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本文系融360專欄作者「沐叄言財」原創作品，僅代表作者個人觀點，不代表融360官方立場，轉載請聯繫作者授權。- 01 -普通人需要買房嗎？ 今年全國各地都在發布最嚴房價調控令，不要說北京這樣的大都市是三令五申，就是沐叄所處的小城都發布了嚴格的貸款條例，調控房價成為了2017年的焦點名詞。 身邊很多好友都在詢問： 房價太高超出個人能力，還能安心買房嗎？ 房價嚴控時代到來，現在是買房好時機嗎？ 普通人有必要買多套房嗎？ 國內著名時評人童大煥在 2012年寫了《窮思維富思維》一書，為我們很好的解答了這個問題——調控愈發嚴格的當下，普通人是否需要買房？ 童大煥是誰？ 了解作者有助於我們更好地理解他的觀點。 童大煥是一名資深媒體人，涉及時政、財經、法律、教育等多個領域，代表作有《窮思維 富思維》、《江湖上的》、《鑰匙》等書，透過現象看到深層問題，語言犀利、觀點鮮明。 他在很多書籍和專欄里，都曾講過房價問題。作為搜狐星空財經評論專欄作家，他認為： 房價的長期趨勢必然是上漲的。因為房價是消化超發貨幣的蓄金池，是無處可去的富餘資金的消化池，是實體經濟繁榮的根源。 通脹是不可避免的長期存在。因為貨幣超發在持續，投資型政府在持續，房價打壓在持續。 普通人抵制通脹的唯一方式是買房。因為房價不漲，超發的貨幣就無處可去，物價就會上漲，普通人找不到更有效的投資方式，只有買房才能保住資產不流失。 時隔多年，他的很多觀點讀來依然很有道理，很有先見性。儘管時間從2012年騰挪到2017年，以上觀點依然是成立的。 因為房價背後的運行規律沒有發生根本性的轉變，唯GDP的投資性行為依然在持續，微觀經濟領域的管控動作持續加碼，貨幣超發只會越來越嚴重，房價物價不可能沒來由得恢復常態。 所以，普通人想要保住財富不縮水，只能依靠買房一條路。不想當房奴，只能當窮鬼。- 02 -現在是最佳購房時機嗎？ 童大煥認為最佳購房時機是2012年上半年，最遲不要超過2012年下半年。彼時，北京5環的房價還只有1萬多點。 經過這幾年的幾輪漲勢，如今帝都5環的房價早已水漲船高，最低單價也在3萬以上，至少翻了1番。 時間證明作者的觀點是非常正確的，只是時間騰挪到今天，已經沒有最佳購房時機一說，我覺得這個結論可以改為，普通人想要資產保值增值，越早買房越好。 講真，不管是現實生活里，還是網路世界，買不買房真的是大家普遍關注的熱點問題。最近在理財社區看到一個求助帖，諮詢是否買房一事，基本情況如下： 個人基本情況：90后單身女性。 個人財務狀況：工作穩定，月薪8k，存款150k。 個人vs父母觀點碰撞： 個人傾向：購買二線城市二手小戶型，存款夠首付，房貸月還款3k。 父母傾向：務農的父母堅決反對她買房，希望她找個好男人嫁了。 大致瀏覽了留言區的一些觀點，我想這個問題的矛盾，主要集中在以下幾點： 女人有買房的必要嗎？ 90后也買房，會不會太早？ 買房會不會影響到生活品質？ 現在買房能享受到資產升值的好處嗎？ 歸根結底，除了第一項有傳統的性別偏見外，其餘幾項都是買房抉擇問題，拋開女性的因素，問題就變成了： 普通人需要買房嗎？ 什麼時機買房最佳？ 買房能保值升值嗎？ 看明白房價漲跌規律和成因的小夥伴，大概心裏面已經清楚地知道答案了，普通人需要買房，越早買越好，買房是抵制通脹實現資產保值增值的有效途徑。 沒看明白的，目光回到文章的開頭重新再讀一遍。那麼，剩下的問題就是將普通人換成女人，答案會有何變化呢？ 首先，女人難道就不是普通人嗎？ 其次，女人難道就要依附於男人嘛？ 再次，有能力的女人為何要放棄資產保值增值的機會，就因為自己是女人嗎？ 最後，買房vs結婚，是兩件互不干擾的事情，為什麼要相提並論呢？這位90后小妹妹，大膽買房別猶豫。 - 03 -哪裡的房最值得買？ 解決了買不買房、什麼時候買的問題之後，我們再來看最後一個問題，哪裡的房子最值得買。 作者在書中提到青年經濟學家、房地產專家董藩的購房秘訣——追逐熱點，哪裡熱投哪裡。結合作者的觀點，總結起來就是以下4點： 綜合實力：一線>二線>三四線>……>農村 城市性質：商貿城市>綜合城市>交通城市>資源城市 購房區位：繁華市區>普通市區>郊區>城郊結合部>鄉村 房子屬性：一手房>二手房 個人認為，若是經濟實力足夠雄厚，以上規律可供參考。但從價值投資角度而言，我覺得這樣的順序也略有偏頗。 從供需規律來看，一線繁華地段的房產勢必成為人人爭相追捧的焦點，尤其是一手房市場有限，價格必然被高估，而二手房市場售賣存在市價與估價的價差，加上貸款槓桿的降低，勢必減少二手房市場的需求，成功交易的幾率將大幅下滑。 也就是說，你的心理財富價值實質上要低於實際財富價值，進而影響你的後續投資行為。其實這就和投資股市一個道理，大家都看好一個概念股，比如雄安，爭相追捧，價位自然高漲超出原有價值，未來的實際盈利的空間就被壓縮。 假如房子只是作為資產增值保值的工具，不需要再考慮其他附加問題，這樣的順序無可厚非。但若考慮到資產置換、租售比、居住屬性等其他房產的用途，這樣的順序就顯得不合時宜了。 比如，當你三代資產疊加起來能買一套四線城市的大戶型，你卻買了一套三線城市的單身公寓，單身公寓的租金不僅無法覆蓋房貸，還擠壓了你的生活品質，讓你無處安身。這就有點得不償失了。小結： 1】普通人抵制通脹的有效手段是買房——有獨立產權的商品房，而非小產權房和商住用房。 2】最佳購房時機：越早越好。 3】普通人首套房購買考慮因素：與經濟實力相匹配的房產、用途第一、綜合考量投資的生命周期、選擇一手房撬動最大經濟槓桿。 4】非首套房購買考慮因素：可追求一線房產的高市值；或二三線房產的高租售比，以最大經濟效益為目標，遵循價值投資規律為宜。（musan_share） 零基礎學習基金定投，（rong360licai），回復「基金」，查看相關內容。