房源。翠屏城12026元/m²（銷許）翠屏城目前在售部分117㎡房源，均價11610元/平米起，毛坯交付，另預計2月底或3月初加推102號樓，共232套，面積86、94、117㎡中鐵原香頌10632元/m²（前期）預計3月加推新房源，面積88-126平米，約300多套，毛坯交付。禹州濱湖裡12000元/m²（前期）預計4、5月份加推4、6、7、8、9號樓，面積90-120平米，共500多套江寧單價2萬以內的樓盤主要分佈在祿口、江寧濱江，近期中鐵建原香頌和禹洲弘陽濱湖裡兩家樓盤都有加推計劃，價格雖然未劃定，但估計近期不會有太大漲幅。而在今年1月12日的土拍里，魯能拿下的江寧濱江G90地塊地價破萬，未來房價也是「沖2」的節奏。純新盤藍天星港預計今年上市目前售樓處及樣板間正在建設中，預計4、5月份首開，戶型面積約72—117平米。據悉，藍天星港即G44地塊，由南京祿口國際機場建設在2015年以底價2.53億元競得，樓麵價3622元/平米。根據規劃，項目分為2個地塊打造，A地塊為旅館用地，B地塊規劃12棟住宅產品。城東麒麟單價2萬內樓盤只有2家，分別是銀億東城和麒麟山莊公園境。而城北2萬以下的樓盤，只有堯化門的華潤幸福里1家，均價為18500元/㎡左右。樓盤名稱目前均價最新動態銀億東城19600——20300元/m²銀億東城在售小高層1、7、11、17、20號樓，預計5月份加推9街區新樓棟，戶型110、120平方米四房戶型，精裝交付。華潤幸福里18500元/m²（前期）項目暫無加推計劃曾經的剛需重地——板橋，因為靠近河西南，未來享受河西新城的利好輻射，在去年也開始了飛漲，板橋內已經有藍光公園1號已經突破2萬，其他樓盤的價格也已經浮上17000元/平，破「2萬」的大關似乎已經很近了。樓盤名稱樓盤名稱最新動態明發浦泰夢幻家17500元/m²（前期）目前暫無房源在售，剩餘最後兩棟樓預計後期4、5月份加推弘陽春上西江16500元/m²還剩餘4號樓兩套144㎡複式頂躍房源，單價在18200—18300元/㎡。鳳凰美地17396元/m²已領銷許，已加推3號樓，面積90-100㎡，共66套，均價17396元/㎡。和昌灣景18000元/m²（前期）預計4月加推1號樓高層和3棟洋房小結：南京市場的剛需房源經過去年一年的去化，總體庫存量已經不多，後續補給也不是很充足。而每次剛需盤開盤必光也反應了市場缺口依舊很大，南京剛需依舊是主力。建議剛需把握好今年調控的政策環境利好，在滿足基本生活需要的前提下，區域，品牌、物業公司等都應當成為你權衡的砝碼，而有些新房和二手房價格倒掛比較嚴重的區域更是首選。當然沒有十全十美的房子，把握機會，適時出手。城南板橋江寧莫愁湖-南湖-應天大街主城內老小區面積會影響貸款很多銀行對於二手房貸款限制較多，有的要求房齡不超過20年，有的要求房齡+貸款年限不超過40年，另外，銀行對面積也有要求，一般在50-60平以上，如果年限較長面積較小，貸款難度會有增加。剛需房也可以有好學區主城不少總價200萬以內的二手房小區其實學區條件也不錯，買下學區房與享受學區名額還是兩碼事。入學還需滿足一定條件，比如通常學校會要求業主及小孩的戶口都在房子內，並且居住滿一年等。此外學區名額每年還會動態調整，需要提前了解清楚，而且學區房的價格門檻往往相對高一些，200萬以內總價所能購買到的面積就比較有限了。橋北和高新區眼下掛出的二手房大部分都是2003以後新建的次新房小區，並且這其中有很多是新空房源，對於想自己裝修婚房的剛需來說是不錯的選擇，江寧也有很多以中小戶型為主的次新房小區，其中有很多也是新空房。老小區房源量增加是趨勢眼下換房置業的本地買家越來越多，這些買家為了賣舊換新，往往會急於出手手中的老小區房源，這部分的掛牌量也會越來越多，而且去年底以來二手房成交節節走低，年初價格運行平穩，不少小區的掛牌價相比前期還略有下降，加上市場預期已經趨向理性，房主為了順利成交，輕易也不會掛出高價，建議年輕剛需首選此類換房出售的房源，或許也能贏得更多的議價空間。他是資深置業投資分析師，也是江蘇城市頻道《老潘說房》欄目主播。每晚23:15分，江蘇城市頻道《第1地產》欄目，老潘與省台當家主播同台合作。最新一期節目，年終啦和曉樂老師一起展望下2017年的樓市，有興趣可以收看哦他是地產營銷專家，是搜索南京地產特約評論員。進入南京房地產行業15年，在多家知名上市房企負責過營銷操盤工作，對於南京各板塊投資置業機會有獨到見解，能從宏觀市場角度給予買房人最直接的置業投資建議。現在老潘通過微信社群，想要分享經驗給更多的群友。截止目前，老潘幫助很多群友樹立了科學正確的置業投資觀，並且對南京各板塊樓市價值有了深入了解，當然，聽老潘建議買房賺錢更是不在話下。而現在，你和老潘之間只差一個的距離。